18 августа 2014
оценка 7 из 10

ЖК Весна от ОПИН: жилье по доступным ценам, но инфраструктура запаздывает

В Подмосковье, совсем рядом с Новой Москвой, группа компаний ОПИН возводит ЖК «Весна». Это 16 монолитных корпусов переменной этажности (6-9-12 этажей), которые появятся в три очереди строительства. Корпуса с 13 по 16 будут сданы в конце нынешнего лета, ключи от квартир второй очереди новоселы получат в конце 2016 года. В рамках проекта предусмотрена развитая инфраструктура, да и цены в ЖК Vesna не очень высокие. По заданию редакции Novostroy-M.ru я решила выяснить, покупка квартиры в новостройке подходит лучше для собственного проживания или все же для инвестиций?

Кто строит?

Как я уже упоминала, «Весна» – жилой комплекс группы компаний ОПИН, мажоритарным акционером которого является банк «ОНЭКСИМ». Другие актуальные проекты этого застройщика - «Парк Рублево», «Павловский квартал», «Пестово», «Мартемьяново» плюс строительство бизнес-центров. Этот девелопер хорошо известен на рынке и имеет положительную репутацию.

В документах застройщиком значится ООО «Мартемьяново» (принадлежит ОАО «Открытые инвестиции»), генподрядчик - СМК «ЭСТЕРА». Последняя компания создана в 2003 году и занимается строительством зданий и сооружений, однако упоминаний о других проектах найти не удалось.

Надежность девелопера – 8 из 10

Более подробно о репутации ГК ОПИН можно прочесть в расследовании о ЖК «Парк Рублево», который не так давно подвергся проверке Тайным покупателем.

Разведка в Интернете

У жилого комплекса есть хороший понятный сайт. Там проект фигурирует под названием Vesna, хотя русский вариант названия тоже распространен. На сайте можно узнать новости строительства, информацию об акциях, посмотреть фотографии со стройплощадки, узнать цены и планировки квартир.

Правда, в реальности квартир в наличии больше. По клику на интересующий вариант скачивается pdf-файл с планировкой и расположением в секции. На мой взгляд, сайт очень информативный.

Обсуждение новостройки в Интернете сводится к тому, что проект интересный, но инфраструктура сильно запаздывает. Также многих волнует запланированное строительство логистического складского комплекса совсем рядом с территорией ЖК Vesna (ближайший корпус к нему корпус 16).

Это не первая попытка что-то построить на том участке, но сейчас все довольно серьезно. К минусам можно отнести то, что там постоянно будут ездить фуры. Однако стройка еще не начата и, возможно, в итоге все окажется не так уж плохо. Но в любом случае иметь промзону поблизости не очень приятно.

Информационная доступность – 9 из 10

К именному сайту ЖК Vesna не придраться – он отлично формирует образ комплекса на первом, сетевом, этапе знакомства. Форумы помогают дополнить «картинку» проекта.

Пути-дороги

Несмотря на то, что комплекс находится в 27 км от МКАД, добраться до него может быть проще, чем до тех новостроек, которые расположены гораздо ближе к кольцевой. Киевское шоссе в час пик загружено, но меньше, чем соседнее Калужское или Симферопольское, а в обычном режиме дорога займет минут 20 - нужно доехать до Апрелевки и повернуть налево.

    

На общественном транспорте удобно ехать от станции метро «Юго-Западная», идут московские автобусы №309, №1002, маршрутки – №309, №569 и «до Яковлевского» (стоимость проезда 60-80 рублей). От остановки идти совсем близко, метров 500.

Также есть электричка с Киевского вокзала до Апрелевки, в пути 40-55 минут в зависимости от числа остановок, стоимость проезда – 84,5 рубля. Но от станции до комплекса идти почти два километра, поэтому лучше пользоваться бесплатной фирменной маршруткой, расписание которой привязано к электричкам. Впрочем, лучше позвонить в офис продаж и сообщить о приезде, поскольку маршрутка встречает не каждый поезд.

Кстати, напротив ЖК Vesna построено около 30 одинаковых коттеджей – поселок «Кромино Марк». Чуть дальше, за рекой Десной, строятся коттеджи и таунхаусы «Апрелевка-Парка». То есть, на выезде на Киевское шоссе, когда все заселятся, будут пробки.

Транспортная доступность – 8 из 10

Осенью откроются новые станции метро «Тропарево» и «Румянцево», в связи с чем транспорт будет переориентирован. В целом, мне показалось, что доехать до ЖК Vesna несложно.

Соцкультбыт

Поскольку ЖК «Весна» находится совсем рядом с поселком Апрелевка, с инфраструктурой проблем нет. В поселке есть магазины, торговый центр, поликлиника, школа, детские сады и т.д. В самой «Весне» один из садов на 120 мест откроется в следующем году и будет частным, второй и школа на 850 человек – государственные, но их открытия не стоит ждать раньше полного окончания строительства, т.е. случится это в конце 2017 – начале 2018 года.

Поэтому покупатели квартир в новостройке настраиваются на то, что детей придется возить в Апрелевку и другие соседние города, а то и в Москву. Также на территории появятся физкультурно-оздоровительный комплекс и торговый центр.

В центре жилого комплекса запроектирован бульвар, будет реализована концепция «двор без машин». Для автомобилей построят многоуровневый паркинг, но сдан он будет не раньше 2016 года.

Цены на машиноместа пока не определены, но в анкете посетителя офиса продаж есть вопрос о том, сколько вы готовы заплатить за место для авто. Вокруг домов мест будет не очень много, поэтому дополнительный расход на паркинг стоит прибавить к цене квартиры.

Инфраструктура – 6 из 10

Когда все построят и откроют – будет замечательно. Сейчас ситуация, особенно с детской инфраструктурой, не очень хорошая, поскольку она явно не успевает за строительством жилья.   

Визит в офис продаж

Офис продаж ЖК «Весна» находится за третьим от Киевского шоссе шлагбаумом, это примерно 700 метров. В симпатичном двухэтажном здании я увидела трех менеджеров и еще одного клиента. Со мной общалась менеджер Варвара, которая начала беседу стратегически верно: с рассмотрения трехмерного генплана. По нему легко сориентироваться, где что располагается, и можно оценить, какие виды будут открываться из разных окон.

Варвара подробно рассказала о способах проезда, будущей инфраструктуре и вообще произвела впечатление добросовестного человека, который не «впаривает» все подряд, а подбирает хорошие варианты.

Просмотров квартир сейчас, к сожалению, нет: на объекте (в первой очереди) работает приемная комиссия. У ЖК «Весна» сейчас неоднозначная ситуация с коммуникациями, а точнее – с состоянием очистных сооружений. Это общая проблема всего района Апрелевки, поскольку на ремонт нужно больше денег, чем Апрелевка получает от государства в год.

    

Вопрос будет решаться в ближайшие 2-3 года, планирует ли участвовать застройщик и в каком объеме – пока неизвестно. Впрочем, для жителей на данный момент ситуация опасности не представляет. Также известно, что отопление в первое время будет не газовое, а дизельное, застройщик обещает компенсировать разницу из своего кармана (то есть, жители будут платить, как за газ), но как будет на самом деле – время покажет.

Сервис – 9 из 10

Претензий практический никаких, Варвара знает объект и умеет грамотно преподнести его потенциальному покупателю.

Квартиры и цены

Меня интересовала 3-комнатная квартира и возможность ее объединения с «однушкой», причем с расположением в корпусах первой очереди. На деле такой вариант сработает только во второй, поскольку 1-комнатные в первой очереди раскуплены на корню (объект интересен как вложение средств).

Можно объединить 2- и 3-комнатную, таких вариантов мы нашли около 10, но почти все – на нижних этажах. Кстати, в проекте каждая квартира имеет уникальный строительный номер, который отражен в прайс-листе, поэтому подбирать варианты очень удобно.

В договоре долевого участия прописано, что нельзя вешать кондиционеры на фасад дома. Для техники есть специальные ниши. Хорошо, что не будет портиться внешний вид, но плохо, что в некоторых случаях придется вести более длинную трассу.

Потолки без отделки - 2,95 метра, в квартирах установлены панорамные окна высотой 2,2 метра. Кому-то это не понравится, поскольку считается, что тепло из таких квартир уходит быстрее, на деле при грамотной установке окна почти не упускают тепло. На балкон ведет двустворчатая дверь, одна створка надвигается на другую (как у шкафа-купе). Квартиры сдаются без отделки, но эту опцию можно будет заказать. Правда, расценок и примеров на момент написания статьи не было.

Планировки квартир разные, есть варианты студий (но за 400 тысяч рублей сверху можно получить лишних 10 кв. метров) и «евроквартир» с кухонным уголком. Это 3-комнатная квартира, где нет стенки между комнатой и кухней, в этом помещении два окна, но при установке стены, скорее всего, придется делить одно из них пополам.

Зато метраж такой квартиры меньше, чем у полноценной «трешки», и стоит она дешевле. Кстати, во всех 3-комнатных квартирах предусмотрено два санузла. В остальных квартирах – по одному.

Вот как выглядит сравнительная таблица цен на текущий момент:

Количество комнат Площадь (кв. м) Цена кв. метра (рубли) Цена квартиры (рубли)
Студия 27,14 – 31,8 91 082 - 91 788 2 471 961 – 2 493 877
1 37,95- 47,88 73 430 – 85 990 2 867 820 - 3 663 878
2 55,1 – 70,7 71 980 –79 289 3 930 092 – 5 217 301
3 73,5 – 98,8 68 000 – 76 522 5 262 624 – 7 191 537

 

Цены и планировки – 7 из 10

При выборе жилья стоит учитывать расположение квартиры в доме, поскольку некоторые корпуса стоят буквально «окна в окна». Очевидно, что застройщик хочет скорее распродать первую очередь, которая вот-вот будет сдана, поскольку на вторую цены в июле были такими же, как в первой, а в начале августа выросли на 5-10%. Цены почти не отличаются в зависимости от этажа.

Как купить?

При покупке 3-комнатной квартиры можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой – на 6 месяцев при взносе от 50%. Это касается только первой очереди. Если жилье оплачивается полностью (100% оплата) или в ипотеку - действует скидка 5% на «двушки» и «трешки» первой очереди.

Кроме того, по согласованию с застройщиком «трешки» можно купить по минимальной цене – 68 тысяч рублей за квадратный метр. Что влияет на принятие такого решения, менеджер не ответила. Также покупатели «трешек» могут получить скидку 20% на отделку от партнера проекта – «МСК-СТРОЙ «ВЕСНА».

    

Во второй очереди для 3-комнатных квартир предлагается рассрочка на год со взносом от 12% и таким же размером годовой процентной ставки. Продажа квартир ведется по ДДУ (214-ФЗ), он стандартен. Вызывает вопросы только пункт о том, что до оформления права собственности на квартиру нельзя проводить ремонт (кое-что можно, но, например, разводить электрику – нет, а как, например, клеить обои без проводки?). Будущие жители надеются, что застройщик или закроет глаза на это, или озаботится оформлением права собственности на жилье в кратчайшие сроки.

Кстати, регистрация договора производится застройщиком бесплатно, оформление права собственности стоит 35 тысяч рублей, но это можно сделать и самостоятельно.

Ипотеку предоставляют 11 банков: «Сбербанк», ВТБ24, «Банк Москвы», «Дельта Кредит», «Возрождение», «Союз», «Московский кредитный банк», «Гранд Инвест», «Рублев», «Связь Банк», «СМП Банк». Есть военная ипотека и можно учесть материнский капитал.

Схема продажи – 9 из 10

Схема абсолютна надежна для покупателя, регистрация договора – бесплатно, большое разнообразие банков, предоставляющих ипотеку, есть возможно купить квартиру в рассрочку. В общем, все продумано.

Конкуренты

Серьезным соперником ЖК «Весна» выглядит ЖК «Ново-Никольское», расположенный, во-первых, на 6 км ближе к МКАД, а, во-вторых, на территории Новой Москвы. На стороне конкурента – вариативность домов и планировок (9-этажные, 3-этажные дома, таунхаусы, коттеджи), но первая очередь сдается почти на полгода позже при сравнимом ценовом диапазоне.

Если не привязываться к локации, то похожий комплекс есть в другом направлении – «Новорижский», подъехать к которому можно с Ильинского шоссе или (менее удобно) с одноименного. Цены немного выше, первая очередь тоже находится в процессе сдачи, есть квартиры площадью более 100 кв. метров. В минусе – гораздо более загруженная и менее удобная дорога (от шоссе нужно еще петлять по деревенской застройке).

Резюме

ЖК «Весна» - отличный выбор для тех, кто хочет жить в районе с хорошей экологией и при этом недалеко от Москвы. Лучше всего покупать квартиру в новостройке сейчас, когда в продаже жилье первой и второй очереди: они дальше от дороги и будут закрыты следующими очередями.

С другой стороны, стройка продлится еще 3-4 года, не всем нравится наблюдать ее из окна. Квартиры в принципе подходят для сдачи в аренду (но не забываем о необходимости полного ремонта), а для последующей перепродажи лучше подыскать другой объект: у желающих будет большой выбор, учитывая продолжение стройки.

Сейчас объект заслуживает «7» баллов: хорошая транспортная доступность и инфраструктура (а будет еще лучше), но есть вопросы по коммуникациям и окружению, а также срокам строительства паркинга.

Виктория Зорина

7баллов

ЖК «Весна» (Апрелевка) - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ДДУ"
Другие материалы с тегом "инфраструктура"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября