26 февраля 2013

Бюджетные новостройки в Химках: ЖК Подрезково, ЖК Новокуркино, ЖК Лесной уголок

Химки сегодня являются одним из самых популярных городов Подмосковья, что объясняется удачным сочетанием хорошей экологии, развитой инфраструктуры и близостью к Москве. Все больше покупателей новостроек интересуется жилыми комплексами в этом районе, поэтому редакция Novostroy-M попросила меня проанализировать и сравнить три бюджетных проекта, строящихся сегодня в Химках: микрорайон «Подрезково», ЖК «Новокуркино» и ЖК «Лесной уголок».

Сравниваем расположение

Дальше всего от МКАД, на расстоянии 10 км, находится микрорайон «Подрезково». На автомобиле к новостройке можно подъехать как по Ленинградскому, так и по Новосходненскому шоссе. В 10 минутах ходьбы от проекта расположена ж/д станция Подрезково, благодаря которой жильцы смогут добираться домой, минуя пробку на Ленинградке. Однако если нужно попасть в город непременно на машине, то постоять на шоссе придется дольше, чем обитателям следующего объекта.

Жилой комплекс «Новокуркино» строится всего в 2 км от кольцевой автодороги, но, к сожалению, время поездки до Москвы это сокращает не очень сильно из-за все тех же пробок. К тому же сам комплекс весьма масштабный, желающих выехать из него утром и вернуться обратно вечером будет много. По словам менеджеров компании-застройщика, местным жителям приходится ездить не только по забитой Ленинградке, но и по Волоколамке или по Куркинскому, а также Пятницкому шоссе. Однако на этих магистралях тоже есть пробки.

Расстояние от МКАД до ЖК «Лесной уголок» равняется тем же 2 км. Новостройка расположена в старой части Химок на берегу реки. Добраться сюда из Москвы можно двумя способами: на автомобиле или общественном транспорте по Ленинградке или по железной дороге, доехав до станции Химки. Возможно, позже появится транспорт, движущийся по «Новой Ленинградке». Таким образом, Лесной уголок находится в самом выигрышном положении: транспортная доступность здесь лучше, чем в «Новокуркино», а расстояние до МКАД меньше, чем в «Подрезково».

Сравниваем инфраструктуру

В «Подрезково» проектом предусмотрено строительство собственной инфраструктуры, список которой довольно велик: два детских сада, школа, гаражный комплекс, аптеки, торговые комплексы и детские площадки. Однако пока все это не достроено, поэтому новоселам первых корпусов «Подрезково» приходится пользоваться уже имеющимися в районе социальными объектами, которые, к сожалению, сильно переполнены. Да и добраться бывает сложно: скажем, школа находится в 20 минутах езды, зато детских садов в районе уже три.

В «Новокуркино» на первый взгляд дело обстоит лучше - уже построены и работают два детсада и школа, напротив 11 корпуса планируется возведение еще одной. Между домами увеличены проезды – для тех, кто планирует парковаться во дворах. В пределах видимости находится супермаркет «МЕГА Химки». В списке запланированных социальных объектов имеются взрослая и детская поликлиника, спортивный комплекс и фитнес-центры. Но местные жители жалуются на форумах, что мест в садиках и пространства для парковки не хватает уже сейчас, когда комплекс заселен частично. Очевидно, что дальше ситуация будет только ухудшаться.

В ЖК «Лесной уголок» собственная инфраструктура самая скромная: в перечень входят детский сад, торговый центр, физкультурно-оздоровительный центр и детские площадки. Поскольку новостройка находится в обжитом районе города, можно пользоваться различными социальными учреждениями, имеющимися вокруг – их список и расположение на карте указаны на сайте застройщика. Минус тут только в том, что инфраструктура Химок, хоть и разнообразна, но уже давно сильно изношена.

Кто строит?

Микрорайон «Подрезково» возводит ОАО «Экспериментальный керамический завод» (OAO «ЭКЗ»). Учредителем и собственником 100% акций завода указана компания с непроизносимым названием «TRINAPARTICIPATIONCORP.» и с неизвестной страной инкорпорации. Несмотря на то, что для завода ЖК «Подрезково» - первый опыт в строительстве, генподрядчиком проекта выступает ООО «СтройБетонМонолит», которое уже было замечено в возведении района «Московский» в Куркино, а также принимает участие в строительстве поселка таунхаусов «Маленькая Шотландия».

На форуме микрорайона обсуждается качество будущих домов и цен на них; кое-кто удивляется тому, что керамический завод решил заняться строительством, и гадает, что из этого получится. Беспокоятся люди по поводу экологии (рядом находится аэропорт Шереметьево) и, конечно, по поводу того, что у застройщика нет никакого опыта в строительстве. Однако судя по тому, что первый дом уже возведен и сдан в конце прошлого года, а также по активности на стройке, со сроками тут все будет в порядке.

ЖК «Новокуркино» – это детище широко известной группы компаний «ПИК», работающей на рынке недвижимости уже 17 лет. Основной специализацией застройщика являются масштабные жилые комплексы, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой. Как о любой крупной компании, о ГК «ПИК» в сети пишут много разного: кто-то раздражен задержкой сроков сдачи своего корпуса, кому-то попался невежливый менеджер, а кто-то напротив очень доволен отделкой в квартире, предупредительным отношением агента и т.д.

Однако спрос на жилье в «Новокуркино» все равно есть. Если судить по сайту компании, где на шахматках отмечается выкупленное жилье, с момента моего первого посещения этого объекта количество свободных квартир успело заметно сократиться. На мой взгляд, это объясняется адекватными ценами, к тому же ГК «ПИК» время от времени проводит различные акции, что позволяет дополнительно сэкономить.

Самым загадочным оказался застройщик ЖК «Лесной уголок». Согласно проектной декларации, им является ООО «Элит-дизайн», никакой строительной деятельностью в последние три года не занимавшееся, а главное – зарегистрированное в Агинском Бурятском автономном округе. Кстати, проектная документация на новостройки представлена в нескольких вариантах: например, на первый дом их семь (с датами от 26.11.2011 до 30.09.2012), на второй – шесть. В зависимости от версии в документах указаны различные сроки окончания работ и учредители.

Однако попадая на сайт ЖК «Лесного уголка», сразу понимаешь, что основным инвестором и девелопером этого проекта является компания Clover Group. На сайте перечислены обычные дежурные фразы, что «Кловер Групп» — одна из ведущих инвестиционно-девелоперских компаний России» и так далее и тому подобное. Это действительно так, Clover Group строит много и охотно в различных регионах России, но в Подмосковье – это ее первый проект.

И, наконец, генеральным подрядчиком строительства ЖК «Лесной уголок» значится компания ООО «Эпито Поль Польска». Никакой внятной информации о том, что это за компания, найти мне не удалось. В общем, разносторонний девелопер, застройщик из Бурятии и подрядчик с польским названием.

Несмотря на всю неординарность участников проекта, темпы строительства «Уголка» внушают оптимизм, если судить о них по фотографиям в разделе «Ход строительства»: с момента моего визита на стройку она заметно продвинулась вперед, первая очередь домов уже облицовывается.

Что строится?

Микрорайон «Подрезково» представляет собой монолитные здания переменной этажности от 12 до 17 этажей с кирпичной облицовкой. Метраж квартир средний: однокомнатные от 44,5 кв. метров, двухкомнатные от 67 кв. метров, трехкомнатные от 81 кв. метров. Новоселам жилье сдается без отделки, с пластиковыми окнами и остекленными балконами. Разводка электропроводки выполнена до щитка, вода не разведена (только заглушки и счетчики).

На сайте можно ознакомиться с фотоотчетом за два года; также имеются проектные декларации на все очереди строительства, находящиеся сейчас в продаже. Планировку и расположение квартиры можно посмотреть на сайте, а вот наличие свободного жилья надо уточнять у менеджеров.

ЖК «Новокуркино», как я уже отмечала, является самым масштабным проектом: общая площадь жилой застройки – около 1 млн кв. метров, да еще инфраструктурные объекты. Итоговое число обитателей этого проекта приближается к 30 тысячам человек. Новостройки тут панельные, высотой 18-25 этажей, однако планировки улучшенные (серия КОПЭ-М-Парус), а часть строится по индивидуальному проекту. Здесь самые щедрые метражи у однокомнатных квартир: от 46 кв. метров. Двушки и трешки скромнее, чем в «Позрезково», но ненамного. Зато можно купить жилье с отделкой – простой либо улучшенной. Кстати на сайте есть проектная документация со всеми изменениями, можно посмотреть расположение квартиры и ее метраж, а также узнать, забронирована она или нет.

В восьми- и девятиэтажных домах «Лесного уголка» запроектированы самые маленькие квартиры: однушки начинаются от 34,5 кв. метров, двушки от 56 кв. метров, трешки от 84 «квадратов». Новостройки возводятся по монолитной технологии с облицовкой, в некоторых первый этаж жилой. Квартиры предоставляются будущим жильцам без отделки, с пластиковыми окнами и остеклением балконов, стандартная деревянная входная дверь,  разводка до электрощитка в квартире, вода в квартире не разведена.

На сайте проекта можно ознакомиться с проектной документацией, типовым договором долевого участия и фотографиями стройки. При помощи поиска можно выбрать подходящую квартиру, узнать, свободна ли она, и подробно изучить площадь и планировку.

 

ЖК Подрезково

ЖК Новокуркино

ЖК Лесной уголок

Удаленность от Москвы, транспортная ситуация

10 км от МКАД

15-20 мин от от ж/д ст. Подрезково

2 км от МКАД

 2 км от МКАД, 10 мин до ж/д ст. Химки.

Недалеко будет проходить «Новая Ленинградка»

 

Застройщик и девелопер

ОАО «ЭКЗ»

(первый опыт в строительстве)

100% участником в уставном капитале компании является TRINAPARTICIPATIONCORP.

ГК ПИК

ООО «Элит-дизайн»

(не имеет завершенных объектов строительства).   Девелопер - компания Clover Group, для которой это первый проект в Подмосковье, но есть построенные в регионах

Площадь земельного участка  под застройку  и  жилые объекты

В настоящий момент заявлено в продаже 5 очередей строительства,

42 983 кв. метров.

 

 

 

 

1-2 очередь – один жилой дом (14-17 этажей);

3 очередь один дом – 4 корпуса (14-17 этажей);

4-я очередь – один дом – 17 этажей;

5-я очередь – один дом (12-17 этажей)

81 гектар; 6,7,8 микрорайоны.

В продаже:

6-ой микрорайон – 7,8,9,10,11,11А, 12 корпуса;

7-ой микрорайон  - 19 корпус

 

Этажность - ступенчатая (23 – 25 этажей)

3,6 гектаров;

9 жилых домов – 2 очереди.

 

 

 

 

 

 

8-9 этажей

 

 

 

Технические характеристики  

Здания переменной этажности  - 14-17;

Каркас – монолитный железобетон, облицовка - кирпич.

 

Высота потолков – 3 метра.

Пластиковое остекление окон;

в 2-х и 3-х комнатных квартирах предусмотрены гостевые санузлы

Панельные дома (серийные) и дома по индивидуальному проекту,

Высота потолков  - 2,65 и 2,8 метра (в зависимости от дома);

пластиковое остекление окон;

в 3-х и 4-х комнатных квартирах  запланированы гостевые санузлы.

 

Ж/б монолитные здания

 

 

Высота потолков – 3 метра;

пластиковое остекление окон.

 

Межкомнатные стены отсутствуют.

Готовность (сдача)

1 и 2-я очередь сданы.

2- очередь продана полностью.

В продаже объекты  - 1,3,4 и 5 очередей строительства

Сдача:

1,2-я очередь - 4 кв. 2012 года;

3-я очередь – 2 кв. 2013 года;

4-я очередь – 3 кв. 2014 года;

5 очередь – 1 кв. 2015 года.

6 микрорайон:

7 корпус – январь-март 2014;

8 корпус – июнь 2013;

9 корпус -  март 2013;

10,11 корпус – март 2013;

11 А корпус - январь 2013;

12 корпус – декабрь 2013;

7 микрорайон 19 корпус – сентябрь 2013.

1 очередь сдается в 1 кв. 2013 года,

2-я очередь в 3 кв. 2013 г.

Инфраструктура

-детский сад

-школа со своим стадионом

-детские площадки

-гаражный комплекс

-аптеки

-торговые комплексы

- школа

-детская поликлиника

-взрослая поликлиника

-крытый многофункциональный спортивный комплекс, небольшие спортивные клубы, фитнес-центры.

-уже построены и работают школа и два детских сада

-детские игровые площадки

-детский сад

-торговый центр

-физкультурно-оздоровительный центр

 

Форма продажи

Договор купли-продажи для 1-ой очереди

Договор долевого участия  - 3,4,5 очереди

Договор долевого участия

Договор долевого участия

Наличие услуги по регистрации прав и ее стоимость, доп. расходы

 

Регистрация права собственности входит в стоимость квартиры

Регистрация договора ДУ, стоимость 30 000 рублей + доп. расходы, связанные с обмерами БТИ + оплата коммунальных услуг за 4 месяца.

Стоимость регистрации договора и оформления права собственности частично включена в стоимость квартиры и составляет 60-70 тысяч рублей (платится в два этапа)+ коммунальные платежи за 3 месяца

Количество комнат в квартирах  и площадь (кв. м.)

1 комнатные - 44,55-49,08

2 комнатные - 67,93-73,05

3 комнатные - 81,04-100,02

6 микрорайон 7 и 8 корпус:

1-2-3  комнатные квартиры от 46 до 91 кв.м.

6 микрорайон 9 и 11А корпус:

2 комнатные квартиры  от 63,61 кв. м.

3комнатные от 87,42 кв.

6 микрорайон 10,11 и 12 корпус:

1-2-3-4 комнатные квартиры – 43-103 кв. м.

7 микрорайон:

1-2-3-4 комнатные квартиры  43-101,5 кв. м.

1 комнатные – 34,5 – 51,5

2 комнатные – 50,2 – 55,9

3 комнатные – 84,2

Стоимость жилья (минимальная, без учета скидок, акций и пр.)

однокомнатная – от 1 900 000 рублей в 5-ой очереди;

двухкомнатная – от 2 227 330 рублей в 5-ой очереди (1-й этаж) + после обмеров БТИ необходимо будет произвести доплату – «просчет» в размерах квартиры на 10 м в большую сторону по проекту),

трехкомнатная – от 3 874 500 рублей в 5-ой очереди.

 

 

однокомнатная  - от 4 078 805 рублей;

двухкомнатная – от 5 008 590 рублей;

трехкомнатная – 5 701 700 рублей;

четырехкомнатная – 6 916 280 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

однокомнатная – от 3 800 000 рублей;

двухкомнатная – около 5 000 000 рублей;

трехкомнатная – около 9 000 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отделка

Нет

Есть:

В 6-ом микрорайоне:

отделка «Оптима» -9, 10, 11А,12. В остальных корпусах отделки нет.

В 7-ом микрорайоне 2  варианта: «Вишневый сад» и «Ветка сакуры» (авторский дизайн)+  кухня в подарок

Нет

Ипотека, рассрочка

Ипотека

ОАО «Сбербанк»

Банк «Народный кредит»

Ипотека

Конкретные условия кредитования сообщаются в офисах ГК «ПИК»

Банки-партнеры:

ОАО «Сбербанк»;

ВТБ Банк;

Банк «Возрождение»;

Инвестиционный торговый банк;

Банк «Зенит»;

Росбанк;

Банк «Балтика»;

Связь банк;

Nordea.

Рассрочка

Беспроцентная рассрочка  на 6 месяцев. Первоначальный взнос 30%

Ипотека от банков-партнеров:

ОАО «Сбербанк»;

Райффайзен Банк;

Газпромбанк;

Промсвязьбанк;

Банк «Возрождение»;

МТС Банк.

Парковка

Гостевые парковки  + паркинг  стоимостью 800 тысяч рублей (еще не сдан)

Парковка вдоль жилых домов

двухуровневый паркинг, стоимость машиноместа - 800 -900 тысяч рублей

Дополнительно

Близость аэропорта «Шереметьево»;

Первый проект застройщика

 

 

Первый проект в московском регионе

Офис  на стройплощадке

Офис в здании ОАО «ЭКЗ», на стройке. (единственный офис)

 

Офис на стройке есть

Офис на стройке есть

 

Резюме

Все новостройки – это крупные проекты, поэтому покупателям, присматривающим себе в них жилье, нужно понимать, что, даже получив ключи от своей квартиры, они еще некоторое время будут жить на стройке, пока все корпуса жилого комплекса будут окончательно достроены. Нужно также быть готовым к постоянным пробкам на Ленинградке и соседних трассах, т.к. транспортная доступность оставляет желать лучшего.

Не стоит питать иллюзий и по поводу инфраструктуры. Конечно, кое-что построят застройщики, но в целом больницы, поликлиники, школы и сады Химок не новы и сильно перегружены. ЖК «Новокуркино» я бы назвала наиболее типичным представителем эконом-класса: большой объем жилья, разнообразная инфраструктура, панельное домостроение. ЖК «Лесной уголок» привлекает локацией в обжитом микрорайоне с большим выбором социальных объектов и близостью реки, а ЖК «Подрезково» может похвастаться наличием железнодорожной станции рядом.

Ольга Успенская

P.S. Подробные расследования Тайного покупателя о ЖК «Подрезково», о ЖК «Новокуркино» и о ЖК «Лесной уголок» можно прочитать, кликнув по ссылкам.

ЖК «Лесной уголок» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Домус финанс"
Другие материалы с тегом "жилье бизнес-класса"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября