01 августа 2012
оценка 7 из 10

ЖК Подрезково: квартиры с интересными планировками, но вблизи Шереметьево

«Я в застройщики пойду!» – решило однажды руководство подмосковного завода, когда-то выпускавшего керамическую плитку. Пробовать силы руководство «ЭКЗ» («Экспериментальный керамический завод», правопреемник одноименного госпредприятия Министерства обороны) решило прямо за заводским забором, удачно выиграв тендер на освоение приличного по величине участка в микрорайоне Подрезково, что, по сути, является «пригородом» Химок. Там должен появиться внушительный жилой комплекс эконом-класса ЖК «Подрезково».

Интернет-разведка

Сайт проекта симпатичный и лаконичный. Ничего лишнего. Но не хватает нужного – цен на конкретные квартиры и информации об их наличии. А вот все планировки можно рассмотреть в деталях. И этому стоит посвятить достаточно времени, ведь проект нетиповой и различается «наполнение» всех секций, не то, что домов!

Кстати, с корпусами/секциями на сайте, на мой взгляд, некоторая путаница. Далеко не с первого просмотра вникаю, что 1-2 очередь – это один из домов и все его секции с 1-й по 7-ю. 3-я очередь – отдельно стоящие корпуса №1-4, тоже с секциями. Но на интерактивной карте открывается еще один дом, состоящий из секций с буквенным обозначением от А до Е. К какой очереди относятся они – неизвестно. Правда, позже обнаруживаю их упоминание в проектной декларации на 4-ю очередь. В общем, сразу все это почему-то неочевидно.

Квартира

Стоимость (зависит от очереди строительства)

1-но комнатная квартира

2 361 150 – 1-я очередь

2 283 610 – 2 –я очередь – возможна рассрочка

2 116 800 – 3-я очередь

2-х комнатная квартира

3 554 700 – 1-я очередь

2 988 730 – 3-я очередь

3-х комнатная квартира

4 508 980 – 1-я очередь

3 898 900 – 2-я очередь

(указанные цены приведены на сайте ЖК«Подрезково»)

Радуют метражи и планировки. Есть «однушки» величиной 49,08 кв. м. А в «двушках», если верить плану – два разнесенных по квартире санузла, один из них с ванной, второй только с раковиной. Так бывает в больших квартирах совсем другого класса: один туалет – гостевой, а второй, совмещенный, – хозяйский.

Еще планировки лично меня подкупили большими холлами – в самом скромном варианте – 5,18 кв. м, но есть «однушки» и с 13-ти метровым холлом, а в трешке он – почти 17 «квадратов».  Так что, общая площадь квартиры может почти вдвое (а иногда и в 2,5 раза) превышать жилую.  Кто-то скажет – лучше бы за счет этого комнаты увеличить. Но на мой вкус – хорошо, когда в квартире есть свободное пространство, а не просто узкий коридор с дверьми, пусть даже и в просторные - гостиную/спальню.

Квартиры

Площадь (кв.м.)

1-но комнатные

44,55-49,08

2-х комнатные

67,93-73,05

3-х комнатные

81,04-100,02

 

К тому же наличие этой площади – дает простор для выстраивания той планировки, которая нужна именно вам. Ведь дом строится по технологии «монолит-кирпич». Точнее кирпич – используется только в облицовке. Проемы же между монолитными конструкциями заполняются блоками из ячеистого бетона. Увидев такое однажды на другом объекте, я расстроилась, ведь заявлен был «монолитно-кирпичный дом», да и о пористых бетонных блоках пишут разное. Но главное, что в том случае – их использование не упоминалось ни в одном из строительных документов. В ЖК«Подрезково» же это четко прописано в проектной декларации. И без всяких хитростей.

Немаленькие лоджии включены в общую площадь квартиры, но с пониженным коэффициентом 0,5. Причем во всех секциях 1-2-й очереди, кроме секций №2 и №6 есть планировка однокомнатной с лоджией больше 9 кв. м. Указанные цены, правда, уж слишком сказочные, к тому же я по опыту знаю, что формулировка «от 2,361 млн.» - к реальному раскладу отношения имеет мало. Детали надо узнавать на месте. 

Словом, проект интересный. Особенно, если пролистать в интернете обсуждающие его форумы. Начинались они как все аналогичные – с поиска будущих соседей и возможных проблем. А вот записи последних месяцев – это обсуждение политической и экономической ситуации в стране и мире, ожидание нового кризиса и советы друг другу о порядке прохождения регистрации договора в Регпалате, а также о тонкостях при оформлении налогового вычета.

В общем, полное ощущение, что проблем, достойных обсуждения, у новостройки нет, и люди просто коротают в Интернете время в ожидании своих квартир. Еще форумчане активно сравнивают стройку в Подрезково с проектом в Куркино явно не в пользу последнего.

Вдоль по Питерской…

На место выезжаю в воскресенье после обеда. Расчет на то, что хотя бы в это время выехать из Москвы на машине по Ленинградскому шоссе будет несложно. Но пробка начинается прямо на подъезде к Химкам и тянется через весь городской участок шоссе – аварии на обоих направлениях.

Так, что описанное на сайте «удобное транспортное сообщение, позволяющее без труда и в максимально быстрое время добраться до любой точки Москвы, как на общественном транспорте, так и на личном автомобиле», кажется насмешкой. Впрочем, к новостройке ходят маршрутки от метро Планерной и Войковской. Но есть ли на шоссе выделенная полоса для них я, честно говоря, не заметила.

Доехать можно и на электричке от Ленинградского вокзала, они останавливаются на платформе Подрезково в 10-ти минутах ходьбы от объекта. А для автомобилистов есть еще Новосходненское шоссе.

Но я, по-прежнему, на Ленинградке. Поворот на Подрезково оказался свободен. В какой-то момент из вида пропадает и оживленное автомобильное движение, и вся городская застройка - ощущение, что едешь на дачу по узкой дороге через лес.

Однако дальше по курсу – вполне городское поселение, просто отрезанное лесом от Химок. Первая встречная новостройка оказалась «панельками» для военных. Приметы ЖК «Подрезково» - обилие самосвалов и строительных кранов слева от дороги и заводской забор справа от нее.

Строительный бум

Дом, отмеченный на плане как «1-2 очередь» уже «дорос» до крыши. И что очень приятно воскресным вечером работа на площадке кипит, как в пчелином улье! Между двумя огороженными участками, явно относящимися к одной стройке, возвышается одинокая и, очевидно, давно обжитая «свечка» - на вид весьма непрезентабельная.

Офиса продаж не видно, указателей на него тоже. Строители дают от ворот поворот - изнутри на стройку взглянуть никак нельзя. В поисках офиса проходят следующие 15 минут. Оказывается, он расположился в здании то ли заводской администрации, то ли столовой - это не доходя до стройки, прямо напротив автобусной остановки. И это единственный пункт продажи квартир от застройщика.

Менеджер Ольга, кажется, сама в недоумении – почему же офис так «засекречен». Видимо оттого, говорит, что проблем с продажами здесь нет, так, что руководство решило не тратиться на вывеску. Зато потратилось на большой макет. У него и проходит вся беседа. Интересующимся настоятельно советую сначала осмотреть стройку «вживую» и только потом направляться в офис к макету – так гораздо понятнее.

Искусство продавать

Специалистом Ольга оказалась очень грамотным. От нее узнаю, что завод давно превратился в арендованные склады. Видимо, на доходы от этой деятельности, его руководство и решило начать стройку.

Единственный уже существующий дом на площадке – там и останется, и даже при всем желании строителей вряд ли впишется в новенькую застройку. По словам менеджера, ключи от квартир в 1-й очереди жильцы получат в декабре 2012 года, во 2-й очереди - в июне 2013. В декабре того же года планируется выдача ключей от квартир в 3-й очереди. Старт продаж в 4-й очереди начался совсем недавно. Ключи обещают в марте 2015.

«Однушек» в первой секции 1-й очереди не осталось. Во второй секции квартира площадью 45 кв. м квартира стоит 2,965 млн. руб., то есть почти по 65 тыс. руб. за «квадрат». Там же в 3,4,5 секциях – цена на чуть меньшую по площади квартиру начинается от 2,851 млн. руб., за «двушки» просят 4,391 млн. руб. – 4,602 млн. руб., то есть по в среднем по 63 тыс. руб. за кв. м. И эти «двушки», замечу, общей площадью 69,9 и даже 73,05 кв. м! Есть выбор по этажам - на первом и последнем на 1000 руб. за «квадрат» дешевле.

В 3-й очереди – есть только двухкомнатные квартиры по 50 тыс. руб. за «квадрат» - итого 3,7 млн. руб. В 4-й очереди столько же стоит квадратный метр в «однушках», а двухкомнатные отдают по 48 тыс. руб./кв. м. К слову, цены на сайте значительно ниже. В некоторых случая почти на миллион рублей! Очевидно, они росли вслед за готовыми этажами на стройке, но обновить их в Интернете никто не спешит.  

А вот стоимость парковочного места в подземной стоянке под 1-2 очередями получается выше, чем у иных квартир – 56 тыс. руб. за кв. м. То есть от 880 тыс. до 1,5 млн. руб. за машиноместо. Все понимают, что дороговато выходит, но рассчитывают сдавать в аренду все, что не продастся.

Сразу же получаю бумагу с телефонами ипотечных отделов, где можно оформить кредит. И в ней особо помечены те из них, где это могут сделать лучше. В частности – отделение Сбербанка в Куркино. Там, говорят, работают быстрее и без ошибок, которыми «славятся» московские филиалы. Еще ипотеку на этот объект выдает банк «Народный кредит». Рассчитаться за квартиру можно и в рассрочку, если сразу внести половину суммы. Правда, проценты все же будут набегать – 12% в год.

Земля под стройкой в целевой аренде, по окончании строительства должна отойти местной администрации. А непосредственно возводит жилье на этом участке компания «СтройБетонМонолит». Этот подрядчик уже отметился на возведении района «Московский» в Куркино и сейчас строит «Маленькую Шотландию» дальше по Ленинградке. Строительство 3-й очереди отдано компании «Сигма М».

Договор предлагается подписать самый что ни на есть основной (а никакой не предварительный) – ДДУ, то есть договор участия в долевом строительстве, подпадающий под защиту ФЗ-214. Это, надо сказать, сразу подкупает, как и то, что разрешения на строительство всех 4-х очередей, и свидетельства о постановлении «ЭКЗ» на налоговый учет и внесении его в Единый госреестр юридических лиц  – висят в офисе на стенде в открытом доступе.

В договоре же есть строчка – «застройщик гарантирует наличие и действительность разрешений, допусков, согласований и иных документов и полномочий, необходимых для совершения застройщиком деятельности, предусмотренной договором и действующим законодательством Российской Федерации», что приятно. Сверх объявленной суммы заплатить придется только за регистрацию договора в Регпалате. Менеджеры «ЭКЗ» эту услугу не навязывают, но могут посодействовать за 13 тыс. руб., плюс 2100 руб. – госпошлина.

Из социальных объектов в Подрезково планируют построить 2 детских сада и 2 школы. Как добраться до уже существующих – также охотно подсказала менеджер. И заодно расписала ассортимент и обустройство местных магазинов, посоветовав за глобальными покупками все же отправляться в Химки. А вот ближайший спортзал не рекомендует никому. Говорит лучше – организовать собственный бизнес в своем же квартале на первых нежилых этажах – тот же фитнес, салоны красоты, мол, спрос будет огромный. Ведь местные жители хорошим сервисом в шаговой доступности не избалованы.

Зато в ближайших окрестностях есть свой горнолыжный склон, живописный родник и старый храм – прелестям, описанным на сайте, пришлось, правда, поверить на слово.

Две ложки дегтя…

Есть, конечно, несколько «НО». Уже после поездки на стройку наткнулась на возмущенные посты форумчан о том, что высота потолков будет ниже обещанной (в проектной декларации заявлено 3 метра). Кроме того будущие соседи углядели в ЖК «Подрезково» и другие заметные отклонения от проекта: «Спрашивал про разный уровень этажей и не те выходы на балкон. Получил ответ, что уровни секций 1-2, 3-5 и 6-7 будут разные, якобы это согласовано. Выходы на балкон из угловой трешки изменили, что вроде бы тоже утвердили в проекте…»

А дальше – дискуссия о том, что проект-то оказывается никто из дольщиков не видел, как и проектной декларации с печатями Регпалаты (читали только ту, что на сайте). А в договоре та же высота до потолка – не зафиксирована.

Однако в нем есть пункт 2. Правовые основания договора. К ним относятся -  свидетельство о госрегистрации застройщика как юридического лица, разрешение на строительство, договор купли продажи земельного участка и та самая электронная проектная декларация, опубликованная на сайте. Вероятно, это значит, что покупателям можно смело апеллировать к последней, в случае значительного несоответствия параметров готовой квартиры.

Дома, кстати, сдаются без отделки, даже без стяжки на полу. Но зато в квартирах будут радиаторы с терморегуляторами, стеклопакеты и остекленные лоджии. Заказать отделку можно и у застройщика, но цены пока не объявлены.

Существенным минусом проекта можно было бы считать заводской забор – в непосредственной близости, что, конечно портит вид из некоторых квартир и вообще – не украшает окрестности. Вот только есть недостаток, который перечеркивает предыдущий.

Аэропорт Шереметьево – всего в нескольких километрах. И не заметить это – невозможно! Самолеты пролетают иногда с периодичностью всего в 5 минут и так низко, будто вот-вот сядут в соседнем дворе! Сначала это шокирует. Но, надо сказать, довольно быстро привыкаешь. Продолжает беспокоить только одна мысль – чем же они невольно орошают весь микрорайон?

В целом ЖК «Подрезково» вызвал у меня доверие. Неплохое место, хороший проект, приятные люди. Настораживает только, что у застройщика это первый объект, и за плечами нет «истории успеха». Так что ЖК «Подрезково» получает твердую «4».   

Ася Волкова

7баллов

ЖК «Подрезково» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "инфраструктура"
Другие материалы с тегом "ипотека"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября