20 декабря 2013
оценка 6 из 10

ЖК Марьино Град и Спортивный квартал в Новой Москве: низкие цены и транспортные проблемы

В Новой Москве, в поселке Марьино, который находится в 12 км от МКАД, компания «Раст» силами подрядчиков строит ЖК «Марьино Град». И малоэтажная часть проекта, включающая 22 четырехэтажных здания, и многоэтажная, которая не так давно была выделена в самостоятельный проект ЖК «Спортивный квартал», будут сданы одновременно во II квартале 2015 года. Что же до третьего квартала, таунхаусов, то его будущее пока туманно. По заданию редакции Novostroy-M я решила узнать, как строится жилой комплекс и что изменилось с момента первой проверки.

Непростые соседи

В прошлом расследовании Тайного покупателя о комплексе рассказывалось очень подробно, поэтому в этой статье я остановлюсь лишь на самых важных моментах.

Итак, жилой комплекс «Марьино Град» состоит из двух частей: таунхаусы «Марьино-4» (строительство еще не начато) и малоэтажное «Марьино-5» - 22 четырехэтажных кирпичных дома, которые возводятся примерно в километре от будущих таунхаусов. Ранее в составе ЖК «Марьино Град» находилась многоэтажная часть «Марьино-3» - 15 монолитных домов с кирпичной облицовкой, однако теперь это самостоятельный проект ЖК «Спортивный квартал».

Помимо домов и таунхаусов, застройщик обещает возвести здесь школу, сад, спорткомплекс Олимпийского резерва (в «Спортивном квартале») и два надземных паркинга по 700 машиномест (цены пока неизвестны). Очевидно, что мест всем не хватит, и стихийная парковка будет единственным выходом из положения.

О «Марьино-4» я расскажу чуть позже, пока – о том, что строится и продается. Несмотря на то, что оба комплекса (и «Марьино Град», и «Спортивный квартал») теперь разные проекты-соседи, собственники у них тоже разные, хотя оба – дочерние структуры «Раст». У «Марьино-3» («Спортивный квартал») собственником и застройщиком значится ООО «СтройПлюс» с сайтом-одностраничником, где выложены контакты и проектные декларации, у «Марьино-5» (ЖК «Марьино Град») - ООО «МарьиноСтрой» с аналогичным «порталом».

Генподрядчик в обоих случаях - ООО «СтройРемСтиль». Официальный застройщик, компания «Раст», известна также проектами «Эко Парк Нахабино» (сдача – II квартал 2014 года) и «Аристово-Митино» (сдача – IV квартал 2013 года). Строительство обоих было приостановлено, потом возобновлено, но новые сроки сдачи неизвестны, хотя продажи ведутся.

Надежность девелопера – 5 из 10 баллов

Что ждет «Марьино Град»? Посмотрим… А пока компания «Раст» получает невысокую оценку, да и то с учетом активных строительных работ в обоих жилых комплексах.

Разведка в Интернете

Я узнала из первой статьи Тайного покупателя, что квартиры в ЖК «Марьино Град» продавали несколько риэлторских агентств: «Бест-новострой», «АСН-Инвест» и «Миэль-Новостройки», однако последний, как мне объяснили по телефону, этим проектом больше не занимается.

Информация на обоих сайтах агентств идентична: описание жилого комплекса, планировки, дневник стройки в фотографиях, условия продажи. Нет только цен на квартиры (сказано лишь «от 2 млн рублей»), о них можно поговорить в офисе продаж (в Марьино или в Москве), по телефону сведений не дают.

Однако узнать стоимость жилья можно на официальном сайте ЖК «Марьино Град». Сейчас квартиры продаются в малоэтажных корпусах 5, 6, 10, 11, 15-22. Так, самая дешевая «однушка» площадью 27,7 кв. м стоит 1,886 млн рублей (69 864 рубля за «квадрат»), а разброс цен на них – от 67 до 75 тысяч рублей за «квадрат» (самая дорогая – 2,739 млн рублей за квартиру метражом 39,13  кв. метра). Двухкомнатные квартиры стоят от 2,947 млн рублей (площадь 51,7 метра) до 3,479 млн рублей за 55,21 кв. метра (цена за «квадрат» - 57 – 64 тысячи рублей). «Трешки» обойдутся от 3,825 млн рублей за квартиру в 67,1 кв. м до 4,179 млн рублей за 67,7 кв. м (стоимость квадратного метра – 59-62 тысячи рублей). Со времени прошлогоднего посещения ЖК «Марьино Град» Тайным покупателем цены на жилье почти не выросли. Правда, как показало расследование на месте, эти цифры не всегда доподлинно верные, но об этом чуть позже.

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Мнения в сети о «Марьино Граде» противоречивые. Многие боятся покупать из-за ненадежности застройщика, некоторые постоянно мониторят ход строительства, кто-то изучает перенаселенность Марьино (там еще строится и частично заселен малоэтажный ЖК «Рутаун», а также ведутся работы над таунхаусами в поселке «Бремен»).

Дорога в ЖК «Марьино Град»

Что ж, надо посмотреть на это своими глазами, решила я и отправилась в путь. Добраться до «Марьино Града» можно на машине по Киевскому шоссе: надо свернуть в Московский, проехать Валуево – и вот он, поселок Марьино. От МКАД получается около 15 км, дорога немного петляет, а напрямик по воздуху – 12 км, как и заявлено в описании на сайте. Вне часа пик путь занимает минут 20, в напряженное время можно простоять час только перед МКАД (а в обратном направлении – на выезде из Московского на Киевское шоссе). Можно доехать и от Калужского шоссе: на указателе «Десна» взять правее, потом уйти направо и проехать через Пенино. Однако пробка перед кольцевой будет еще больше в часы пик, да и в обычное время там не всегда свободно.

    

На фотографиях ЖК «Марьино Град»

Ездит в ЖК «Марьино Град» и общественный транспорт. Правда, на основном сайте не вся информация верна: маршрутка №798 от «Ясенево» ходит нормально, а насчет автобуса №420 от станции метро «Юго-западная» сообщается о восьми раз в сутки по будням. Сайт «Мосгортранса», однако, не согласен: автобус ходит во все дни по расписанию с интервалом 20-40 минут.

Ладно, проверим, кто прав, – поеду от «Юго-западной». На остановке висит такое же расписание, но автобус почему-то приходит на 5 минут раньше, забирает людей и уезжает. Уже в Московском я увидела еще один автобус, следующий за нашим, - значит, расписание все же стараются соблюдать. Непонятно только, зачем на сайте давать неверную информацию, ограничивая поток «безлошадных» клиентов. И о маршрутке без номера от «Юго-западной» в Марьино ничего не сказано, а она есть (стоимость проезда 50 рублей).

Так или иначе, я доехала до предпоследней остановки «Школа». Хорошо, что по карте посмотрела, ведь на официальном сайте предлагают выйти раньше, в Московском! А от него, видимо, неспешно пройти оставшиеся 5 километров.

Транспортная доступность – 5 из 10 баллов

Ставлю невысокую оценку, поскольку пробки изрядно портят картину – или выезжать надо часов в 7 утра, а возвращаться в 10 вечера. Автобус и маршрутки не забиты под завязку – значит, пока хватает. Правда, после заселения в 2015 году понадобится больше транспорта – еще ведь «Рутаун» сдан не полностью, а там в сумме под сотню домов, пусть и малоэтажных. И у самого «Марьино Града», считай, три немаленьких стройплощадки.

Осмотр на месте

Недалеко от остановки я заприметила офис продаж, а дальше – многоэтажные дома ЖК «Спортивный квартал». К ним вела странная песчаная дорожка, по которой только самосвал и проедет. В любом случае, на стройплощадку меня не пустили, так что и форсировать грязь не пришлось.

Прежде чем поговорить с менеджерами, я решила прогуляться вдоль стройки. Она огорожена забором, проход есть только по обочине. Поскольку Марьино – маленький поселок, тротуары есть не везде.

На стройплощадке ЖК «Спортивный квартал» («Марьино-3») я увидела строителей. Оно и понятно – сдача домов произойдет меньше, чем через два года, а активно строятся всего 5 корпусов из 15. Дома 1, 7, 8 вовсю отделывают снаружи, 2 и 3 пока стоят «скелетами». С дальней стороны комплекса прохода не оказалось, партизанских троп тоже, поэтому я решила вернуться обратно и пойти в офис продаж.

Офис продаж №1

Подхожу к одноэтажному павильону без опознавательных знаков, внутри общее пространство для двух менеджеров. Оказалось – это компания «Метриум», которая занимается продажей квартир в многоэтажном «Спортивном квартале». Квартиры в малоэтажных домах, т.е. в самом ЖК «Марьино Град», продают и «Бест-Новострой», и «АСН-Инвест», у обоих одинаковые цены. Офис продаж в многоэтажном квартале (ЖК «Спортивный квартал») – только у компании «Метриум», хотя на сайте «Бест-Новострой» тоже можно найти страницу о новостройке с подробным описанием.

Но вернемся к «Марьино Граду». Квартиры в проекте получаются недорогими за счет небольших площадей: минимальная «однушка» - 27,7 кв. метра, самая большая «трешка» - 65,24 кв. метра. Корпуса 1, 3, 7, 8 – одноподъездные, на этаже 11 квартир: 7 «однушек», 2 «двушки», 2 «трешки». В домах 2, 4, 5 по два подъезда, квартир на этаже столько же, только 2-комнатных три, а 3-комнатная – одна. Планировки без изюминки, «двушки» и «трешки» имеют окна на две стороны. В каждой квартире есть только один балкон или лоджия. Советую будущим покупателям, учитывать такие скромные показатели «балконизации» и большое число квартир на этаже.

О планировках других корпусов информации пока нет, изучить планировки и «Марьина Града», и «Спортивного квартала» можно на сайтах «АСН-Инвест» (самые подробные, поэтажные, с номерами квартир) и «Метриума» (типовой этаж каждого корпуса). Задав менеджеру все вопросы, спрашиваю о посещении стройки. Он удивляется – что там смотреть, если даже окон нет, и внутренней отделки не будет? Потом добавляет, что позже, возможно, разрешат заходить в некоторые корпуса, но это не точно.

Офис продаж №2

Выйдя от менеджеров компании «Метриум», я решила прогуляться пешком до малоэтажных домов, это всего около километра. Возвращаюсь на остановку назад, прохожу мимо малоэтажек «Рутауна» справа и таунхаусов «Бремена» слева - и сворачиваю не в ту сторону. Хорошо, не успела далеко уйти - увидела красные домики «Марьино-5» и поспешила к ним.

Работа на стройке кипит, флаги «Марьино Града» развеваются на ветру, а под ними – сразу три офиса продаж: «Бест-Новострой», «АСН-Инвест» и застройщика. Причем на последнем так и написано – «Застройщик», а не «МарьиноСтрой» или «РАСТ». Иду туда – офис «АСН-Инвест» закрыт, поэтому я направилась в «Бест-Новострой».

Менеджер Олег радушно меня встретил и рассказал о том, что цены у всех одни и те же, только «АСН-Инвест» как инвестор продает один объем квартир, а «Бест-Новострой» - другой. Причем застройщик напрямую реализует только жилье в малоэтажных домах.

В «Метриуме» мне, понятное дело, не смогли рассказать о таунхаусах («Марьино-4» рядом с многоэтажками – ни работ, ни продаж), а Олег ответил. На данный момент пока неизвестно, будет этот квартал застроен таунхаусами или там появятся высотные дома. Причина – этот формат не так популярен, как обычные квартиры или отдельные дома. К концу года ясность, вероятно, наступит.

Что же касается малоэтажных домов, которых будет построено аж 22, то все идет по плану, работы ведутся – ну, это я и сама увидела через забор. Да, на стройку и здесь не водят, но обещают – тогда должны появиться первые полностью готовые корпуса. В целом эта стройплощадка выглядит веселее, чем многоэтажная: с дороги видно более 10 «коробок», а в действительности почти все дома уже имеют стены. Странно, правда, что ни один дом пока не готов к просмотрам.

    

На фотографиях ЖК «Спортивный квартал» (бывшее «Марьино-3»)

Планировки квартир выложены на официальном сайте и сайте «АСН-Инвест», везде они поэтажные и подробные. В зависимости от корпуса на этаже может быть 9 (пять «однушек», по две «двушки» и «трешки») или 11 квартир (7-3-1 или 7-4, «трешек» нет). Планировки похожи на «Спортивный квартал», но есть и необычные варианты – «двушки»-студии и «трешки»-студии без перегородки между кухней и одной из комнат с лоджией в кухонной зоне.

Сервис – 9 из 10 баллов

Менеджеру Олегу ставлю высокую оценку. Он, кстати, ответил на мой прямой вопрос о том, будут ли дома сданы в срок: стройка проходит под надзором и при материальном участии «Сбербанка» (оба квартала), что весьма способствует соблюдению сроков. Что ж, посмотрим.

Что почем

Теперь о главном – стоимости жилья. Вернусь чуть назад, к «Спортивному кварталу».

Прайс-лист из «Метриума» выглядит так:

Корпуса 1, 3, 7, 8

Комнат Площадь (кв. м) Стоимость «квадрата» (рубли) Стоимость квартиры (рубли)
1-студия 27,7 – 29,07 74 800 – 76 000 2 105 200 – 2 174 436
1 34,41 73 500 2 529 135
2 51,34 – 52,21 63 300 3 249 822 – 3 304 893
3 64,24 – 65,24 60 000 3 854 400 – 3 914 400

 

Корпуса 2, 4, 5

Комнат Площадь (кв. м) Стоимость «квадрата» (рубли) Стоимость квартиры (рубли)
1-студия 27,79 – 29,07 76 000 - 77 500 2 153 725 – 2 209 320
1 34,08 – 39,09 71 500 – 74 500 2 538 725 – 2 209 320
2-студия 47,65 65 500 3 121 075
2 52,23 64 500 3 368 835
3 65,24 61 500 4 012 260

 

Теперь о малоэтажных домах. На официальном сайте выложено реальное наличие, но цена за метр «неровная»: 62 379 и 72 261 рубль. В распечатанном для меня прайсе цены в «ровных» тысячах, и актуальны именно они (хоть и не слишком отличаются от онлайна).

Стоимость квартир немного варьируется в зависимости от корпуса. Итак, «однушки» площадью от 27,7 до 39,13 кв. метров обойдутся от 1,939 млн до 2,739 млн рублей. Подтвердились 69 – 75 тысяч за кв. метр, а самый дорогой «квадрат» – в «однушке» площадью 29,4 кв. м – такое жилье стоит 2,205 млн рублей.

Сводная таблица по двух- и трехкомнатным выглядит так:

Комнат Площадь (кв. м) Стоимость «квадрата» (рубли) Стоимость квартиры (рубли)
2 51,7 – 55,65 57 000 – 63 000 2 946 900 – 3 479 490
3 67,04 – 67,39 57 000 - 62 000 3 824 700 – 4 160 200

 

При разнице «трешки» с «двушкой» от полумиллиона рублей, с моей точки зрения, выгоднее, конечно, взять 3-комнатную квартиру. Тем более что можно воспользоваться и рассрочкой, и ипотекой.

Как купить?

Условия покупки у застройщика и в агентствах одинаковые, с той лишь разницей, что при покупке через «АСН-Инвест» заключается не ДДУ, а договор уступки права собственности (агентство уже собственник квартир).

Забронировать квартиру можно бесплатно на два дня (но, как сказали менеджеры, застройщик может пойти навстречу и продлить еще на пару дней). Потом нужно подписать договор долевого участия в московском офисе продаж и оплатить 1,5% от стоимости квартиры, которые входят в официальную цену. После регистрации ДДУ – полная или частичная оплата, причем к расходам на квартиру придется прибавить еще 1,5% от ее стоимости. Столько стоит регистрация ДДУ и последующее оформление собственности после заселения.

    

На фотографиях окружение ЖК «Марьино Град» и ЖК «Спортивный квартал»: расписание движения транспорта, магазин в Валуево, ЖК «Рутаун» и таунхаусы поселка «Bremen»

Но вернемся к оплате. Есть два варианта рассрочки (одинаковые условия в обеих новостройках):

1)     оплатить сразу 50% от цены жилья, остальное равными ежемесячными платежами без процентов;

2)     оплатить 30%, остальное равными платежами раз в месяц или в квартал, на остаток начисляются 12% годовых.

При полной оплате (включая ипотеку) все продавцы дают скидку 3%. Ипотеку в ЖК «Марьино Град» согласовали несколько банков.

Так, в малоэтажной застройке есть предложения от:

-        «Сбербанка» (взнос от 15%, срок до 30 лет, ставка до собственности 13,5 – 15,5%, после 12,5 – 14,5%),

-        «Банка Москвы» (взнос от 20% или даже 10% при страховании ответственности заемщика, срок до 50 лет, процентная ставка от 11,9 до собственности и 10,9% после в рублях и от 9,5 и 9% в долларах или евро),

-        «Московского ипотечного агентства» (взнос от 20%, срок до 30 лет, ставка до собственности 13,25 – 13,75%, после – 11,5 – 12,75%).

В «Спортивном квартале» ипотеку дают «Сбербанк» и МИА. Кроме того, на сайтах «Бест-Новострой» и «АСН-Инвест» есть упоминание того, что на отдельные корпуса в обоих кварталах можно получить ипотеку от «Банка Балтика» (от 10%, до 30 лет, ставка 13 – 14,5% до собственности и 13 – 13,75 после). Представители банка по телефону подтвердили эту информацию.

Схема покупки – 8 из 10 баллов

За разнообразие вариантов ставлю высокую оценку. Кстати, что касается стоимости коммунальных расходов, то застройщик обещает обычную московскую городскую ставку - сейчас это 24,53 рубля за квадратный метр.

Соцблага и конкуренты

Сайты продавцов обещают развитую инфраструктуру в Марьино, но я бы так не сказала. Да, там есть школа и сад (еще одни будут построены в «Спортивном квартале»), поликлиника – но по пути от одного квартала до другого я не увидела ни одного продовольственного магазина или кафе. Пока ехала на автобусе – тоже ничего подобного не обнаружилось до самого Валуево (5 км). Видимо, все эти полезные заведения сконцентрированы в глубине «Рутауна».

Кстати, о нем. Это прямой конкурент малоэтажного «Марьино Града», только цены выше (85-95 тысяч за кв. метр) и сдача раньше (можно купить в уже обжитом доме, в корпусе со сдачей в конце этого или следующем году). Так что если нужно сэкономить время, заплатив за это лишний миллион-полтора рублей – хороший вариант. Он, кстати, проверен Тайным покупателем

Со «Спортивным кварталом» может конкурировать «Град Московский» (проект компании «Абсолют-Недвижимость»), расположенный на 7 км ближе к МКАД. Правда, цены там уже значительно выше (от 6 млн рублей за «двушку»), этажей больше (в основном 25), зато и домов уже много сдано в эксплуатацию.

Инфраструктура – 5 из 10 баллов

Если все задуманное и запланированное будет построено, конечно, будущую жизнь в «Марьино Граде» можно будет назвать комфортной, но пока я не могу поставить высокую оценку инфраструктуре, особенно учитывая грядущий дефицит парковок.

Резюме

Самая приятная особенность и «Марьино Града», и «Спортивного квартала» - цены на квартиры. Радуют также будущие школа, сад и огромный спорткомплекс, а еще – активные работы на обеих площадках и разнообразие вариантов ипотеки и рассрочки.

Дальше все не так радужно: застройщик, известный срывом сроков, непонятная ситуация с таунхаусами («Марьино-4»), нескорые темпы возведения многоэтажных корпусов и отсутствие готовых «эталонных» малоэтажек (сложно оценить качество строительства), транспортные проблемы (выезд на Киевское и Калужское шоссе в час пик), мало парковочных мест, узкие дороги в самом Марьино, слабая инфраструктура для такого количества строящегося жилья… В общем, я бы не стала покупать сейчас, а подождала бы до весны, посмотрела на прогресс стройки. А пока – 6 баллов из 10.

Виктория Зорина

6баллов

ЖК «Спортивный квартал» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Бест-Новострой"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября