02 декабря 2015
оценка 6 из 10

Мкр. «Нахабино Ясное» от «Группы ЛСР»: жилье по низким ценам в домах без газа

Мкр. «Нахабино Ясное» – малоэтажный проект жилой застройки в Истринском районе Подмосковья, который сразу привлекает взгляд яркими фасадами. Низкие цены, хорошая транспортная доступность и выгодное расположение объекта рядом с лесной зоной, делают его востребованным у молодых семей с детьми, ведь именно для них застройщик уже ввел в эксплуатацию детский сад, а через пару лет откроется школа. По заданию редакции Novostroy-M.ru я отправилась сюда «покупать» квартиру.  

Что строят?

Микрорайон «Нахабино Ясное» – это малоэтажный комплекс комфорт-класса, включающий 41 жилой дом на участке площадью 29,4 га. Все дома панельные, серии «ЕвроПА», железобетонные панели изготавливаются на заводах «Группы ЛСР», а монтируются по бесшовной технологии. Это, так называемая современная панель.

Высота всех корпусов не превышает четырех этажей. Возведение микрорайона предполагает три очереди строительства. Первая (11 корпусов) была сдана в декабре 2014 года сдана и заселена в августе этого года (летом около 50 семей заселились), окончание строительства второй – I квартал 2016 года.

Что касается третьей очереди, то у представителей застройщика нет конкретной информации. Кстати, именно в рамках третей очереди должна появиться школа (на 550 воспитанников), ее в планах компании ввести в эксплуатацию к 2017 году. Также в рамках проекта должны появиться медицинский центр, спортивный клуб и детские площадки.

Все квартиры в микрорайоне оборудованы газовым котлом, так называемое, индивидуальное отопление. То есть в квартирах кроме счетчика на холодную воду есть счетчик на газ, от котла новоселы будут получать горячую воду и отопление. Центрального отопления в проекте нет. Впрочем, речь о газе пойдет ниже.  

На сегодняшний день в микрорайоне можно выбрать однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, студий нет. На именно сайте проекта схематично представлены все очереди корпусов, которые уже сданы (отмечены синим цветом), которые строятся (салатовым цветом) и желтым - они пока в стадии проектирования.

На данный момент жилье продается в корпусах со следующей нумерацией: 20, 26, 29, 32, 33, 34, 40, 39,  41, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, из которых уже больше половины введены в эксплуатацию, так что можно не ждать, а сразу после приобретения заселяться.

Кто строит?

Застройщиком микрорайона «Нахабино Ясное» выступает «Группа ЛСР», а точнее ее московское подразделение - «ЛСР. Недвижимость - Москва». Это очень крупная компания «родом» из Северной столицы, но она уже давно работает в Московском регионе.

Особенностью «ЛСР. Недвижимость - Москва» является то, что возводит компания исключительно панельное жилье, т.к. имеет в составе своего холдинга завод по производству железобетонных конструкций. Поскольку панельное жилье возводится быстрее, то и строит «ЛСР. Недвижимость - Москва», как правило, масштабные проекты, редко срывая сроки сдачи ввода корпусов.

Интересно, что в офисе продаж меня уверяли о том, что застройщик сдает свои объекты даже раньше срока, однако я наткнулась в сети совсем на другую информацию. Вот что пишет один из дольщиков ЖК «Новое Нахабино» на форуме (орфография и пунктуация сохранены): «Добрый вечер Ув. жильцы 45 дома. Перенос срока после ввода в эксплуатацию на 12 месяцев - лично для меня совсем неприемлем. Считаю, что при нарушении застройщиком установленного срока по договору, необходимо всем будущим жильцам нашего дома совместно, коллективно, обратиться в соответствующее учреждение власти, для возмещения застройщиком неустойки установленной за ненадлежащие исполнение договорных сроков. Коллективно обратиться к профессионалу своего дела «юристу» и отстоять свои права в соответствующем органе власти».

Такая же история и с вводом в эксплуатацию дома 27 в этой новостройке. Также я прочитала в Интернете, о том, что по решению Арбитражного суда Москвы «Группа ЛСР» выплатит неустойку в размере 570 млн рублей Главному управлению обустройства войск за задержку с вводом жилья в Подмосковье для военных на три года. Разобраться в ситуации сложно, т.к. «Группа ЛСР» в свою очередь объясняет задержку со строительством отсутствием финансирования от военных.

Надежность застройщика - 7 из 10 баллов

Несмотря на то, что «Группа ЛСР» обладает строительными мощностями, возводит много жилья, у компании бывают недочеты: это и срывы сроков сдачи домов, и неидеальное качество строительства. Об этом ниже.

Разведка в Интернете

Во всемирной паутине мкр. «Нахабино Ясное» представлен довольно широко. Начиная от официального сайта объекта и заканчивая разнообразными страницами, на которых можно найти много рекламной продукции с красочными фотографиями и завлекающими текстами. Впрочем, попадается и много разоблачающих материалов, в которых ЖК «Нахабино Ясное», выглядит не таким уже и «ясным».

Но обо всем по порядку. На официальном сайте новостройки много информации о расположении объекта, в описании микрорайона акцент делается на экологию: «Звенящий прозрачный воздух, пение птиц летом и чистейший белый снег зимой… Мечта?» Примерно в таком же стиле написан и буклет, который можно скачать с сайта.

Однако помимо романтики есть и конкретика: вкладка с выбором квартир по параметрам, подробно расписаны условия покупки, в том числе в ипотеку, имеются фотографии объекта. На сайте я нашла и разрешительную документацию, а также цены на квартиры, которые всплывают при наведении курсора на интересующий корпус на генплане. А вот что мешает, так это постоянно всплывающие баннеры с различными предложениями, а также так называемый «обратный звонок».

В Интернете я не нашла форума, где бы общались новоселы микрорайона, что меня сильно удивило, поскольку форум соседнего «Нового Нахабина» поисковик выдал практически сразу. Впрочем, пока я снимала видео и фотографии в ЖК «Нахабино Ясное», люди сами подходили ко мне и показывали неубранный мусор, жаловались на сырость в домах, слышимость в квартирах и низкое качество строительства.

Оказалось, что самая большая проблема на сегодняшний день - отсутствие газа в домах первой очереди. Сроки подключения уже переносили несколько раз, с холодами жители стали замерзать (ведь газовый котел должен обеспечивать не только отопление от батарей, но и горячую воду в кранах) и написали письмо в администрацию президента, сейчас его рассматривают в администрации Истринского района.

После вмешательства чиновников, новоселам пообещали установить бойлеры и оплатить расходы по электричеству, но только на словах. В очередной раз подключить газ в поселке обещали 15 ноября, 18 ноября на форуме Novostroy-M.ru появилось сообщение, что он так и не был подключен.  

Информационная доступность - 9 из 10 баллов

Сайт вполне информативен, форум «Нахабино Нового» хорошо дополняет картину: сразу видны проблемы, с которыми столкнулись жители первой очереди. Однако обратной связи (форума) по ЖК «Нахабино Ясное», к сожалению, нет. Несколько отзывов мне удалось найти на разных порталах в сети.

Пути-дороги

Дорога до ЖК «Нахабино Ясное» идет по Новой Риге и занимает от МКАДа минут 20, так как именно это вылетное шоссе занимает одно из почетных мест по отсутствию пробок. До Нахабино всего 15 км и еще 6 уже после сьезда со скоростной дороги. Добраться до новостройки мне не составило труда, несмотря на навигатор, к пункту назначения ведут большие и понятные указатели. Кроме того, по пути то и дело мелькали автобусные остановки.

Впрочем, на форуме «Нахабино Нового» я прочитала такое сообщение (пунктуация и орфография сохранена): «Той осенью если выезжал в 6.45 на риге был в 7.05. Этой осенью выезжаю в 6.30 чтобы на риге быть в 7...». Так что с заселением первой очереди дорожная ситуация усложнилась, а ведь всего запланировано три очереди строительства, и рядом находятся построенные жилые комплексы «Новое Нахабино» и «Нахабино сквер».

Добравшись до мкр. «Нахабино Ясное», я выяснила, что сюда ходит городской автобус № 1. Кстати, добраться на общественном транспорте до Нахабино можно с Рижского вокзала на электричке (время в пути около 40-45 минут), а затем на автобусе №1 до остановки «Детский сад», от которой до новостройки уже подать рукой. От Тушино ехать на электричке всего 20-25 минут, потом на автобусе (стоимость проезда 40 рублей). Правда, иногда электрички отменяют из-за ремонтных работ.

Подъезд к ЖК «Нахабино Ясное» меня немного разочаровал. Прочитав описание новостройки на официальном сайте комплекса, я ожидала увидеть «французскую ривьеру», но вместо этого на пути мне попалась лишь пожарная часть и небольшой храм, буквально утопающий в свалке от соседней стройки.

 

Въезд в ЖК «Нахабино Ясное» открывает кованая вывеска деревни Черная, в которой и возводится микрорайон. Честно говоря, я даже не поняла сначала, что уже нахожусь на его территории. Очевидно это стало лишь в офисе продаж, который тоже находится прямо на въезде – других опознавательных знаков я там не нашла.

Транспортная доступность - 6 из 10 баллов

Для автовладельцев ситуация неплохая, добраться в Москву можно относительно быстро. Правда, ситуация грозит измениться в худшую сторону в перспективе. Пешеходам сложнее, прямого сообщения со столицей нет - маршрут общественного транспорта до ж/д станции один, а электрички иногда отменяют.

Офис продаж

Офис продаж в мкр. «Нахабино Ясное» – это довольно небольшое здание всего с одним менеджером. Сначала, среди потенциальных клиентов я была одна, поэтому получила полностью всю информацию, правда, менеджера то и дело отвлекали телефонные звонки.

Он хоть и был любезен со мной, но почему-то неохотно рассказывал об объекте, а всю необходимую информацию приходилось выведывать благодаря журналисткой хватке. Кроме того, менеджер наотрез отказался показывать мне двухкомнатную квартиру, которую я решила «приобрести», ссылаясь на законодательство (показы в строящихся домах запрещены по технике безопасности домах) и пятнадцатиминутную задержку.

Оказалось, что в ЖК «Нахабино Ясное» показы квартир в уже сданных, но продающихся домах, проводят до 16.00, хотя информации об этом на сайте нет. Впрочем, спустя полчаса моих уговоров, мы все же пошли смотреть «трешку», ключи от которой застройщик уже готов вручить новоселам хоть завтра. В строящиеся корпуса, повторюсь, вход категорически воспрещен, если вы не прораб.

Сервис - 5 из 10 баллов

На дворе кризис, застройщики жалуются на низкий спрос и долгую экспозицию, а когда к ним приезжает покупатель (хоть и тайный), надо еще уговорить показать тебе квартиру и рассказать о комплексе. Хотя, полагаю, мне просто не повезло с менеджером.

Соцкультбыт

Инфраструктура в мкр. «Нахабино Ясное» довольно скромная. Пока на территории микрорайона действует только детский сад на 185 мест, его открыли 1 сентября 2015 года,  и небольшой продуктовый магазин. Что касается крупных супермаркетов и спортивных учреждений, они находятся за пределами микрорайона, в радиусе 5-8 км.

К 2017 году застройщик обещает, что в микрорайоне появятся школа и крытый паркинг. Пока парковки «разбросаны» между дворов и, как уверял меня менеджер, их хватит на всех. Что касается школы, то жители очень надеются на ее появление (ведь в микрорайоне запланирован 41 дом!). Сейчас дети новоселов, а также соседнего «Нового Нахабино» ходят в школу в Дедовск и Нахабино, куда их возят родители или они сами ездят на автобусе.

Рядом с корпусами, которые уже заселены, раскинуты приятные садики и детские площадки, кстати, большая часть нынешних новоселов именно семьи с маленькими детьми. Но, что смущает, так это отсутствие пешеходных зон. Несмотря на лежачие полицейские, мне показалось, что автомобильное движение в микрорайоне довольно оживленное.

У дальних корпусов находится лес и речка, купаться в которой, как мне объяснили в офисе продаж, нельзя, а лично я ее и вовсе не нашла, как и проход к лесу, который граничит с микрорайоном. Лишь наткнулась на рызмытую замусоренную дорогу, рядом с котеджами прилегающей деревни, уходящую куда-то вниз, в овраг. Так что, прогуляться по лесу мне не удалось.

Нет в мкр. «Нахабино Ясное» и медицинских учреждений. Правда, застройщик обещает построить медицинский центр и аптеку, но пока к врачу, видимо, придется ездить в Дедовск, там есть больница, а также детская и взрослая поликлиники.

Инфраструктура - 3 из 10 баллов

Детский сад застройщик построил и сдал, для новоселов первой очереди его хватит, но очередей запланировано 3. Со школой все под вопросом, но пока доступна школа в Нахабино и Дедовске. Минимальный продуктовый набор доступен, за индивидуальным ассортиментом уже надо ехать. Медицины в шаговой доступности нет, как нет и просто аптеки пока что.

Что почем

Что приятно удивляет, так это цены на квартиры. При том, что если вы придете в микрорайон за покупкой «двушки», как я, можете смело рассчитывать на трехкомнатную квартиру по той же цене.

 

Дело в том, что на «трешки», застройщик дает хорошую скидку, по которой квартира площадью 78 кв. м на 4-ом этаже стоимостью 5,292 млн рублей обойдется вам в 4,514 млн рублей, что всего на 100 тысяч дороже, чем 71-метровая «двушка». Разница за этажность у застройщика небольшая и за каждый этаж составляет 30-40 тысяч рублей. Так что можно сэкономить в среднем 150 тысяч рублей.

Вдобавок, хотелось бы отметить, что речь идет о Новой Риге, довольно престижном направлении, и удаленность всего 20 км. Поэтому, стоит задуматься о соотношении цены и расположения объекта.

В микрорайоне «Нахабино Ясное» можно приобрести однокомнатные квартиры площадью от 37,2 до 42 кв. метров, метраж «двушек» варьируется от 61 до 71 кв. м и трехкомнатные квартиры площадью 85 кв. метров.

Тип Площадь (кв. м) Цена квартиры (рубли)
1-комнатные 37,16 - 42,86 2 489 720 – 3 145 000
2-комнатные 49,3 – 71,07 3 087 500 - 4 506 595
3-комнатные 76,9 – 85,19 4 696 200 - 5 310 800

 

Конкуренты

Рядом в мкр. «Нахабино Ясное» есть еще два малоэтажных проекта. Это ЖК «Новое Нахабино» и ЖК «Нахабино сквер», о обоих комплексах я уже упоминала. ЖК «Новое Нахабино», который также уместнее назвать микрорайоном, поскольку там 68 корпусов, практически брат-близнец «Нахабина Ясного», т.к. построил его тоже «ЛСР. Недвижимость - Москва». Там все уже возведено, продано и заселено.

Застройщиком ЖК «Нахабино сквер» выступает ИСК «Альянс». Это 17 четырехэтажных домов, которые тоже уже построены и сданы, но еще есть часть квартир в продаже, цены начинаются с 2,7 млн рублей (за «однушку» метражом 37,3 кв. м).

Еще чуть дальше компания ОПИН строит ЖК «Павловский квартал», который не так давно был проверен Тайным покупателем. Там тоже в домах индивидуальное газовое отопление (проблем с которым нет), а цены начинаются от 3 млн рублей за квартиру метражом почти 42 кв. метра. Всего в рамках проекта появится 29 жилых корпусов, первые 12 должны быть вот-вот сданы (в конце 2015 года).

Цены - 9 из 10 баллов

Стоимость жилья, конечно, очень подкупает в мкр. «Нахабино Ясное», особенно в уже построенных и сданных домах.

Как купить?

В построенных и сданных корпусах первой очереди купить квартиру можно по договору купли-продажи, это уже вторичная недвижимость, хоть и в рамках строящегося микрорайона. При этом оформление права собственности и регистрация сделки обойдется вам в 30 тыс. рублей.

В строящихся корпусах второй очереди продажа квартир осуществляется в рамках 214-ФЗ через заключение ДДУ, регистрация которого стоит 10 тыс. рублей при 100% оплате и в рассрочку и 15 тыс. рублей, если вы приобретаете квартиру в ипотеку.

Застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на 12 месяцев с ежеквартальным и платежами, правда, при первоначальном взносе только до сентября 2016 года. Платежи в рассрочку надо осуществлять по определенному графику выплат.

Так, за однокомнатную квартиру необходимо внести первоначальный взнос в размере 500 тыс. рублей (за «двушку» – 600 тыс. рублей, за «трешку» – 700 тыс. рублей) на счет компании, а далее до 20 февраля 2016 года – 50%, до 20.05.16 – 70%, до 20.08.16 – 85% и до 20.11.2016 года – остаток.

В настоящее время, до конца декабря на покупку квартиры при 100% оплате застройщик дает скидку 4% на однокомнатные квартиры площадью 39 кв. м без лоджии. На «двушки» (метражом до 70 кв. м) действует скидка 5% и на трехкомнатные квартиры 7%.

Если вы покупаете у «ЛСР. Недвижимость - Москва» вторую и последующие квартиры, вам полагается дисконт 1,5%. В рамках новогодней акции до 15 декабря в офисе продаж можно получить купон на скидку 50 тысяч рублей, которым можно воспользоваться при подписании ДДУ.

Можно купить квартиру в ипотеку, в том числе с господдержкой. У Сбербанка самая выгодная ставка - 11,4%. Банк «Открытие» кредитует под (9%, но только на первый год, потом ставка будет 11,5%. В целом же, ипотеку в проекте предоставляет 14 банков: ВТБ24, «Газпромбанк», «Уралсиб», банк «Возрождение», «Райффайзен банк» и т.д. В общем, разнообразие программ есть, можно выбрать наиболее подходящую.

Схема покупки - 10 из 10 баллов

Все понятно, прозрачно, законно. Большое количество банков предоставляют ипотеку, включая льготную. Много дисконтов.

Геометрия жилья

Все квартиры продаются под чистовую отделку, с газовым отоплением (с которым большие проблемы) и стеклопакетами в окнах. Лоджии остеклены. А вот входную дверь, даже сами представители компании рекомендуют заменить. К слову, услуги за ЖКХ составляют в «Нахабино Ясное» всего 25 рублей за квадратный метр.

 

На сайте и в буклете несколько раз подчеркивается, что микрорайон предлагает покупателям на выбор более 20 планировочных решений. И это действительно так. В однокомнатных квартирах санузлы совмещенные, кухни хорошей квадратной формы, но площадью 8-9 кв. метров, метраж комнаты чуть больше 15 кв. метров, зато есть большое панорамное угловое окно на две стороны света - будет много света.

Планировки просторных «однушек» (40-42 кв. м) практически полностью повторяют их малых по площади коллег. Просто метраж комнаты, прихожей и санузла больше, при этом площадь кухни та же.

В двухкомнатных квартирах метраж кухонь уже 10 кв. метров, в большой комнате присутствует все то же панорамное окно на две стороны света, санузел раздельный. В больших вытянутых «двушках» (60 кв. метров) метраж кухонь уже почти 13 «квадратов». Больше всего меня поразила просторная «двушка» метражом 70 кв. метров с 24-метровой кухней! Там можно было бы сделать полноценную третью комнату.

Удивительно было увидеть «трешку» с кухней всего 10 кв. метров, впрочем, такой метраж кухни только в самых маленьких трехкомнатных квартирах, в остальных уже 12-13 кв. метров. Есть интересный вариант с балконом, выход на который из двух комнат, с просторной прихожей метражом 13. кв. метров и с кухней 12 кв. метров. Высота потолков 2,75 метра.

В домах микрорайона нет лифтов и мусоропровода. Зато по всей территории стоят мусорные баки. Отсутствие лифтов застройщик обьясняет дороговизной оборудования, наличие которого скажется на цене квартир. К тому же этажность домов, всего 4 этажа.

Впрочем, отсутствие лифтов - не проблема. Для жильцов, чьи возможности в силу здоровья или других причин, ограничены подьемом по лестнице, есть корпуса, с высоким цокольным первым этажом. Большинство квартир имеют двустороннюю ориентацию, в некоторых предусмотрено панорамное остекление.

Планировки - 8 из 10 баллов

Снижаю оценку за совмещенные санузлы и небольшие кухни в ряде некоторых типов квартир. Но в целом разнообразие есть, можно подобрать хороший вариант.

Резюме

Микрорайон «Нахабино Ясное» сейчас, в отсутствие газа, сложно назвать тем местом, где хотелось бы жить, несмотря на жизнерадостную расцветку домов и некоторые плюсы обьекта.

Начну с них. Крупный и известный застройщик, удобная и прозрачная схема покупки (ДДУ), большое количество банков, предоставляющих ипотеку (включая и льготную), неплохая на сегодняшний день транспортная доступность для автовладельцев, а главное - очень приятные цены.

Теперь перейдем к минусам. С инфраструктурой все печально. Микрорайон ориентирован на молодые семьи с детьми, но даже имеющийся детский сад при полном заселении обьекта не сможет принять всех малышей, не говоря уже о том, что на сегодняшний день это единственный обьект инфраструктуры. Лично я считаю, что такого рода загородные объекты должны включать в себя по максимум различных досуговых центров, спортивных клубов, магазинов и прочих благ цивилизации. Один сад на все первые 11 домов - это катастрофически мало.

Несмотря на наличие леса и Павловских озер поблизости, с экологической обстановкой все тоже неоднозначно. В радиусе нескольких километров находится завод инженерного вооружения, бетонный завод, а также деревообрабатывающий завод и Химпэк.

Но все же главная проблема на сегодняшний день - отсутствие газа в домах заселенной первой очереди. Ведь в микрорайоне нет центрального отопления, фактически котел для жителей - это и горячие батареи, и горячая вода. Сейчас без этого жить семьям с маленьким детьми очень некомфортно, мягко говоря. И, честно говоря, как без газа произошел ввод в эксплуатацию домов первой очереди - не совсем понятно. По сумме факторов мкр. «Нахабино Ясное» получает «6» баллов.

Наталья Савина

6баллов

мкр. «Нахабино Ясное» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "банк Открытие"
Другие материалы с тегом "ВТБ24"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября