18 ноября 2014

Блиц-опрос: рынок апартаментов может сократиться из-за новых градостроительных правил

Департамент градостроительной политики Москвы обнародовал проект постановления, согласно которому в столице запрещено возводить апартаменты как отдельный вид капитальных объектов. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, к чему приведет данный запрет, и что будет с уже реализующимися объектами.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

На сегодняшний день доля апартаментов составляет более трети предложения от всего рынка первичного жилья Москвы – почти 37%. В общей сложности в этом сегменте представлено около 8,1 тыс. лотов в 72 комплексах (без учета МФК «Парк Мира», продажи которого были временно приостановлены в связи с пересмотром ценовой политики).

Практика реализации апартаментов показала, что, во-первых, целевая аудитория у них довольно широкая, и подобная недвижимость даже чаще приобретается для постоянного проживания (например, москвичи, имеющие прописку, покупают апартаменты для расселения семьи). А во-вторых, динамика продаж апартаментов уже практически сопоставима с темпами реализации квартир. Например, в проектах MR Group, которые относятся к комфорт-классу («Водный», «Фили Град», «Савеловский Сити») продается 30-50 апартаментов в месяц.

Введенный запрет никак не повлияет на те проекты, которые находятся в активной стадии реализации. Все документы уже получены и согласованы – свои решения чиновники менять не будут. Эти инициативы, постановления и законопроекты направлены на то, чтобы сделать формулировки, которые используются в исходно-разрешительной документации, менее размытыми. По сути, власти сейчас сужают тот перечень видов разрешенного использования, подходящих для реализации проектов с апартаментами. В конечном итоге это делается для того, чтобы систематизировать и структурировать данный сегмент рынка.

Подобные шаги, безусловно, приведут к тому, что застройщикам будет сложнее получить ИРД на строительство комплексов с апартаментами. Соответственно, темпы выхода новых проектов действительно могут снизиться уже в следующем году. Однако кардинальные изменения произойдут не в ближайшее время, а скорее, в среднесрочной перспективе, когда также будет принят ряд других законопроектов. В частности, речь идет об инициативе властей, направленной на повышение требований по обеспечению проектов с апартаментами социальной инфраструктурой. То есть к более значительному снижению темпов выхода новых объектов в данном сегменте приведет не одно постановление, а комплекс подобных мероприятий.  

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне

В настоящее время на первичном рынке реализуется более 70 апартаментных комплексов (в «старых» границах Москвы). И предложение пополняется из месяца в месяц. Среди последних новинок московского рынка можно назвать ЖК «Искра-парк» на Ленинградском проспекте и ЖК «Волга» в ЦАО. Доля апартаментов на рынке Москвы в «старых» границах составляет около 30%. В сегменте эконом-комфорт-класса эта доля составляет 22%.

Спрос на апартаменты достаточно высокий, что обусловлено в первую очередь относительно доступной стоимостью, по которой они реализуются. В сегменте эконом-комфорт-новостроек дисконт на апартаменты составляет 20-25%. При этом факт возможности постоянной регистрации не для всех покупателей является критичным, в частности для молодых семей, лиц, временно проживающих в столице, инвесторов и т.д.

Апартаменты в новостройках эконом-комфорт-класса в границах «старой» Москвы можно приобрести от 2,8 млн руб. до 5,3 млн руб. В то время как квартира на первичном рынке обойдется минимум в 4,2 млн руб.

На объекты, находящиеся в реализации и строящиеся по действующим ранее правилам, то есть как некоммерческие и коммерческие помещения, связанные с проживанием населения, либо как гостиницы и прочие места временного проживания, либо как офисные помещения и общественно-деловые с несколькими функциями, влияние запрет уже не окажет.

Сейчас апартаментные комплексы возводят как гостиничные, офисные или многофункциональные комплексы. Непосредственно формулировка «апартаменты» отсутствует. Встречается строительство или реконструкция зданий под апартаменты и на землях размещения иных типов объектов (например, промышленных), но это уже явное нарушение, с которыми борются.

Скорее всего, количество новых апарт-проектов сократится. Однако в рамках гостиниц апартаменты продолжат появляться, как известно, понятие временного проживания достаточно растяжимое. Тем не менее, данный факт не окажет существенного влияния на цены предложения. В сегменте традиционных жилых новостроек заявлено много проектов, таким образом дефицита предложения в связи с сокращением апарт-составляющей рынка не ожидается.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

По данным компании «БЕСТ-Новострой», в III квартале на экспозиции находилось 84 корпуса с апартаментами (без учета объемов «Москва-Сити»). Доля апартаментов в общем объеме первичного жилья на реализации (в границах «старой» Москвы, включая районы ЦАО) сегодня составляет 34%.

В III квартале изменилась структура спроса на данный вид недвижимости: увеличился спрос на 1- и 2-хкомнатные лоты (на 11% и 2% соответственно, по сравнению с предыдущим кварталом). В то же время большинство объектов приобретаются с целью собственного проживания (53%), а 37% - с целью инвестирования.

С большой долей вероятности введенный запрет не повлияет на уже реализующиеся проекты, но наиболее перспективные могут быть пересмотрены. Нужно смотреть, на каком участке они должны быть построены, с каким видом разрешенного использования. Никто не может исключить пересмотра проекта, если комплекс представляет собой объект нового строительства. Если речь идет о редевелопменте (вторичный объект), то данные апартаменты изначально продаются по договорам купли-продажи как нежилые помещения, регистрация жильцов в них невозможна, но запретить продавать нежилые лоты нельзя. Поэтому с теми объектами, которые сейчас «в процессе» как продукты реновации, скорее всего, ничего не произойдет.

Если застройщиков ограничат в возможности строить нежилые помещения и реализовывать их под жилье, это улучшит потребительские характеристики апарт-комплексов, ведь требования к гостиницам намного выше, чем к офисным комплексам (это и логично). Другой вопрос, много ли в Москве осталось участков, характеристики которых позволяют строить именно гостинично-офисные здания. Кто мог строить гостиничные комплексы и МФК с гостиничной составляющей (апартаменты с регистрацией) – и без того строил их, поэтому их доля едва ли сократится.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

На текущий момент реализуется 14 апарт-комплексов премиум-класса (30% предложения) и 25 апарт-комплексов бизнес-класса (47% предложения). Здесь мы не учитываем ЖК, где в наличии есть и квартиры, и апартаменты. В 2014 году (по состоянию на конец октября) доля апартаментов в общем спросе на недвижимость премиум-класса составила 17%, в сегменте бизнес-класса - 40%.

5 лет назад компания IntermarkSavills  первой предсказала бум на рынке апартаментов Москвы. А сегодня мы сделаем новый прогноз, который будет заключаться в том, к 2017-2018 году новых апартаментов не будет вообще. В сегодняшних действиях московских властей прослеживается не просто хаотичное стремление «содрать» с застройщиков лишние деньги, а явно видна определенная логика, которая идет намного дальше, чем банальное увеличение финансовых нагрузок. Засилье апартаментов, доля которых сегодня приближается к 50% от всего объема предложения, крайне затрудняет реализацию крупных полноценных жилых проектов. А в ближайшей перспективе таких мега-проектов жилищного строительства предвидится немало. Достаточно вспомнить застройку территории заводов «Серп и Молот», ЗИЛ,  застройку Рублево-Архангельского и т.д. И это далеко неполный список площадок, где предстоит возвести миллионы кв. м полноценного жилья. Пока на рынке остаются дешевые, компактные и легко меняющиеся под воздействием текущей ситуации апартаменты, они всегда будут «оттягивать» на себя значительную долю спроса. В этих условиях полноценным жилищным проектам, «отягощенным социалкой» и построенным с пониженной плотностью, трудно конкурировать с апартаментными комплексами. По сути дела Правительство Москвы в данное время начинает «расчищать площадку» для активного развития новых крупных проектов, которые предстоит реализовать городу совместно с инвесторами. Поэтому действия властей будут решительными и последовательными в этом вопросе.

Те апартаментные проекты, строительство которых уже начато, безусловно,  будут доведены до конца, чтобы не допустить социального взрыва. Вполне возможно, что ряду таких проектов будет предложен вариант трансформации в полноценное жилье. Новых разрешений на строительство апартаментов или нежилых комплексов с признаками апартаментов выдаваться не будет.

В целом, это окажет повышающее влияние на цены на рынке московских новостроек. Хотя вряд ли в результате именно этого фактора оно будет критичным. Скорее, повышение может быть очень небольшим. Сегодняшний рынок таков, что повышать цены, по сути, означает «отрезать» от себя часть спроса.

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»

На сегодняшний день в портфеле компании находится 7,5 млн кв. м жилья.  В этом объеме апартаменты занимают незначительную часть – менее 3%. Еще до принятия нововведений мы закладывали строительство апартаментов исключительно в составе многофункциональных комплексов,  а не как отдельных жилищных объектов. Более того, все апартаменты, за исключением апартаментов в составе МФК бизнес-класса «Штаб-квартира на Мосфильмовской», возводятся в  наших микрорайонах,  где инфраструктура уже построена и функционирует.

В Подмосковье востребованы апартаменты небольших площадей. Так, в  микрорайоне «1 мая» мы предлагаем апартаменты площадью от 33 от 65 кв. м в сегменте комфорт-класса – стоимость квадратного метра здесь начинается от 71 тыс. рублей.  Доступная цена и инфраструктура микрорайона делают апартаменты весьма привлекательными для покупателей. Например, в популярном микрорайоне Новой Москвы «Солнцево-Парк»  продано более 70% апартаментов в двух корпусах, которые вышли на рынок в январе 2013 года.

Сейчас доля апартаментов на рынке  составляет более 35%. Нововведения повлияют на рынок апартаментов в средней и долгосрочной перспективе. По еще не вышедшим на реализацию проектам застройщики вынуждены будут приводить документы в соответствии с новыми нормами, и это, естественно, замедлит процесс вывода.

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

На рынке новостроек Москвы в «старых» границах апартаменты занимают порядка 30% от общего объема предложения. За 2014 год на рынок вышло порядка 23 новых проектов с апартаментами в составе предложения, и по итогам третьего квартала в реализации было представлено всего 68 проектов с апартаментами, из них 26 объектов относилось к реконструкции зданий.

11 ноября 2014 г. в силу вступило Постановление Правительства Москвы о запрете строительства апартаментов как отдельных капитальных объектов. Вероятнее всего, в будущем у девелоперов возникнут сложности при получении исходно-разрешительной документации для проектов с апартаментами, однако объекты, которые выведены на рынок до 11 ноября 2014 г., эти изменения не коснутся, ибо закон обратной силы не имеет. К тому же большинство объектов с апартаментами относятся к гостиничному типу и формально удовлетворяют указанным властями формулировкам.  

Говоря о перспективе развития данного формата недвижимости, стоит учитывать, что результаты мер Правительства направлены на среднесрочную перспективу, и одним постановлением ситуацию в корне не изменить, а значит стоит ожидать целый комплекс мероприятий, направленных на снижение темпов строительства и реализации объектов с апартаментами. В настоящий момент главным козырем и причиной успеха апартаментов на столичном рынке первичной недвижимости является разница в цене по сравнению с квартирами на 15-20%. Сократить эту разницу может введение обременений по обеспечению социальной инфраструктурой проектов с апартаментами, что  приведет к увеличению затрат на строительство и тем самым сравняет  этот формат по стоимости с жильем.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» 

На первичном рынке апартаментов Москвы представлено 69 проектов разного формата. Они включают 103 корпуса. В структуре предложения по новостройкам в границах «старой» Москвы доля апартаментов составляет 30%. В 2014 году на рынок новостроек вышло 16 апарт-проектов.

Наиболее востребованы апартаменты комфорт-класса. Отмечу несколько проектов. Интересным проектом является МФК «YE'S», расположенный на Северо-Западе Москвы, в 10 минутах ходьбы от м. «Митино». Стоимость апартаментов начинается от 4,6 млн руб., площадь - от 27,7 до 43,9 кв.м.

В сегменте эконом-класса сейчас на рынке представлен только один объект – это апарт-комплекс «Старт-Формат» («Царицыно-2»), в котором предлагаются апартаменты небольшой площади- 24,2-42,1 кв.м, а их стоимость от 2,6 млн руб. 

С введение запрета апартаменты, являющиеся коммерческими объектами и входящие в МФК, просто будут менять свой статус на гостиничное назначение. Что касается проектов находящихся на стадии проектирования, то застройщикам придется менять назначение помещений и корректировать проект, иначе они не смогут получить разрешающие документы на строительство.

В сложившихся условиях апартаменты будут пользоваться спросом, так как вносимые поправки улучшают качественные характеристики апартаментов, что должно привлечь покупателей. Но если рассматривать ситуацию со стороны застройщика, то есть вероятность, что в будущем получить разрешение на постройку комплекса с апартаментами будет также сложно, как и на жилой комплекс с квартирами. Это конечно снизит темпы выхода новых проектов.

 

Другие материалы с тегом "Est-a-tet"
Другие материалы с тегом "IntermarkSavills"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября