ЖК Триколор от Capital Group: сложно не заметить, непросто купить

Лет 15-20 назад широко обсуждалось «Новое кольцо Москвы» - проект, согласно которому в т.н. «срединном поясе» нашего города будут построены несколько десятков высотных зданий. Обосновывая программу, архитекторы говорили, что помимо основной задачи (дать много квадратных метров жилых и коммерческих помещений), у «Нового кольца» есть и еще одна: создать в окраинных районах видовые ориентиры. Дескать, вся московская периферия – это унылые панельные многоэтажки, глазу зацепиться не за что. А тут появятся новые «маяки». Одним из таких «маяков» можно считать ЖК Триколор, который будет состоять из двух зданий высотой по 46 этажей. Видно его на много километров вокруг.

«Паспортные данные»

Формальный портрет ЖК «Триколор» получается таким. Юридический адрес – ул. Ростокинская, д. 2. Фактически же он стоит возле самого Проспекта Мира. В составе ЖК запланированы три корпуса: две башни по 46 этажей и еще один корпус в три секции, высота которого 31 этаж. Проект, естественно, индивидуальный, технология монолитная. Общее количество квартир – 1249, комнат в них – от 1 до 4, площади – от 50,6 до 172,2 кв. м. Здания объединены общим стилобатом, в котором расположится парковка. Предполагается огороженная и охраняемая территория, находящаяся под круглосуточным видеонаблюдением.

Рядом с «Триколором» находится Национальный парк «Лосиный остров». На некотором (но не очень значительном) удалении – Ботанический сад и ВВЦ. Еще продавец сообщает о неплохой инфраструктуре вокруг - ВУЗы, школы, стадион, медицинские центры и детсады. Так ли это – мы обязательно проверим.

Застройщик: любим побольше!

Застройщик проекта – компания Capital Group. Фирма мощная, солидная, широко известная на рынке. На собственном сайте характеризует себя как «один из лидеров московского девелоперского сектора с 1993 года. В настоящее время в портфеле Capital Group насчитывается более 70 реализованных, строящихся и проектируемых объектов общей площадью более 7 млн. кв. м: эксклюзивные проекты офисных зданий (класса «А» и «В+»), а также жилых (класса Business, Premium и De Luxe), торговых и многофункциональных комплексов».

Все известные мне проекты Capital Group (во всяком случае, если говорить о городском жилье) выдержаны в фирменном стиле: огромные размеры, обилие стекла на фасадах. Даже комплекс «Легенда Цветного», расположенный в центре Москвы, компания умудрилась сделать весьма немаленьким – а ведь известно, что в центральной части нашего города существуют достаточно жесткие ограничения на высоту нового строительства…

Что касается негативных отзывов о работе компании, то я ничего особенно интересного в интернете не нашел. Точнее, недовольство есть, но немного другого рода: люди обижаются на Capital Group за то, что она строит огромные дома, разрушающие исторический облик Москвы. Тема спорная, и я совсем не берусь выступать в данном вопросе экспертом. Так что только два собственных соображения:

- строит компания в основном на окраинах, где и разрушать, собственно, нечего;

- новое всегда воспринимается в штыки. Любопытствующих могу отослать к рассказам о том, как парижане изначально не приняли Эйфелеву башню, сердито требовали убрать этот «ржавый гвоздь». А сегодня – это главный символ столицы Франции.

Лаконично и без цен

Теперь посмотрим, что говорит сайт Capital Group об интересующем нас объекте. Вот его страничка. Здесь имеется «Описание» - довольно, на мой взгляд, сухонькое. Помимо того, что мы уже знаем, в нем говорится, что создан «Триколор» «лучшим архитектором России 2010 Владимиром Плоткиным». Несколько дежурных вздохов по поводу «комфорта везде и во всем» и «потрясающих видовых характеристик», рассказ о движении автомобилей, которое «распределено таким образом, чтобы минимизировать поток автотранспорта на дворовых территориях».

Еще есть «Галерея» - несколько картинок. Правда, это не фотографии, а компьютерные рисунки. «Планировки» - там схемы типовых этажей каждого из трех корпусов. Есть раздел «Видео», в котором выложено несколько роликов. Они ни о чем: много компьютерной графики, а слова дежурные, вроде все той же «удобная транспортная доступность» и «развитая инфраструктура».

И, собственно все…В целом сайт мне не понравился. Как-то уж чересчур лаконично, мало конкретики. Ни слова о том, сколько же эти замечательные квартиры стоят, как их купить и т.п.

Ценовая разведка

Все это, конечно, прекрасно – но как мне быть? Чтобы звонить (хоть в качестве тайного покупателя, хоть настоящего), надо хотя бы примерно понимать, сколько квартиры стоят. Вопрос решается просто: задаю в поисковике «ЖК Триколор» - и на меня вываливается огромное количество сайтов, где эти квартиры продаются. Быстро определяюсь со своим вымышленным бюджетом: пусть он будет в 13 млн. руб.

Все тайна…

Звоню в Capital Group. Оператор мне попалась строгая. Разговор в основном сводился к тому, чтобы рассказать мне поменьше, а выведать обо мне побольше. Откуда узнал о комплексе? На какие средства – собственные или заемные – собираюсь приобретать?

Пытаюсь перевести разговор в нужное мне русло – скажем, что можно купить на 13 млн.? Ответ поражает емкостью: «много чего!». А после следует предложение приехать в центральный офис, где мне подберут что нужно. А как идет оформление, какие документы получает на руки покупатель? Как выясняется, эту информацию мне выдадут тоже только при личной встрече, по телефону такие вопросы не обсуждаются…

В итоге, ценой больших усилий, удалось выяснить следующее. В ЖК три корпуса. Ближе всего к готовности 1-й (башня), там уже ничего не продается. 3-й корпус (тоже башня), напротив, только начинает строиться. Там тоже ничего не продается – но не уже, а еще. Все продажи ведутся во 2-м корпусе – он в три секции, и высотой «всего» в 31 этаж. Там и можно купить.

В ценообразовании действует схема «чем выше, тем дороже». Самый дешевый этаж – четвертый (т.е. первый жилой – под ним идут нежилые помещения). 1 кв. м здесь стоит $4335. Честно говоря, в последнее время мне не попадались объекты, цены на которые номинированы в американской валюте. Я как-то полагал, что все уже перешли на рубли – ан нет! Далее – возвращаясь к вопросу о ценообразовании – повышение на каждый этаж прибавляет к цене 1 кв. м $35. Пятый этаж будет стоить $4370, шестой – $4405 и т.д.

Но, добавляет моя собеседница, есть хорошая новость: покупателям, готовым внести 100% сразу, полагается скидка в 10%. С учетом нее квартира в 97 кв. м будет стоить в районе 12 млн. руб., а за якобы имеющиеся у меня 13 млн. можно приобрести и в 100-106 кв. м на средних этажах.

Далее менеджер снова вернулась в подозрительное состояние и больше ни на какие вопросы не отвечала – все остальные разговоры в офисе! С большим трудом выуживаю из нее телефон агента на объекте.

Поездка: велик, однако…

Агент на площадке оказался не таким подозрительным, но тоже непростым: мы некоторое время согласовывали момент, когда можно приехать. В такой-то час он не может, в такой-то будут другие посетители… Сказать, было ли это правдой, или подобным нехитрым способом создавался ажиотаж, я не берусь.

Все, еду. «Триколор» виден издалека. Доехав до него, я столкнулся с проблемой – объект столь масштабен, что просто не влезает в кадр. Панорамные съемки пришлось делать уже потом – на обратном пути. Одна из башен (это 1-й корпус, я уже знаю) возвышается на полную высоту. Фасад отделан, цветовая гамма – российского флага (как я понимаю, отсюда и название комплекса). Вторая башня еще совсем невысокая (этажа четыре). 3-й корпус высится примерно наполовину, этажей на 14.

Самое непосредственное окружение строящегося ЖК – пятиэтажки. На забор стройки, затянутый колючей проволокой, их жители смотрят без симпатии. На другой стороне Проспекта Мира дома поприличнее – но тоже не бог весть что. В основном, панельные 17-этажки. Инфраструктура под стать району – так что никакого особого окружения, достойного покупателей столь дорогих квартир, я вокруг не заметил.

В офисе: документы по-прежнему «секретны»

Извиняюсь за свой внешний вид (ну не выгляжу я как человек с 13 миллионами в кармане, сам понимаю это). Говорю, что работаю у строгого начальника, который поручил мне объездить несколько новостроек и дать отчет – я, дескать, всего лишь наемный сотрудник… Агент в ответ заверяет меня, что это ничего – но по лицу видно, что расстроен. Его бы больше устроило, если бы я уже с пачками денег в кармане.

Снова задаю вопросы об оформлении – и снова получаю ответ, что ничего неизвестно. Это в центральном офисе. И говорить, как я понимаю, станут только тогда, когда увидят деньги.

С имеющимися в наличии квартирами такая история. Дом одной стороной смотрит на восток (т.е. на Лосиный остров), а другой – на запад (Проспект Мира). И в восточной стороне не осталось практически ничего – квартиры распроданы. А вот с окнами на дорогу – пожалуйста. Есть, к примеру, квартира в 105 кв. м – на 26-м этаже она будет стоить $535 тыс., а на 30-м - $550 тыс. Добавляем сюда 10-процентную скидку – получается, что в озвученную мной сумму я прохожу. А если хочется дешевле – то есть объект в 97,7 кв. м на пятом этаже за $419 тыс. (это без учета скидки).

Оформление предварительного договора будет для покупателя бесплатным. Дальнейшее оформление собственности – нет, но о цене говорить пока рано. Срок ввода ЖК в эксплуатацию, кстати, намечен на 2013 год. Что с парковками? Машиноместа, расположенные в стилобатной части, уже продаются по $40 тыс. Будущие коммунальные платежи агент обещает на уровне 45-50 руб. за кв. м в месяц плюс счетчики.

Остались вопросы…

Действительно, остались. Например, что с ипотекой? На сайте Capital Group ответа нет, поэтому поищем еще – мы ж в эпоху интернета живем. На слова «ЖК Триколор» поисковик выбросил множество сайтов. Часто даже непонятно, кто именно продавцы – названия фирм нет, телефоны исключительно мобильные. Но есть и «не-анонимы», например, компания «Сentury 21 век». Что интересно - цены у них не в долларах, а в уже более привычных нам рублях. Хотя все подороже – и на 13 млн. уже ничего не купишь.

Разъяснилось все и с ипотекой – ее выдает банк ВТБ24. Позвонив в «Сentury 21 век» под видом покупателя, располагающего 4,5 млн. руб. первоначального взноса и желающего получить кредит в 9 млн., я уже через пару минут знал, что процентная ставка составит 12-12,5% годовых – при сроке кредита в 20 лет ежемесячные выплаты составят порядка 100 тыс. руб., для чего мне необходим доход около 200 тыс. в месяц (тут нюансы: состою ли в браке, есть ли дети, характер дохода – наемный работник или владелец собственного бизнеса).

Moralite

Оценю объект на троечку. Уж слишком много неоднозначных моментов: место не самое лучшее, дорого, инфраструктура вокруг весьма скромна. Странное поведение продавца, какая-то излишняя секретность и закрытость, скорее напрягающая, а не создающая ощущение, ажиотажного спроса на квартиры. Опять-таки посмотреть квартиру нельзя, даже в уже построенном 1-м корпусе. Договор – предварительный, а что дальше – непонятно.

С другой стороны, репутация Capital Group позволяет надеяться, что построят все (может быть, с некоторым опозданием), ничего в ходе строительства не обрушится и не заморозится. И, конечно, престижно жить в красивом здании, которое видно издалека.

Василий Андреев