21 октября 2015
оценка 7 из 10

ЖК «Павловский квартал» от «ОПИН»: качественное жилье, но с парковками возможны проблемы

Новорижское направление всегда считалось престижным, а жилье здесь покупали люди с достатком выше среднего. Однако не так давно в этой локации стали появляться проекты, доступные и для массового покупателя. По заданию редакции Novostroy-M.ru я отправилась с проверкой в один из таких жилых комплексов - «Павловский квартал» от «ОПИН». В новостройке меня заинтересовали не только доступные цены, но и то, что проект малоэтажный, а все квартиры оснащены индивидуальным отоплением.

Что строят?

Всего в «Павловском квартале» планируют построить 29 трехэтажных кирпичных домов. На сегодняшний день в высокой стадии готовности находятся 12 из них, которые относятся к первой очереди проекта. Ввод в эксплуатацию этих корпусов намечен на конец 2015 года, заселение — на начало 2016-го. В продаже сейчас находятся дома с 9 по 20. Буквально на днях в реализацию поступил и корпус №3.

Интересно, что все жилье с индивидуальным (поквартирным) отоплением. Согласно сообщению представителя застройщика на одном из форумов в каждой квартире будет установлен «газовый котел двухконтурный Buderus logamax U 042/ U 044. Один контур на обогрев воды, второй на обогрев помещения. Отопление квартиры будет от котла, а отопление в подъезде электрическое. В квартире можно поставить дополнительный радиатор».

В общем, не надо ждать подключения центрального отопления и бояться перебоев с горячей водой. Тут этих проблем просто нет. По идее будет только 2 счетчика: на газ и холодную воду. Также придется платить за водоотведение (канализацию), но в целом индивидуальное отопление не ударит по карману новоселов.

Аптека, мини-маркет, фермерский магазин, химчистка, банкомат, салон красоты, небольшой фитнес-центр расположатся в административно-бытовом здании, которое будет сдано одновременно с первой очередью. Все перечисленное будет открываться постепенно. Со следующей очередью запланировано строительство детского развивающего клуба. А вот школа и детсад проектом не предусмотрены. Почему - я расскажу чуть ниже.

Парковочные места обустроят по периметру зданий (так называемые плоскостные парковки). Часть из них появится и рядом со входом в подъезды домов. Но ни подземные паркинги, ни отдельностоящие не предусмотрены.

Кто строит?

Застройщиком, как указано в проектной декларации, является ООО «Павловский квартал». 99% голосов владеет Ониракс Лимитед. Проектировщик - «Архстройпроект». Генеральный подрядчик — ООО «Альфа строй».

В общем, из документации абсолютно не следует, что девелопером ЖК «Павловский квартал» является известная компания «ОПИН». Я обнаружила это, когда стала изучать сайт новостройки и заглянула в раздел «О застройщике».

 

Новостройки «ОПИН» Тайный покупатель проверял уже не раз, вы можете прочесть расследования о ЖК «Парк Рублево», о ЖК Vesna (ЖК «Весна»). Если кратко, то компания раньше занималась строительством коттеджных поселков премиум-класса («Пестово», «Павлово», «Мартемьяново»), потом стала строить и многоквартирные дома.

Мажоритарным акционером компании «ОПИН» выступает группа «ОНЭКСИМ», основателем и владельцем которой является миллиардер Михаил Прохоров. Так что, несмотря на кипрскую структуру в документах и застройщика, созданного специально под проект, думаю, дольщикам не стоит волноваться. Темпы строительства новостройки это подтверждают.

Надежность девелопера — 9 из 10 баллов

Компания на рынке известная, жилье сдается, в основном, в срок. С задержкой в 9 мес. сдан лишь КП «Пестово».

Разведка в Интернете

Учитывая, что мне предстояло ехать на Новорижское шоссе, где строится, в основном, дорогое жилье, первое, что меня интересовало на сайте проекта, цены. Воспользовавшись интерактивной картой, я смогла выбрать нужный дом, секцию, этаж и квартиру, но не обнаружила ее стоимости. Это — единственное, с чем мне не повезло.

Сегодня найти стоимость жилья в проекте в сети - дело пяти минут, поэтому совершенно непонятно, почему застройщики скрывают цифры. Однако, в целом, вся необходимая информация, включая проектную документацию, на сайте есть, раздел «Новости» регулярно обновляется, сайт определенно «живой».

Обсуждение на форумах, которые я нашла, не очень активное. Жильцы сами создают сообщества, в развитии одного из них принимает участие «ОПИН», но никакой особо полезной информации я для себя здесь не обнаружила.

Единственное, что оказалось актуальным, обсуждение коммуникаций. Учитывая этажность проекта, меня интересовало, откуда потянут воду, когда будет выполнена газификация поселка, и что с канализацией. Из ответов представителя девелопера я поняла, что ТУ на газификацию и прием стоков поселка есть. Внутрипоселковая канализационная сеть строится, рядом с 20 корпусом появится собственный водозаборный узел, а работы по газификации должны быть выполнены до конца 2015 года.

Информационная доступность — 8 из 10 баллов

Информации о проекте в сети не сказать, чтобы много, но общее впечатление о новостройке составить можно.

Пути-дороги

На машине до «Павловского квартала» можно доехать по Волоколамскому или Новорижскому шоссе. Я воспользовалась и тем, и другим вариантом. В сторону комплекса я ехала по Волоколамке, у меня это заняло около 45 минут. Обратно — по Новой Риге, порядка получаса в пути. Расстояние до МКАД примерно одинаковое — 14-15 км.

Вариантов подъезда на общественном транспорте не так много. От станции метро «Щукинская» идет автобус или маршрутка №480 до остановки «Лешково». Здесь нужно пересесть на маршрутное такси или автобус №23 (в сторону ж/д платформы «Нахабино», приблизительно она находится в 2-х км от новостройки).

От Рижского или Курского вокзала, метро «Тушинская», «Дмитровская» и «Войковская» до станции «Нахабино» можно доехать на электричке. Отсюда в сторону Павловской Слободы идет маршрутка или автобус №23.

Выйти рядом с «Павловским кварталом» можно только «по требованию». Не доезжая деревни Исаково будет виден синий забор с названием жилого комплекса. Прямого транспортного сообщения с Москвой здесь пока нет.

Транспортная доступность — 6 из 10 баллов

Удобных вариантов подъезда на общественном транспорте нет, все с пересадками. На сегодняшний день с комфортом можно доехать только на личном автомобиле. Есть вероятность, что количество маршрутных такси после заселения комплекса увеличится, а транспортная доступность улучшится, но пока на общественном транспорте добираться сложно.

Визит в офис продаж

Офис продаж расположен при въезде на стройку «Павловского квартала». Здесь же есть парковка для клиентов. Я оставила машину и зашла в двухэтажное здание. Меня встретила Ирина, которая рассказала о том, что и где строится, когда сдается, какая инфраструктура планируется.

После короткого экскурса, мне предложили заполнить анкету и расписаться в том, что я прошла инструктаж по безопасности. На деле никакой инструкции о поведении на стройплощадке я не получила, строительную каску мне не выдали.

 

Идти до нужного дома пришлось по еще не благоустроенной территории первой очереди, то и дело спотыкаясь о деревянные доски, которые выполняли функцию мостиков. Посмотреть мы планировали несколько квартир, поэтому я надеялась увидеть что-то интересное. Каково же было мое удивление, когда за входной дверью в подъезд меня ожидала кромешная тьма.

Несмотря на то, что был самый разгар дня (хоть и были первые дни осени, но солнце еще было активным), внутри не было видно абсолютно ничего. Если честно, мне было очень некомфортно, то и дело я боялась наступить на какой-нибудь гвоздь или удариться обо что-то. Передвигаться до лестницы и по этажам пришлось буквально на ощупь. Незабываемые впечатления.

В квартирах было так же темно, более-менее приличные фотографии я смогла сделать в квартире, в которой «ОПИН» выложил пол ламинатом и выкрасил кирпич в белый цвет. Впечатление от просмотра осталось странное.

Сервис — 5 из 10 баллов

От Ирины я получила важную для реального покупателя информацию о наличии регрессивных скидок и актуальный прайс-лист на свободные квартиры. Менеджер оказалась корректной и общительной, но обеспечение безопасности клиентов для застройщика — явно не первостепенная задача. Такой подход перечеркивает все плюсы.

Цены и планировки

Все дома в «Павловском квартале», как я уже сказала, трехэтажные. Одно- и двухкомнатных квартир в них примерно равное количество. Дома двух- или четырехподъездные. Площадь самой маленькой квартиры — 38 кв. м, самой большой — 98 кв. м.

Метраж кухонь, в основном, небольшой — около 9 «квадратов». В каждой квартире есть место под маленькую гардеробную или шкаф-купе (1-3 кв. м). Планировки в большинстве своем стандартные, без изысков.

Двухкомнатные квартиры есть линейные, есть «распашонки». Самым интересным вариантом среди «двушек» мне показалась квартира площадью 64 «квадрата». Здесь довольно большая кухня — 16,55 кв. м, спальня 12,24 кв. м и гостиная — 18,07 кв. м. Справа от входа в квартиру есть место под шкаф-купе (1,38 кв. м). Буквально через стенку — спальня. Можно пожертвовать частью этого помещения и сделать полноценную гардеробную с двумя входами - из прихожей и из спальни.

«Трешки» от двухкомнатных квартир отличаются разве что площадью, количеством санузлов и наличием двух лоджий. Все довольно стандартно, но есть и странный вариант с темной кухней (17,57 кв. м). Учитывая этаж (3-комн. квартиры в домах 16-20 остались только на 1-м этаже) и совсем маленькое окно, выходящее на лоджию, света в этой части квартиры очень мало.

Менеджер рассказала о том, что покупатели планируют согласовать перенос батареи и замену обычного стеклопакета на панорамное остекление от пола до потолка. Однако мне показалось, что и в этом случае света здесь не добавится.

Кол-во комнат Площадь квартиры (кв. м) Стоимость квартиры (рубли)
1 41,88 — 48,48 2 995 000 — 3 639 000
2 59,47 — 72,71 3 800 000 — 4 640 000
3 79,23 — 87,96 4 792 000–5 240 000

 

Конкуренция

Новостроек, расположенных недалеко от «Павловского квартала» достаточно. Совсем рядом, в деревне Исаково стоит ЖК «Нахабино-Сквер». Та же малоэтажная застройка, те же приемлемые цены («однушка» от 2 млн 572 тыс. руб.) и скидки на квартиры, но квартир в наличии практически не осталось.

Еще один конкурент — ЖК «Нахабино Ясное» от «ЛСР». Самая маленькая однокомнатная квартира в новостройке обойдется в 2 млн 483 тыс. рублей (корпус №41, срок сдачи февраль 2016 года). Плюс ко всему здесь появится детсад и школа, спортклуб и медцентр. Выбрать пока есть из чего, да и планировки хороши, несмотря на то, что это панельное жилье.

Чуть подальше, в Нахабино, расположился многоэтажный ЖК «Палитра». Учитывая готовность домов, удачные планировки и площади квартир, цены на жилье совсем не бюджетные. В продаже остались единичные варианты 1- и 4-комнатных квартир от 4 млн 300 тыс. рублей.

За 3 млн 281 тыс. рублей можно купить «однушку» площадью 38,6 кв. м в сданном ЖК «Нахабино Центральное» (сдача 4 кв. 2015 года). Помимо цены, преимущество жилого комплекса - в доступности от ж/д платформы «Нахабино» (5 мин. ходьбы). Вся инфраструктура также расположена рядом. Однако во-первых, это высотное строительство, во-вторых, на форумах пишут, что проект проблемный, строится аж с 2000 года.

Планировки и цены — 8 из 10 баллов

Строго говоря, у ЖК «Павловский квартал» есть только один конкурент поблизости - это «Нахабино Ясное». Это тоже масштабный малоэтажный проект комфорт-класса, он проигрывает технологией строительства (панель), но выигрывает за счет цен. Однако, если смотреть стоимость жилья в локации в целом, то она мне кажется вполне приемлемой в «Павловском квартале».

Как купить

Жилье продается по договорам долевого участия, оплата производится после регистрации ДДУ. При 100% оплате забронировать квартиру можно на неделю, при ипотеке — в среднем на 10 дней. Эта опция бесплатна, после того, как подобран необходимый вариант, подписывается соглашение о бронировании.

Ипотеку на «Павловский квартал» дают семь банков, в том числе «Сбербанк», ВТБ24, «Возрождение», «Банк Москвы», DeltaCredit, Абсолют Банк и СНГБ. Минимальная ставка — по программе льготной ипотеки у «Сбербанка» и ВТБ24 (11,4% годовых).

Военную ипотеку предоставляет «Сбербанк России». Для первого взноса достаточно 20% стоимости квартиры. Годовая ставка составит 12,5%. Взять кредит можно на срок от 15 до 20 лет.

Есть беспроцентная рассрочка до 31.03.2016 от ВТБ24 Лизинг. Срок принятия решения банком составляет около 2-4 дней. Первоначальный взнос по программе — не менее 35%. График погашения рассрочки определяется в индивидуальном порядке. Удобнее всего, мне кажется, вносить остаток суммы равными долями до конца срока.

На «однушки» действует акция — 7% на 7 дней. Максимальная скидка — при первом посещении стройки. На ряд квартир застройщик дает скидку в 11,8% от цены. О наличии таких квартир лучше узнавать в офисе.

Регистрация ДДУ бесплатна, собственность можно оформить самостоятельно. Если некогда этим заниматься, собственность на квартиру может оформить и застройщик. Тогда это обойдется в 30 тыс. рублей.

Возможно также получить 20% дисконт. Специальное предложение актуально при покупке 2-3-комнатных квартир в корпусах 9-20, в акции принимают участие всего 30 квартир. Важно, что предложение действует при 100% оплате квартиры или покупке в ипотеку, подписать ДДУ необходимо до 31.10.2015.

Схема покупки — 9 из 10 баллов

В целом все очень надежно: ДДУ, ипотека с господдержкой, есть и рассрочка. Предложение с регрессивной скидкой привлекательно, желание застройщика простимулировать продажи понятно, но принимать решение о покупке лучше обдуманно.

Соцкультбыт

С первой очередью, как я уже говорила, будет сдан административно-бытовой комплекс, в котором откроется магазин, аптечный пункт, появятся сервисные службы. Со второй начнется строительство детского развивающего клуба.

 

Детсадов и школ в жилом комплексе не планируется. Предполагается, что жители «Павловского квартала» будут пользоваться инфраструктурой района, где ведется строительство. В получасе езды на транспорте есть две гимназии и лицей в Нахабино. До двух ближайших муниципальных детских садов порядка трех километров. Пешком это расстояние с малышами не преодолеть.

Частный детский сад я обнаружила буквально в нескольких шагах от стройки. Еще несколько рассредоточены по всей Новой Риге, в том числе, в Нахабино. Одна из лучших школ района -  «Павловская гимназия» находится в 10 минутах от «Павловского квартала». Строил ее, кстати, тоже «ОПИН». Обучение обойдется совсем не дешево, но есть возможность поступить на бюджет.

Детская поликлиника расположена в селе Павловская слобода, здесь же есть больница. До ближайшего торгово-развлекательного комплекса «Павлово Подворье» около 5-7 минут на транспорте. Здесь есть все, что нужно для жизни: магазины, рестораны, развлекательные заведения.

Паркинг на территории «Павловского квартала» не предусмотрен, его заменят парковочные места по периметру жилого комплекса и частично внутри дворов. Из разговоров на форумах, я поняла, что часть жителей недовольна таким решением, будущие новоселы опасаются, что из-за нехватки парковок на всех, некоторые будут оставлять своих «железных коней» где придется, в том числе и на газонах.

Инфраструктура — 7 из 10 баллов

Ситуация с инфраструктурой внутри самого комплекса не самая лучшая, но в доступности есть все необходимое. Учитывая, что тот, кто приобретает жилье за городом, чаще всего имеет личный транспорт, проблем с детсадами, школами, магазинами и медициной возникнуть не должно.

Экология

В окрестностях нет никакой промышленности, зато есть несколько водоемов: рядом с «Павлово-2», «Павловыми Озерами», «Чистыми прудами 1 и 2». Выбраться погулять можно в парк им. Карбышева (в сторону Нахабино), в музей-усадьбу «Архангельское».

Недалеко находятся музей техники Вадима Задорожного, арт-центр «Гридчинхолл» и конно-спортивный комплекс «Новый век». Выходные можно провести в отеле Moscow Country Club. Все это находится в доступности от «Павловского квартала».

Резюме

Преимущество жилого комплекса в его расположении. Рядом нет высотных домов, только частный сектор, река, озеро и лес. Дома практически построены, не за горами заселение. Подкупает индивидуальное отопление - с первыми же холодами можно включить батареи, а о плановом отключении горячей воды вообще забыть.

Возможность купить квартиру со значительной скидкой прельщает. Продажи по ДДУ с оплатой после регистрации договора вызывают доверие, как и надежный девелопер. Ипотека от достаточного количества банков тоже большой плюс.

Минус — инфраструктура. Стоимость жилья в проекте предполагает, что покупать квартиры будут семьи со средним или чуть выше среднего достатком, а значит многочисленные частные детсады, школы и медицина окажутся просто не по карману.

Нужно также учитывать, что без автомобиля тут жить будет некомфортно, это очевидно (особенно, если есть дети). Так что если у вас нет автомобиля, но есть желание купить квартиру в «Павловском квартале», закладывайте и стоимость машины. С учетом всех факторов жилой комплекс от меня получает «7» баллов.

Мария Калашникова

7баллов

ЖК «Павловский квартал» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ВТБ24"
Другие материалы с тегом "Группа ЛСР"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября