09 июля 2015
оценка 7 из 10

ЖК «Дубровка» в Новой Москве: готовые дома с дорогими квартирами

Новая Москва не утрачивает популярности ни у девелоперов, ни у покупателей квартир в новостройках. По заданию редакции Novostroy-M.ru Тайный покупатель решил проверить мультиформатный проект жилой застройки бизнес-класса - ЖК «Дубровка». Здесь можно купить и таунхаус, и квартиру. Однако цены на последние сильно «кусаются». Интересно и то, что дома построены, а жилья в продаже еще достаточно много. Я решила выяснить, почему.

Что будет?

В 5 километрах от МКАД по Калужскому шоссе в Новой Москве есть поселок Сосенки, который в последние годы называют Дубровкой из-за расположенных в нем таунхаусов, входящих в одноименный жилой комплекс.

В дальнем конце поселка компания «Строительный альянс» возвела шесть домов высотой 7 и 8 этажей, которые чем-то напоминают «сталинки» из-за строгих бежево-коричневых тонов в наружной отделке, больших окон, высоких потолков.

Из-за сочетания таунхаусов и многоквартирных домов проект относится к мультиформатным, что не редкость сегодня. Также не сайте сказано, что жилой комплекс относится к сегменту бизнес-класса. Помимо жилья в ЖК «Дубровка» уже работает детский сад и строится фитнес-центр с бассейном.

Три первых корпуса были сданы прошлым летом, еще в трех новоселам выдаются ключи с апреля. Интерес к ЖК «Дубровка» большой, поэтому еще два дома застройщик планирует возвести в ближайшие два года, однако продавать пока не спешит: не все квартиры в раскуплены в уже возведенных домах.

Кто строит?

Застройщик жилого комплекса - ООО «Строительный альянс». Эта группа компаний была создана специально для возведения «Дубровки» в 2014 году и занималась сначала таунхаусами и коттеджами, а теперь перешла к строительству и многоквартирных высотных домов.

Генеральный подрядчик - ООО «Крост». Других проектов у «Строительного альянса» нет, однако подрядчик имеет немалый опыт в высотном строительстве, да и от жителей уже заселенных домов жалоб на качество не поступало.

Надежность застройщика - 8 из 10 баллов

Несмотря на то, что прежде застройщик не был замечен в строительстве многоквартирных высотных жилых домов, две очереди сданы в срок, что говорит само за себя.

Разведка в Интернете

Официальный сайт ЖК «Дубровка» найти легко. Выглядит он дорого и весьма презентабельно. Правда, информация размещена не совсем удачно. Например, нет отдельной вкладки «О застройщике», но этот раздел можно найти в описании «О поселке», если кликнуть на ссылку.

Вообще, в описании много seo-фраз типа «купить квартиру дешево в Новой Москве», которые, конечно, не имеют отношения к реальной картине. Как я уже говорила, цены на квартиры в ЖК «Дубровка» не назовешь низкими.

С другой стороны, на сайте есть данные о ходе строительства (много красочных фотографий), перечислены все свободные квартиры и указаны цены, есть проектная декларация, разрешение на ввод в эксплуатацию, информация об ипотеке и акциях. В целом сайт «живой».

Обсуждения в Интернете в основном касаются таунхаусов – в квартирах живет пока немного людей. Комплекс привлекает потенциальных покупателей инфраструктурой, а вот цены общественное мнение считает завышенными.

Некоторые жители на форумах жалуются на состояние дорожек между таунхаусами, но при беглом осмотре ничего ужасного лично я не увидела. Кроме того, если говорить о новостройках, асфальт положен ровно, дорожки достаточно широкие.

Также еще свеж в памяти скандал, когда жителям таунхаусов вдвое повысили плату за обслуживание, но со временем разобрались, и все успокоились. Забегая вперед, скажу, что с домами пока все в рамках приличий. Но не стоит забывать, что собственная управляющая компания в принципе может устанавливать любые цены на обслуживание.

Информационная доступность - 8 из 10 баллов

В целом, и сайт, и форумы дают неплохую картину проекта.

Как доехать?

На общественном транспорте до ЖК «Дубровка» можно доехать от станции метро «Теплый стан» на любом автобусе или маршрутке, которые идут в сторону Десны, Ватутинок, Троицка. Транспорт отправляется буквально каждую минуту, поэтому ждать попутки не придется.

А вот сама дорога раз на раз не приходится: то все свободно, то все стоит. Поселок Сосенки находится на километр дальше поворота на Коммунарку, поэтому в жилой комплекс доехать проще, чем обратно до Москвы, т.к. в поток вплетаются машины из Коммунарки и Газопровода.

По нынешним планам, ориентировочно в 2019 году напротив комплекса откроется станция метро «Столбово», следующая после «Коммунарки». Работы пока не начались, так что стопроцентно полагаться на эти планы сейчас не стоит. Но перспектива хорошая.

 

На собственном автомобиле ехать 5 километров по Калужскому шоссе. Сейчас его активно реконструируют, в 2017 году планируют закончить, и дорога должна стать существенно проще, но пока ситуация непредсказуемая.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

В целом все неплохо, а будет еще лучше после реконструкции трассы и появления метро.

Личный взгляд

Водитель автобуса любезно высадил меня у главного въезда в поселок (остановка находится в конце, как раз у строящихся высотных домов). Симпатичный въезд с воротами и петухом наверху сразу привлекает внимание, равно как и суровые охранники. Но мне туда было не нужно, так что я оценила охраняемую территорию и пошла налево, вдоль инфраструктуры и застройки.

В принципе, жаловаться жителям не на что: поблизости работает супермаркет «Перекресток», McDonald's, достаточно магазинов и даже строительный рынок. В супермаркете я не увидела несвежих продуктов, на которые жалуются некоторые жители поселка на форумах: может, мне повезло, а может, вопрос за это время решили.

Зато я увидела, что забор у таунхаусов и многоэтажек разный: на мой вопрос об этом охранник попросил дойти до конца поселка, свернуть направо и там будут въездные ворота, через которые можно попасть на территорию новостроек.

Рядом с воротами стояла охранная будка. Уже другой охранник попросил меня позвонить в офис продаж, чтобы оттуда перезвонили ему. Я так и сделала, через минуту меня, наконец, пропустили.

Офис продаж находится на первом этаже второго корпуса и украшен симпатичной зеленью. Внутри оказалась менеджер и еще несколько сотрудников, также в процессе нашего разговора приходили жители по разным вопросам.

Соцкультбыт

К ранее названной инфраструктуре можно добавить еще много всего. Например, сейчас строится большой спортивный комплекс с бассейном и фитнес-центром. Рядом с ним появится торговый центр, который заменит собой строительный рынок.

Работает частный детский сад (25 тысяч рублей в месяц, есть возможность оставлять на неполный день) и частная школа с британской программой (38 тысяч рублей в месяц, полупансион и дополнительные кружки).

Планируют построить государственный сад, но работы еще не начаты. Те, кто не хочет платить за образование, могут возить детей в Ватутинки и Троицк: с утра против потока доехать можно быстро.

Машиноместо в подземном паркинге стоит 2-2,5 миллиона рублей (включая шкаф для хранения шин и прочих вещей), аренда – 10 тысяч рублей в месяц, есть надземные стоянки. Я была на месте в будний день, машин на территории было очень мало, на мой взгляд, необходимости в паркинге нет.

Однако учитывая, что большинство жителей первых корпусов еще не закончили ремонт, оценить будущее заполнение территории автомобилями непросто. Полагаю, солидная часть машиномест будет в аренде, поскольку цена высока даже для подземного паркинга.

С экологией все тоже неплохо. Есть парковая зона с беседками для барбекю и маленький зоопарк, на территории растут вековые дубы. Воздух для достаточно плотно заселенного района показался мне чистым. Промышленных предприятия поблизости нет, но в 3 км расположена стихийная свалка – видимо, на запах от нее порой и жалуются жители. На данный момент известно, что свалку в ближайшем будущем ликвидируют.

Немало жалоб жителей связано с уборкой территории в зимний период. Но, увы, во многих районах Москвы ситуация ничем не лучше, а на коммерческую УК повлиять в целом проще, чем на государственную (хотя бы оштрафовать – и сразу уборка наладится).

Инфраструктура - 8 из 10 баллов

Мне показалось, что тут вполне приятно жить, все под рукой и даже ездить по магазинам никуда не нужно.

Квартиры и цены

Монолитно-кирпичные дома имеют вентилируемые фасады с дополнительным утеплением и инверсионную кровлю. Говоря простым языком, такой дом лучше сохраняет тепло. На крыше каждого дома – своя газовая котельная, которая вкупе с резервными генераторами не оставит жителей без тепла и света в любых условиях.

В подъездах сенсорное освещение, охранник, на территории тоже охрана и видеонаблюдение. В квартиры введены цифровое телевидение, интернет и телефон с московским номером. Коммунальные услуги стоят 70 рублей за квадратный метр плюс оплата по счетчикам. Тут надо снова вспомнить, что проект относится к бизнес-классу.

У жителей 8 этажа появляются эксплуатируемые террасы (снегоплавильные клапаны не дают поверхности заморозиться зимой), панорамное остекление и окна в крыше. На последнем этаже, кстати, расположены только «двушки» и «трешки», а попасть туда можно лишь после сканирования карты жителя квартиры.

Потолки квартир имеют высоту 3,1 метра, свободную планировку, утепленную лоджию с панорамным остекление. Во многих квартирах есть лишние окна – так, большинство однокомнатных можно превратить в двухкомнатные. Можно переносить сантехнические стояки в другое место с помощью местных сантехников. Словом, простор для творчества большой.

Цены при 100%-ой оплате:

Тип Площадь (кв. м) Цена за квартиру (рубли)
1 61.80 – 83,00 8 775 927– 18 734 170
2 93,54 – 111 12 955 959 – 28 306 400
3 123,6 – 175,8 16 594 914 – 30 026 063
4 163,00 - 185 24 586 757– 27 908 003

 

Планировки и цены - 6 из 10 баллов

Для Новой Москвы цены довольно высокие, даже учитывая особенности домов, а также то, что они построены. Плюс ко всему, конкуренция и противоречивые отзывы о таунхаусах работают против восьмиэтажных домов: в уже построенных корпусах на сегодняшний день остается очень много непроданных квартир.

Как купить?

Продажа квартир ведется по договору купли-продажи (корпуса 1, 2, 3) и предварительному ДКП (корпуса 4, 5, 6, на квартиры еще не получено право собственности). В тексте договора особенностей нет, обмеры квартир уже произведены, поэтому нет и доплат. Оформление права собственности на квартиру стоит 36 тысяч рублей.

 

Процедура покупки несколько отличается от стандартной с договором долевого участия. Договор купли-продажи не регистрируется (и поскольку дома уже построены, беспокоиться о недострое бессмысленно).

Поэтому нужно просто выбрать квартиру – например, бесплатно забронировать на 3 дня, а на 2-3 недели – за 50 тысяч рублей, которые войдут в стоимость квартиры или вам их не вернут, если вы передумаете. Затем происходит подписание договора и оплата в соответствии с его условиями. При покупке по ипотеке или с рассрочкой составляется график платежей.

Есть беспроцентная рассрочка сроком на 6 месяцев с первоначальным взносом от 30%.Указанные на сайте цены по курсу 41 относятся именно к ней. При полной оплате или ипотеке дается скидка 5%.

На сайте не очень удобно высчитывать цены – нужно держать поблизости калькулятор и куда-то записывать результат, поэтому многим будет проще позвонить в офис продаж и уточнить детали.

Схема покупки - 8 из 10 баллов

В целом, все хорошо и прозрачно, но ипотеку с господдержкой предоставляют лишь два банка: ВТБ24 и «Сбербанк», других вариантов нет.

Конкуренты

Соперников по типу жилья и инфраструктуры в этом направлении у «Дубровки» практически нет. Да и в Новой Москве похожие проекты можно пересчитать по пальцам. Здесь сейчас цены на земельные участки позволяет девелоперам строить много, поэтому они предпочитают возводить крупные и недорогие жилые комплексы.

Если таунхаусы (например, квартал «Вяземское» от «А101 Девелопмент» или ЖК «Спортивный квартал. Спорт-таун» от «СтройПлюс») по аналогичной стоимости еще получится найти, то квартир можно считать, что нет.

В принципе, ЖК «Николин парк» от Sezar Group допустимо сравнить с ЖК «Дубровкой». Проект тоже построен, обладает почти той же высотностью (переменная этажность от 5 до 9 этажей), технология - монолит-кирпич позволяет объединять квартиры, есть видовые пентхаусы на верхних этажах, расположен рядом с «Дубровкой», в 3 км по Калужскому шоссе, но и цены там начинаются от 12 миллионов рублей.

Резюме

ЖК «Дубровка» - хороший выбор для тех, кому не пришлись по душе многочисленные многоэтажки Коммунарки. Отличная инфраструктура, интересные опции (перенос стояков, эксплуатируемая крыша), относительно небольшое количество соседей – вот преимущества комплекса.

Дома построены, а значит, ждать ключей не придется, равно как и переживать «достроят или нет?». Если транспортную инфраструктуру доработают – будет совсем хорошо. В общем, для жизни проект интересен, для инвестиций - нет, все же цены довольно высоки, а на дворе кризис. По сумме всех факторов ЖК «Дубровка» получает «7» баллов.

Ника Соколовская

7баллов

ЖК «Дубровка» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Sezar Group"
Другие материалы с тегом "ВТБ24"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября