15 октября 2015
оценка 7 из 10

ЖК «Малая Истра» от «Компании Промсервис»: низкие цены на квартиры, но инфраструктура запаздывает

В престижном западном направлении, в Истринском районе Подмосковья, строится масштабный малоэтажный жилой комплекс «Малая Истра». Именно его поручила мне проверить на этот раз редакция Novostroy-M.ru, ведь проект отличается выгодным предложением покупки квартиры в рассрочку на 5 лет. Такое редко встретишь сегодня на рынке новостроек Москвы и области. Поскольку первая очередь будет вскоре сдана, я отправилась посмотреть на жилой комплекс своими глазами.

Что строят?

ЖК «Малая Истра» строится на 45 га, в Истринском районе Подмосковья, как намекает название, сельском поселении Ивановское, рядом с деревней Высоково. Все дома в проекте будут монолитно-кирпичными. Фасады выполнены в трех цветах: красном, белом и кофейном. Из каждого подъезда запланированы два выхода — к парковкам и во двор.

В некоторых домах, несмотря на то, что высота зданий всего 4 этажа, предусмотрены лифты. На мой вопрос, почему не каждый дом оборудован лифтом, в отделе продаж ответили, что опция это дорогостоящая, поэтому было принято решение о частичном оснащении. Каких-то определенных целей при проектировании не преследовалось.

Сейчас возводятся дома первой и второй очереди.

  Дома Срок ввода
1 очередь 1, 2, 5, 32 4 квартал 2015
  6,7 1 квартал 2016
  8,1 3 квартал 2016
2 очередь 11, 13, 15, 17 4 квартал 2016
  14, 18, 21, 22, 24 2 квартал 2017
  20,31 4 квартал 2017

 

Всего будет построено 33 четырехэтажных дома с инфраструктурой. Запланировано строительство двух детсадов, школы, спорткомплекса, торгового центра, двухуровневой парковки.

Инженерная составляющая

Все коммуникации в жилом комплексе будут централизованными (водосбнажение, канализация, отопление). Предусмотрена отдельная сборно-модульная газовая котельная на 33 дома. Еще во время моего визита обещали, что поставка готового оборудования с завода запланирована на осень этого года. В нынешний отопительный сезон будут обогреваться дома 1, 2, 5 и 32.

 

Водосток «Малой Истры» подключат к системе водоканала Агрогородка. На сегодняшний день есть вся необходимая разрешительная документация. На момент подписания акта-приемки передачи квартиры в ней будет установлена входная металлическая дверь, двухкамерные стеклопакеты на окнах, на лоджиях — однокамерные. Тепло в доме обеспечат биметаллические радиаторы. На стояках горячего и холодного водоснабжения установят индивидуальные счетчики воды.

Кто строит?

Застройщиком проекта является «Компания Промсервис». Согласно проектной декларации общество с ограниченной ответственностью было зарегистрировано в 2003 году, на сайте застройщика уточняется, что компания «предоставляет свои услуги в сфере строительства с 2005 года».

За это время «Компанией Промсервис» реализованы несколько проектов: жилой комплекс в Новомосковске, на ул. Генерала Белова, 22а (Тульская область), несколько новостроек в Сергиевом Посаде и в Пушкине. Сейчас на сайте застройщика с пометкой «строятся» указаны три объекта, включая ЖК «Малая Истра».

Что касается срыва сроков сдачи домов, то, и это самое удивительное, долго искать эту информацию мне не пришлось - на странице новостройки в «Вконтакте» представитель застройщика сам написал обо всех ранее построенных объектах и указал, по каким из них были сорваны сроки ввода, а также причину этого. Если честно я впервые встречаю такую открытость застройщика.

Согласно этой информации максимальная задержка ввода в эксплуатацию составила год. Речь идет о доме в Сергиевом Посаде. Еще по двум ЖК задержка составила один квартал. Что касается ЖК «Малая Истра», то пока нет причин предполагать, что сроки строительства будут сорваны.

Надежность застройщика — 8 из 10 баллов

Несмотря на то, что «Компания Промсервис» не является крупной структурой, опыт строительства у нее есть, хоть без срыва сроков ввода не обошлось. Но хочу отметить, что, во-первых, застройщик сообщает об этом сам, ничего не утаивая, во-вторых, судя по темпам возведения ЖК «Малая Истра», нет оснований считать, что тут со сроками будут проблемы. Во всяком случае пока.

Разведка в Интернете

Сайт проекта не поражает новомодной графикой, но он прост и приятен. Главное там нет ничего лишнего, только нужная информация: проектные декларации, генплан, цены на жилье, планировки, ипотека и все остальное, что сразу дает «портрет» новостройки на этапе сетевого знакомства с ней.

Для удобства расчетов есть таблица со всеми вариантами оплаты. Здесь же можно найти подробную информацию как о беспроцентной рассрочке, так и о рассрочке на пять лет. Обсуждение на форуме было активным до момента переезда в социальные сети. Теперь все общение, в основном, «Вконтакте».

Дольщики следят за ходом строительства, периодически задают вопросы застройщику. Никаких волнений я не обнаружила, в целом пока все ровно и спокойно.

Информационная доступность — 10 из 10 баллов

Визит на стройку необходим только для того, чтобы на месте оценить масштабы строительства и уточнить детали будущей сделки. Все остальное легко находится в сети.

Пути-дороги

На машине до «Малой Истры» можно доехать по Волоколамскому шоссе, мимо Нахабино, пос. Снегири. От МКАД расстояние в 33,5 км можно преодолеть за 40 мин. Второй вариант — Новорижское шоссе. Расстояние чуть больше — 47,5 км, но с учетом скоростной трассы путь занимает те же 40 минут.

 

Электрички до станции «Манихино-1» или «Истра» ходят от метро «Рижская», «Дмитровская», «Войковская» и «Тушинская». Обе ж/д станции находятся примерно в 10-15 минутах ходьбы от жилого комплекса.

На автобусе можно добраться от метро «Тушинская» на автобусе № 372. Поскольку на Волоколамском шоссе пробки — явление не редкое, в пути придется провести минимум час. Остановка общественного транспорта, по словам менеджера продаж, находится рядом с «Малой Истрой», но за то время, пока я бродила по территории (около часа), ни одной маршрутки или автобуса я не увидела.

Транспортная доступность — 5 из 10 баллов

Путь на машине через Новую Ригу мне показался самым удобным. Вариант с электричками альтернативным назвать не могу, поскольку обе платформы расположены на достаточном удалении от новостройки, каждый день ходить не станешь. Автобусы и маршрутные такси, возможно, есть, но, как я уже сказала, за час я их не увидела.

Офис продаж

Продает квартиры в «Малой Истре» компания «Недвижимость и Право». Расположение у офиса продаж довольно странное — рядом со строящимися домами. На машине пришлось ехать сквозь клубы строительной пыли по бетонным плитам, рискуя зацепиться днищем за торчащую из плит арматуру. На пути мне встретились два шлагбаума.

Оба они открываются дистанционно с пункта охраны. Можно было, конечно, проделать тот же путь пешком, но стоит внимательно смотреть себе под ноги. Кстати, этот же въезд используется для строительной техники, так что о комфорте для покупателей стоит забыть.

В небольшом строительном вагончике, он используется под офис, меня встретила Елена. Несмотря на то, что клиентов в это время не было, меня попросили подождать. Несколько минут ожидания я потратила на изучение буклетов, которые компания сделала в виде блокнотов.

На развороте есть генплан жилого комплекса, рендер дома и планировки в масштабе. Такое оформление мне показалось удобным, поскольку не приходится всматриваться в поэтажный план, пытаясь понять метраж.

Вся информация, которую я получила от Елены, дублируется на сайте. Единственное, что мне понадобилось уточнить, какие квартиры продаются по переуступке. Такое жилье я еще «не покупала».

Сервис — 8 из 10 баллов

В целом, все хорошо, но хотелось бы больше внимания к клиентам. Пешком идти до офиса не безопасно, а на машине есть шанс позже потратиться на ремонт.

Геометрия жилья

Все жилье изначально сдается без отделки. По желанию, практически перед сдачей домов в эксплуатацию можно заключить договор на ремонт от застройщика. Квадратный метр обойдется примерно в 10-12 тыс. рублей. Увидеть примерную отделку можно будет в шоу-руме. Открыть его обещают к концу года.

В каждой квартире предусмотрены перегородки из газосиликатных блоков, которые обеспечат надежную тепло- и шумоизоляцию. В санузлах перегородки будут кирпичными. В комнатах установят биметаллические радиаторы, оконные блоки запланированы с двухкамерными стеклопакетами. Входную металлическую дверь, как это нередко бывает в новостройках, лучше всего заменить.

Площадь самой маленькой квартиры в комплексе — 31,7 кв. м. Это — студия-прямоугольник. Справа от входа — санузел в 4,4 кв. м, дальше по той же стороне — кухня (5 кв. м) и сама комната (16,5 кв. м) с выходом на лоджию. Вариант такой квартиры сильно на любителя, но для студента в качестве первого жилья подойдет.

Метраж «однушек» в проекте начинаются от 47,7 «квадратов». Планировки типовые, есть и необычные варианты, например, квартира «1В» на первом этаже, в третьей секции дома 11. В этой квартире кухня-столовая причудливой формы площадью 16,9 кв. м, узкий длинный коридор 11,1 кв. м с небольшой гардеробной (2,4 кв. м). С расстановкой мебели на кухне придется повозиться, да и 11 «квадратов» прихожей оказываются бесполезными.

Самый комфортный вариант двухкомнатной квартиры — в доме 31. Площадь «двушки» - 63,7 кв. м. Сюда входят две комнаты (14,2 — 19,1 кв. м), кухня в 10,8 кв. м, прихожая 10,6 кв. м и раздельный санузел почти 5 кв. м. Существенный плюс — две лоджии (3,6 и 4,6 кв. м).

Во многих двухкомнатных квартирах кухню предлагается обустроить в нише. Площадь ее настолько мала (5 кв. м), что непонятно, как разместить здесь все необходимое в быту. Кроме того, в этой части квартиры окно не предусмотрено, придется как-то выходить из положения, например, с помощью дополнительной подсветки рабочей зоны. Но вообще комнаты без окон на меня навевают тоску и загоняют в депрессию, поэтому такие варианты я отметаю сразу.

«Трешки» в «Малой Истре» скучные. Те, что расположены на верхних этажах, правильной формы, с двумя санузлами, двумя комнатами прямоугольниками по 14,9 и 19.2 кв. м и одной огромной по меркам жилого комплекса комнатой в 29,9 кв. м. Холл просторный — 17,4 кв. м, но бестолковый. Между двумя санузлами остается пустое пространство, в которое напрашивается гардеробная.

Если ее обустроить именно здесь, получится бесконечный узкий коридор. Логичнее было бы поменять местами комнату рядом с кухней и соседнюю, а один из санузлов перенести в дальний конец коридора. В этом случае рядом с кухней оказалась бы гостиная в 29,9 кв. м, рядом спальня 14,9 и санузел. В холле обустраивается открытая система хранения вещей, все логично и комфортно. Однако застройщик распорядился полезной площадью иначе.

 

Замысел архитектора по трехкомнатным квартирам на первых этажах в доме 31 остался для меня совсем непонятным. Две комнаты неправильной формы, оригинальная семиугольная прихожая с двумя санузлами на 17 «квадратах», треугольная лоджия — вариант для творческой натуры, не иначе.

Планировки — 6 из 10 баллов

Планировки, в целом, своеобразные, но, если покопаться, можно подобрать приемлемый вариант. Для большой семьи рассматривать жилье в «Малой Истре» я бы не стала, площадь вроде бы и достаточная, но как-то неудобно квартиры спроектированы изначально. Для семьи из 2-3 человек и первой квартиры — вариант неплохой.

Что почем

Актуальные цены на сегодняшний день при 100% оплате таковы:

Количество комнат Метраж (кв. м) Стоимость кв. м (рубли) Стоимость квартиры (рубли)
студия 29,9 — 48.8 53 000 — 64 000 1 715 700— 2 684 000
1 42,9 — 51,9 52 000 — 60 000 2 236 000 — 2 854 500
2 50,7 — 67,5 50 000 — 62 000 2 550 000 — 4 099 200
3 77,3 — 110,1 51 000 — 63 000 3 952 500 — 5 824 700

 

Новостроек, расположенных рядом с «Малой Истрой», всего три. В мкр. «Восточный» 1-комнатную квартиру можно купить за 2 млн 706 тыс. рублей. Жилье сдается с отделкой «под ключ», но эта опция не обязательна, от нее можно отказаться. Большая часть квартир — муниципальные.

«Однушка» в ЖК «Роза Ветров» на ул. Рабочей в Истре обойдется в 2 млн 405 тыс. рублей. Но это не малоэтажный проект, а многоквартирный высотный дом.

И, наконец, пос. «Заречный», который расположился в курортной зоне Истринского района. В составе поселка 90 домов, таунхаусов и малоэтажных корпусов. Жилье здесь дорогое. Однокомнатная квартира стоит 5 млн 900 тыс. рублей. Сравнивать этот проект с «Малой Истрой» не имеет смысла, поскольку это разные сегменты жилья.

Цены  — 10 из 10 баллов

Конкурентов в Истре и Истринском районе у жилого комплекса нет. На сегодняшний день это — единственное предложение малоэтажного жилья в этой части Подмосковья по очень привлекательным ценам.

Как купить

Большинство квартир продается по договору долевого участия (ДДУ). Остальные реализуются по договору уступки права требования. Такие квартиры единичны, срок сдачи домов намечен на 4 квартал 2015 — 1 квартал 2016 года.

Договоров, которые придется подписать, два — ДОУ (договор оказания услуг) и ДДУ (договор долевого участия). При расторжении ДДУ сумма по договору оказания услуг (рассчитывается индивидуально, исходя из стоимости квартиры) не возвращается. Бронирования квартир, как такового, нет.

При 100%-ной оплате квартиры можно получить скидку в 4 тыс. рублей с квадратного метра.

Есть и рассрочка:

Номера домов Срок рассрочки Процентная ставка Первый взнос
1, 2, 5, 6, 7, 32 1 год беспроцентная 35,00%
8, 10, 11, 13, 15, 17 2 года беспроцентная 35,00%
8, 10, 11, 13, 15, 17 4 года 5,00% 35,00%
8, 10, 11, 13, 15, 17 4 года 7,00% 25,00%
14, 18, 20, 21, 22, 24, 31 3 года беспроцентная 35,00%
14, 18, 20, 21, 22, 24, 31 5 лет 5,00% 35,00%
14, 18, 20, 21, 22, 24, 31 5 лет 7,00% 25,00%
27 3 года беспроцентная 45,00%
14, 18, 20, 21, 22, 24, 31
(квартиры площадью более 60 кв. м.) 5 лет беспроцентная 50,00%

 

При покупке жилья по ипотеке от «Сбербанка» в домах 6, 7, 8, 10 и 13 размер скидки составит 2 тыс. рублей с «квадрата». При этом годовая ставка — от 11,9%. Первый взнос — от 20%. Срок кредита — до 30 лет.

Ипотеку на «Малую Истру», в том числе, с господдержкой дают помимо «Сбербанка» пять банков («Возрождение», ВТБ24, «Балтика», «Интеркоммерц», DeltaCredit). В качестве первого взноса можно использовать материнский капитал.

Еще один маркетинговый ход продавца — скидка на квартиру по купону, размещенному на сайте. Для того, чтобы получить скидку в 1 тыс. рублей с «квадрата», необходимо зарегистрироваться на сайте и распечатать купон.

Из дополнительных платежей — 3 тыс. рублей за регистрацию ДДУ. Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно или через застройщика. В этом случае придется отдать около 10 тыс. рублей. В общем, ценник явно незавышенный. 

Схема покупки — 8 из 10 баллов

Придраться можно только к договору оказания услуг, деньги по которому не вернут, случись что. Так что советую заранее уточнить сумму, которую можно потерять. Все остальное в рамках закона (ДДУ, льготная ипотека) и максимально удобно для покупателя (рассрочка, скидки).

Соцкультбыт

Инфраструктура в «Малой Истре» обещает быть полноценной. Здесь появится все необходимое для жизни, включая детсады, школу, спорткомплекс, торговый центр, парковку. С первой очередью будет сдан детский сад (2016 год), появятся магазины на первых этажах домов.

В деревне Высоково, к которой относится жилой комплекс, медпункта и школы нет, есть только детсад. Ближайшая школа — Манихинская. Пешком до нее идти довольно долго, около получаса. Собственную школу начнут строить во II квартале 2016 года. В эксплуатацию она будет сдана в I квартале 2018 года. То есть, если не сложится с Манихинской школой, то придется ребенка куда-то возить пока не появится своя.

Детская поликлиника есть в Истре, но, как и все областные медцентры, она переполнена. Под кабинеты врачебной практики уже зарезервированы места в одном из домов «Малой Истры», так что какая-никакая медицинская помощь в комплексе все же будет.

Ближайший супермаркет расположится рядом с Истрой. Здесь сейчас активно строится «Лента». В окрестностях уже висят рекламные щиты о скором открытии. Торговый центр в жилом комплексе появится нескоро, его планируют начать строить только в 2016 году.

Парковку в «Малой Истре» тоже построят нескоро. Старт ее возведения запланирован вместе с 4-ой очередью, и пока не известна даже примерная стоимость машиноместа, так что автомобили придется оставлять на тротуарах.

Инфраструктура — 5 из 10 баллов

Все инфраструктурные объекты, что есть, находятся не в шаговой доступности. К моменту ввода в эксплуатацию всего комплекса проблем с инфраструктурой быть не должно, а пока придется как-то выкручиваться, особенно со школой, медпомощью и парковками.

Экология

Строится «Малая Истра» в окружении нескольких СНТ и леса. Рядом нет никаких промышленных объектов. Кладбища (Истринское и Рождественское) находятся на значительном удалении от жилого комплекса и никаких неудобств не доставляют.

 

Провести выходные с семьей можно на Истринском водохранилище. Место пользуется популярностью у местных жителей, вода чистая, проверено на личном опыте. Правда, добираться до него придется на личном транспорте или такси.

Резюме

На сегодняшний день я вижу больше минусов, чем плюсов в проекте. Транспортная доступность не самая лучшая, планировки или скучные, или чересчур оригинальные. Отсутствие основных соцобъектов в шаговой доступности — существенный минус, особенно для семей с детьми, а таких в проекте будет большинство. Кроме того, есть шанс остаться без внесенного аванса в случае расторжения ДДУ.

Теперь о плюсах. Конечно, это, прежде всего, цены на квартиры; надежная схема оплаты, удобная рассрочка, достаточное количество банков, включая один флагманский, предоставляющих ипотеку (в том числе и с господдержкой), дисконты; прекрасное месторасположение с точки зрения экологии.

В общем, проект на любителя. Мне, как матери троих детей разного возраста, сложно было бы решиться на покупку квартиры в этой новостройке именно сейчас из-за неоднозначной ситуации конкретно с детской инфраструктурой, а также не лучшей транспортной доступностью.

Ведь, скорее всего, детей придется возить в сад и школу куда-то. Во-первых, это тяжело, во-вторых, не наездишься. Думаю, когда проект будет реализован хотя бы на 70-80%, когда будет работать «Лента» и собственный сад, появится школа - жить в нем будет комфортнее. По сумме факторов, учитывая появление всей запланированной инфраструктуры, оцениваю его на «7» баллов.

Мария Калашникова

7баллов

ЖК «Малая Истра» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ВТБ24"
Другие материалы с тегом "ДДУ"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября