11 марта 2014
оценка 6 из 10

ЖК Новые Островцы от Ависты: интересный проект по низким ценам, но очень далеко от метро

В 13 километрах от МКАД по Новорязанскому шоссе, в Раменском районе Подмосковья, в сельском поселении Островецкое, возводится масштабный жилой район «Новые Островцы» панельной серии РД-17.04. Сейчас строится западный квартал (15 домов), первые корпуса будут сданы в конце этого года. В перспективе за ним появится еще и восточный (11 домов), чуть дальше от дороги, к тому же в рамках проекта запланировано строительство большого числа объектов инфраструктуры. Самое интересное то, что цены на квартиры в новостройке весьма доступные, поэтому по заданию редакции Novostroy-M.ru я решила съездить и проверить этот комплекс.

Кто строит?

Возведением жилого комплекса занимается компания «Ависта», 99% акций которой принадлежат «Рузскому Торговому Дому». Обе компании входят в состав холдинга «РТД-Групп».

На сайте можно узнать, что «РТД» является инвестором-заказчиком застройщика и реализует квартиры в «Новых Островцах», а также в ЖК «Гусарская баллада» (проверен Тайным покупателем). Генеральный подрядчик – ООО «Строй-Сервис». Компания занимается строительством жилых и нежилых объектов, а также инвестиционной деятельностью. Однако, когда она была создана, выяснить мне так и не удалось.

В общем, хоть участников, задействованных в проекте несколько, все компании имеют прямое отношение к рынку недвижимости, имеют опыт строительства и реализации жилья, коммерческой недвижимости и объектов инфраструктуры.

Надежность застройщика – 7 из 10 баллов

Лучше слов только факты: 6 домов в ЖК «Новые Островцы» уже построены, а остальные находятся в активной стадии возведения.

Кто продает?

Квартиры в новостройке продают сразу несколько компаний. Самый полный сайт создал инвестор стройки - «Рузский Торговый Дом». Там есть и ход строительства, и документы, и цены. Можно даже увидеть карту восточного квартала, которую официально еще не показывают.

Вторая по информативности – страничка на сайте агентства недвижимости Est-a-Tet, где есть аналогичная информация, но меньше рассказано об ипотеке. К тому же, здесь продаются только квартиры в корпусах 2 и 10 (а другие продавцы на них прав не имеют).

Неплохие подсайты у компаний «Жилищный капитал» и «Бест-Новострой». И, наконец, самый скромный сайт у агентства «Красивая земля», там нет даже условий ипотеки.

Обсуждения новостройки в Интернете ведутся в разных тональностях. Многие не доверяют неизвестному застройщику, кто-то с подозрением относится к низким ценам, кто-то ругает расположение комплекса. Среди купивших есть инвесторы, но большинство, если верить сообщениям на форумах, все же покупает жилье для себя. Правда, выборка реальных покупателей небольшая – далеко не все готовы рассказывать об этом в открытых источниках.

Пути дороги

ЖК «Новые Островцы» расположен в 13 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. На машине нужно доехать до пересечения с Первомайской улицей в поселке Октябрьский и повернуть налево.

Ходит и общественный транспорт – маршрутки №886, №979 от станции метро «Кузьминки», №144 от метро «Выхино» и автобус №323 от «Лермонтовского проспекта». Нужная остановка называется «Октябрьский (Школа)», у некоторых автобусов здесь конечная. Жители поселка возлагают надежды на будущую станцию метро «Котельники», которая приблизит к ним метро примерно на 2 км.

    

Я, по обыкновению, выбрала маршрутку, это оказалась №886, она ходит каждые 10-15 минут и останавливается прямо у метро. Дорога днем в будний день заняла 35 минут, из них около 10 мы простояли в пробке в Люберцах.

В час пик ситуация непредсказуема. В буквальном смысле объехать пробку на шоссе можно на электричке от «Выхино» до станции «Люберцы 1», затем автобусом №22 или маршрутками №33 и №22 до места назначения. Есть станции поближе («Удельная» и «Быково»), но все равно до них минимум 4 км, да и не все электрички останавливаются там. Обратно я доехала минут за 25 на №144 маршрутке, на дороге было свободно.

Транспортная инфраструктура – 7 из 10 баллов

Не могу сказать, что сложно до новостройки очень сложно добираться, но не могу сказать, и что легко. Все зависит от случая, от пробки на дороге. Конечно, с появлением метро «Котельники» ситуация станет лучше, но пока это вопрос будущего.

Соцкультбыт

Проехать мимо ЖК «Новые Островцы» - сложно, он стоит недалеко от дороги. Но можно перепутать с другими новостройками, возводящимися на другой стороне шоссе. Подсказываю: «Новые Островцы» - по левую руку, если ехать в сторону области.

Корпус 8 в форме «уголка» представляет собой витрину проекта: он уже отделан снаружи и стал из белого желто-красно-оранжевым. Выглядит очень нарядно.

Сейчас готовы коробки шести корпусов: 2, 1.2, 1.1, 8, 9 (их видно с дороги) и 10 внутри района. Корпуса 6 и 7 уже активно растут, рядом с ними возводится детский сад. Остальные дома тоже скоро начнут строить.

Комплекс возводится рядом со старой жилой застройкой, поэтому инфраструктура здесь развита хорошо: кругом много магазинов, отделений банков, аптек, заправок. Крупных торговых центров поблизости нет, но один такой запланирован на территории самого проекта.

Помимо этого, обещают построить две школы (всего 1650 мест), два сада с бассейнами (всего 540 мест), поликлинику, ФОК тоже с бассейном, детские и спортивные площадки, включая хоккейную коробку. Обещают также и строительство паркинга на 3800 машин, это примерно на 20% больше, чем квартир в западном квартале. Цена машиноместа пока не известна.

Инфраструктура – 7 из 10 баллов

На данный момент инфраструктура заслуживает 7 баллов, но, думаю, что по мере строительства ЖК «Новые Островцы» оценка, наверняка, вырастет, если в проект не внесут существенных изменений по сокращению соцобъектов.

Визит в офис продаж

Поскольку квартиры в «Новых Островцах» продает несколько агентств недвижимости, я выбрала то, которое реализует свой отдельный объем - Est-a-Tet. Только у них можно купить 1- или 2-комнатную квартиру в корпусах 2 и 10 («трешек» в этих домах нет).

Офис продаж этого агентства, как и «Бест-Новострой», расположен в двухэтажном офисном здании перед жилым комплексом. На самом деле там легко запутаться, поскольку везде, куда ни глянь, стоят флаги продавцов.

Менеджер Максим встретил меня приветливо, рассказал много различных подробностей о «Новых Островцах», условиях продажи, типе домов. Он подробно описал схему продажи и уверил меня, что все будет сдано в срок.

Поговорив немного об инфраструктуре, мы надели каски и отправились на стройку. Свободного прохода там нет, только через калитку, рядом с которой стоит будка охранника.

Осмотр квартир

Я собралась «купить» 2-комнатную квартиру в инвестиционных целях, но Максим предложил рассмотреть также 1-комнатные – они более ликвидны. Однако, учитывая разницу в цене всего в 600 тысяч рублей, мне больше нравилась идея «двушки».

    

По дороге менеджер рассказал мне, что застройщик возводит дома собственной серии РД-17.04 из трехслойных панелей толщиной 35 и 40 см (описание серии можно найти на сайте «РТД»). По виду и качеству эти панели мало чем отличаются от тех, которые производит ДСК-1 (П44Т) или ДСК-2 (П3М). 

Главное отличие от других современных панельных домов – незастекленные лоджии. Это означает дополнительные вложения от 50 тысяч рублей и разнобой в итоговом виде фасада (у всех разные представления о количестве секций остекления на балконе). С другой стороны, массово застеклять балконы застройщики начали всего несколько лет назад, так что большинство домов все равно застеклено по-разному.

Планировки квартир тоже несколько отличаются от общепринятых. Например, в 1-комнатной квартире предусмотрена 12,5-метровая кухня, а в «двушке» ее площадь чуть меньше 10 кв. метров. Двухкомнатные квартиры – сплошь распашонки с окнами на две стороны и двумя вариантами планировки: с широкой прихожей и небольшими комнатами (по 15,4 кв. метра) или с уменьшенным коридором и разными комнатами (19 кв. ми 15,2 кв. м).

В других корпусах есть 3-комнатные квартиры, тоже с метражом кухни меньше 10 кв. метров, но общая площадь – больше 85 кв. метров. В угловых секциях корпусов 8 и 9 - оригинальные планировки с комнатами, расположенными под углом к основной части дома, причем такие варианты возможны и в «трешках», и в «двушках».

Жилье сдается без отделки, со всеми перегородками (как и положено в панели), с электрощитком, радиаторами отопления и двухкамерными стеклопакетами. Входная дверь деревянная, сразу под замену.

Планировки – 8 из 10 баллов

В целом планировки разнообразные, но небольшая по нынешним меркам площадь кухни в многокомнатной квартире понравится не всем.

Что почем

На сайтах всех продавцов, кроме страницы у АН «Бест-Новострой», указана стоимость жилья. Я подготовила наглядную сравнительную таблицу:

Количество комнат Площадь (кв. м) Цена «Рузский ТД» (рубли) Цена от Est-a-Tet (рубли) Цена «Жилищный капитал» (рубли) Цена «Красивая земля» (рубли)
1 35,6 – 46,08

2 560 600 – 2 725 800

2 602 000

2 560 600 – 2 810 880

2 171 600 – 2 626 560

2 63,46 – 68,58

3 204 730 – 3 408 485

3 268 000 – 3 345 000

3 204 730 – 3 408 485

3 109 540 - 3 249 120

3 85,84 – 86,79

3 992 340 – 4 296 105

 

3 988 660 – 4 296 105

3 988 660 – 4 034 480

 

Цены – 7 из 10 баллов

Очевидно, что «Рузский торговый дом» и «Жилищный капитал» продают по одним ценам, у Est-a-Tet цены выше на 1-2% (и «свои» корпуса), а «Красивая земля» стремится продавать чуть-чуть дешевле остальных. С кем заключать договор – решать покупателям, но я бы отправилась или к тем, кто ближе к застройщику, или к тем, у кого в продаже есть интересующий корпус.

Как купить?

Продажа квартир ведется по договору уступки права требования. Дело в том, что застройщик «Ависта» заключил ДДУ с компаниями «Стройсервис» и «Рузский Торговый Дом», и уже они подписывают документы с покупателями, уступая свои доли. Схема весьма распространенная, подпадает под 214-ФЗ, так что бояться нечего.

    

Процесс покупки происходит так: бронируете квартиру, подписываете договор, переводите деньги. Ключи обещают выдать в течение 3 месяцев после ввода домов в эксплуатацию, и застройщику невыгодно держать их у себя дольше. Как будет на самом деле – посмотрим через год.

Квартир в продаже много, постоянно появляются новые объемы, плюс немало квартир продается по цене ниже, чем у застройщика (объявлениями пестрят даже форумы недвижимости). При этом объект привлекателен для инвестиций, поскольку 50-60 тысяч рублей за «квадрат» – это практически «дно» прибыли застройщика, и ближе к сдаче цены вырастут, а уж после окончания строительства – тем более. Но быстро продать и заработать вряд ли получится, стоит рассчитывать минимум на два года.

Купить можно, заплатив всю сумму сразу, как в рассрочку, так и в ипотеку. Условия рассрочки у продавцов отличаются. Например, Est-a-Tet дает беспроцентную на 2 месяца, взнос от 50% от цены жилья. Есть вариант со сроком до конца 2014 года – под 1,5% в месяц, взнос от 30%. «Бест-Новострой» предлагает краткосрочную схему - до 30 мая 2014 г., под 1,5% в месяц, взнос от 60% за 1- и 2-комнатную, 50% - за 3-комнатную квартиру.

С ипотекой в ЖК «Новые Островцы» работают 9 банков (действуют стандартные программы), но списки у продавцов отличаются. «Рузский Торговый Дом» и «Бест-Новострой» сотрудничают со «Сбербанком», «ВТБ24», «Банком Москвы», «Банком МИА», «Банком Балтика», «Возрождением», «Петрокоммерцем», «Росавтобанком», банком «Интеркоммерц».

У «Жилищного капитала» те же партнеры, кроме «Сбербанка». У Est-a-Tet – опять же те же банки, но минус «Сбербанк» и «Росавтобанк». У «Красивой земли» нет информации об условиях покупки квартиры в ипотеку.

Схема покупки – 8 баллов из 10

Вариантов рассрочки и ипотеки много, продажи хоть и не ДДУ, но в рамках 214-ФЗ. Вообще, такое обилие и продавцов в проекте, и банков, аккредитовавших новостройку, говорит само за себя.

Резюме

На мой взгляд, покупка квартиры в ЖК «Новые Островцы» сегодня более привлекательна в инвестиционных целях, чем как актуальное жилье. По крайней мере, на первом этапе, когда будет сдана лишь часть домов, а вокруг еще долго будет кипеть стройка, да и инфраструктура откроется и заработает позже.

Сильные стороны комплекса: более чем гуманные цены, относительная близость к метро, зеленый район. Слабые: «пробочное» Новорязанское шоссе, договор уступки права требования, который может отпугнуть покупателя тем, что это не ДДУ.

Думаю, Тайный покупатель сюда еще вернется – проект масштабный и будет интересно не только проследить за ходом его строительства, но и сравнить планы и их воплощение в реальность, а пока я ставлю ЖК «Новые Островцы» «6» баллов.

Виктория Зорина

 

P.S. Уважаемые посетители!

В версии, опубликованной ранее, были допущены неточности: серия домов «РД.17.04» не является новой, а давно уже применяется в строительстве; проект западного микрорайона насчитывает 15 домов (а не 14), восточного – 11 (а не 13); жилой район «Новые Островцы» находится в Раменском муниципальном районе, на территории сельского поселения Островецкое, а не в поселке Октябрьский; проект предполагает наличие бассейна не только в ФОКе, но и в детском саду; жилой район «Новые Островцы» аккредитован 9 банками (не 8).

Редакция Novostroy-M.ru приносит извинения за допущенные ошибки.     

6баллов

ЖК «Новые Островцы» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Est-a-tet"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября