27 октября 2015

«Life–Ботанический сад» и «1147»: сравниваем новостройки в СВАО

Недавно Тайный покупатель проверил два жилых комплекса на северо-востоке Москвы: ЖК «1147» и ЖК «Life – Ботанический сад». Обе новостройки возводятся по соседству, в одном округе, хоть и в разных районах. Тем не менее, редакция Novostroy-M.ru попросила Тайного покупателя сравнить эти проекты, т.к. помимо общей локации комплексы имеют одинаковую технологию строительства, возводятся вблизи станций метро и будут сданы с небольшой разницей во времени.

Что строят?

ЖК «1147» (проверен Тайным покупателем) - жилой 18-секционный монолитный дом переменной этажности (9-22 этажа), рассчитанный на 1147 квартир. Проект позиционируется в сегменте бизнес-класса. Строительство ведется по индивидуальному проекту. Особенность комплекса, которой гордится застройщик, придомовая территория в 1 га, на которой со временем появится декоративный пруд с шезлонгами вокруг него.

Здесь также обещают обустроить парк в миниатюре с детскими площадками и зонами отдыха. Помимо жилья планируется подземный паркинг на 1252 машиноместа, детский сад, фитнес-центр с бассейнами. В продаже сейчас находятся все 18 секций жилого комплекса. Проект будет сдан полностью с инфраструктурой в 4 кв. 2018 года, поэтому нет причины беспокоиться, что что-то не построят.

Все корпуса в ЖК «Life – Ботанический сад» строятся также по монолитной технологии. Всего корпусов планируется 9. Строительство ведется в четыре очереди. Сейчас в продаже находятся первые две: 24-этажные башни (К1, К2, К4, К6) и дома переменной этажности К3 (16-18 этажей), К5 (15 этажей). На форумах ходят слухи, что выводить в реализацию каждую из очередей застройщик планирует раз в полгода.

Детсад и школа в ЖК «Life – Ботанический сад» появятся на месте гаражей со стороны 1-го Ботанического проезда. Сдать их в эксплуатацию планируют в 4 квартале 2017 года вместе с корпусами первой очереди. Паркинги будут обустроены под каждой из очередей новостройки. Полностью проект будет завершен в 2019 году.

Кто строит?

Застройщиком ЖК комфорт-класса «Life — Ботанический сад» является ГК «Пионер». Компания известна своими новостройками как в Петербурге, так и в Москве. Жилье в столице «Пионер» предпочитает реализовывать под брендом «LIFE», подразумевающим единую концепцию и принципы качества строительства. Подробнее об этом можно прочесть в расследовании Тайного покупателя.

Задержек с вводом объектов у ГК «Пионер» в Москве не было, все сдается в пределах сроков, указанных в договорах долевого участия, а вот в Северной столице максимальная просрочка составила 15 месяцев.

Претензии, которые предъявляют дольщики к компании, отчасти касаются качества отделки (брак сантехники, неработающие инженерные системы, общие недоделки по ремонту). Более серьезных проблем, связанных, например, с качеством строительства самих домов, я не обнаружила. С управляющей компанией не повезло ни одному из московских проектов под брендом «LIFE». Жильцы все, как один, жалуются на завышенные тарифы на обслуживание и общее бездействие УК.

Девелопер ЖК «1147» - компания «Шатер Девелопмент» знакомая по некоторым другим проектам (ЖК «Шатер», мкр. «Бутовские аллеи», ЖК «Карамель» и др.). Где-то компания выступает в роли девелопера проекта, где-то техническим заказчиком. Не обошлось без просрочек с вводом и здесь. С задержкой сдан ЖК «Шатер» (9 мес.) и два корпуса в мкр. «Бутовские аллеи» (почти год).

В случае последнего объекта задержка объясняется необходимостью изменения полученных ранее технических условий. Это действительно могло быть так, поскольку в тот период участок присоединили к Новой Москве.

Проекты у компании «Шатер Девелопмент» интересные, изысканные и, что называется, со вкусом. Претензии обнаружились только по микрорайону «Бутовские аллеи», жильцы недовольны тарифами на обслуживание и качеством оказываемых услуг.

Разведка в Интернете

По информативности промо-сайты новостроек схожи. Примерная картинка в процессе изучения обоих сайтов складывается, но за уточнением деталей в любом случае приходится ехать на стройку.

Потратив значительное количество времени на изучение сайта ЖК «1147», я так и не узнала условий по ипотеке, рассрочке и акциям. А на сайте ЖК «Life — Ботанический сад» акции я случайно обнаружила в новостях. Несмотря на то, что мы живем в век Интернета, единого стандарта наполнения сайтов новостроек, к сожалению, нет, никогда не знаешь, что обнаружишь в том или ином разделе.

Понаблюдать за ходом строительства можно только на сайте ЖК «Life — Ботанический сад». Застройщик не выключает камеру даже ночью, поэтому отлично видно, что и в это время работа кипит. Веб-камеры, направленные на стройку ЖК «1147», вроде бы есть, они размещены на странице одного из продавцов жилого комплекса, но почему-то не работают, на что не раз жаловались дольщики в обсуждениях. Фотографии хода строительства оба застройщика обновляют не особо активно, поэтому на них ориентироваться сложно.

Соцсетями и форумами более активно пользуются дольщики и инвесторы ЖК «Life — Ботанический сад». Последних, как мне показалось из разговоров в сети, гораздо больше. Еще до старта продаж первой очереди перекупщики оценивали инвестиционную привлекательность проекта и влияние будущей хорды на ценовую политику. Обсуждение развернулось практически на 100 страниц. Те форумы, что уже есть по ЖК «1147», малоинформативны, и обсуждения на них неинтересны. 

В общем, на первом, сетевом, этапе знакомства с новостройкой, на мой взгляд, выигрывает определенно ЖК «Life — Ботанический сад». Здесь и сайт более полный, и форумы поактивней.

Где строят?

В расположении обеих новостроек есть свои плюсы и минусы. ЖК «Life — Ботанический сад» строится в шаговой доступности от метро с одноименным названием. Прямо под окнами в перспективе пройдет эстакада. Здесь же появится крупный транспортно-пересадочный узел, который объединит наземный транспорт, железную дорогу, метро. Когда и как проект будет реализован неизвестно. Пока же продавец предупреждает о перспективном масштабном строительстве, не уточняя сроки.

ЖК «1147» возводится в старой квартальной застройке района Алексеевский, на участке, который раньше принадлежал автобазе. Станций метро в доступности две («ВДНХ» и «Алексеевская»), до них можно доехать или дойти пешком (максимум 15 минут).

С центром Москвы обе новостройки связывает постоянно загруженный Проспект Мира. До Садового кольца можно добираться, в среднем, около часа, в зависимости от времени выезда. В сторону МКАД от ЖК «Life — Ботанический сад» в случае транспортного коллапса можно доехать по Алтуфьевскому шоссе или Осташковской улице, от ЖК «1147» - по Ярославскому.

На мой взгляд, что с точки зрения локации, более выгодное расположение у ЖК «Life — Ботанический сад»: метро в паре шагов от дома, несколько выездов в сторону МКАД.

Как строят?

В отделке фасадов ЖК «1147» застройщик планирует использовать клинкерную плитку, имитирующую дерево и кирпич. Я сейчас живу в доме с аналогичным оформлением и отмечу, что выглядит это действительно привлекательно. Для того, чтобы скрыть сплит-системы, предусмотрены витражные конструкции в виде паутинки. Такое решение мне кажется правильным, поскольку не будет портиться разномастными кондиционерами фасад дома.

Технология строительства, как я уже упоминала ранее, будет монолитной с вентилируемыми фасадами. Перекрытия этажей и несущие стены планируются монолитными железобетонными. Для не несущих используются газобетонные блоки с утеплением.

Учитывая, что проект для ЖК «Life — Ботанический сад» разрабатывался японским архитектурным бюро, внешне новостройка обещает быть интересной. Как сообщает официальный сайт проекта, в качестве основного мотива в дизайне выбрано направление, которое в переводе с японского означает «изменчивость».

На последнем этаже двух башен (К1 и К2), где планируются пентхаусы, спроектированы террасы с которых, как обещают, будут открываться потрясающие виды. Кроме того, башни в ночное время будут дополнительно подсвечиваться. Дома планируют строить также по монолитной технологии с использованием вентилируемых фасадов. Для отделки наружных стен будут использоваться фасадные панели и частично - штукатурка.

Высота потолков и в том, и другом проекте немаленькая. В ЖК «Life — Ботанический сад» - 2,8 - 3 метра, в ЖК «1147» - 3 метра «в чистоте». Оценить качество строительства новостроек сейчас тяжело, оба проекта на начальной стадии строительства, но, если все будет реализовано так, как обещают девелоперы, комплексы получатся интересными.

Паркинги

Подземный паркинг предусмотрен в обоих проектах. Предположительная разница в стоимости — 700 тыс. рублей. В ЖК «Life — Ботанический сад» можно его купить за 1 млн 300 тыс. рублей, в ЖК «1147» ориентировочная стоимость — 2 млн рублей.

Есть различия и в количестве машиномест. Если в новостройке «Шатер девелопмент» на каждую квартиру предусмотрено, как минимум, одно машиноместо, то в ЖК «Life — Ботанический сад» машиноместа проектировались из расчета одно м/м на 2 квартиры.

Проблемы с парковкой, учитывая концепцию двора без машин, в последнем случае очевидны. Но и для проекта бизнес-класса, как заявлено о ЖК «1147», одно машиноместо на квартиру - это очень мало.

Отделка

Жилье в ЖК «1147» сдается без отделки. В ЖК «Life — Ботанический сад» можно купить квартиру как с отделкой (корп. 1, 3, 4,5), так и без нее (корп. 2, 6). Кроме того, можно повыбирать из нескольких стилей оформления интерьера.

Стандартно, в базовой версии, предлагается два варианта отделки — классический и современный. Сантехнику обещают Roca (Испания), плитку — Kerama Marazzi. В индивидуальной версии вариантов стилей несколько — естественный, элегантный, урбанистический и роскошный.

Принято считать, что покупатели квартир в бизнес-классе делают ремонт для себя, отделка помещений не для этого категории клиентов. Однако сейчас кризис, он диктует новые правила. Отделочных материалов по старым ценам уже не будет, а по новым ремонт может обойтись в копеечку.

Поэтому, на мой взгляд, в данном случае выигрывает ЖК «Life — Ботанический сад», будущие новоселы которого как минимум имеют выбор: или купить квартиру без отделки и сделать ее на свой вкус, или приобрести жилье с ремонтом, тем самым сэкономив силы и время на отделочных работах.

Геометрия жилья

Вариантов планировочных решений в проектах достаточно, можно подобрать на любой вкус  и образ жизни. В ЖК «1147» маленьких квартир, учитывая сегмент, в котором реализуется проект, просто нет. Площадь «однушек» начинаются с 44 «квадратов», кухни в таких квартирах средних площадей (около 11 кв. м), есть гардеробная. Для первой квартиры молодой семье — идеальный вариант.

ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»ЖК «Life — Ботанический сад»

 

Для семьи с одним ребенком оптимален вариант торцевой «двушки» метражом 74,4 кв. метра. Площадь комнат в квартире — 18-20 «квадратов», кухня — 13 кв. м. Здесь с комфортом можно обустроить детскую и спальню родителей, а гостей принимать на кухне. Комната с двумя окнами на юго-восток делает этот вариант особо привлекательным. Света здесь будет более чем достаточно.

«Трешки» в проекте застройщик предлагает использовать в «евро»-формате, оставляя большое пространство под кухню-столовую, не разделяя эти два помещения перегородкой. Для тех, кому не принципиально количество комнат, а важны метры, можно оставить все так как есть. В случае двух разнополых детей стену возводить все же понадобится, но стоит учесть, что площадь кухни составит всего около 8,2 кв. м.

Вариант трехкомнатной квартиры площадью  107,3 кв. м — сильно на любителя. Помимо длинного, зигзагообразного коридора, здесь запланирована кухня-ниша без окна и проходная комната в 25 «квадратов». Гардеробных в такой квартире целых три. В другом случае подобная предусмотрительность застройщика меня бы обрадовала, но при такой планировке их наличие — как маленький бонус.

Четырехкомнатные квартиры (метраж 117,3 кв. м) в проекте идеальны. Это тот самый случай, когда не хочется ничего переделывать.

Варианты в ЖК «Life — Ботанический сад» поскромнее, но выбор тоже неплох. Квартиры в большинстве своем с комнатами квадратной формы. Кухни площадью от средних до довольно просторных (11-17 кв. м.). Есть и варианты «евро»-квартир.

Среди особо удавшихся планировок - «трешка» метражом 123 кв. м. Кухня небольшая (11,9 кв. м.), три санузла, три комнаты от 13 до 30 «квадратов». Единственный минус этой квартиры — ее высокая стоимость (26 млн рублей).

Неудачной мне показалась 2-комнатная квартира с бесполезным коридором, в который выходят множество дверей. Здесь ни шкаф поставить, ни еще как-то эти 15 «квадратов» использовать. В общем, по этому пункту у новостроек практически паритет.

Что почем

Сравнивать по стоимости имеет смысл только квартиры без отделки в ЖК «Life — Ботанический сад». Для того, чтобы сравнение было более наглядным, приведу таблицу:

Количество комнат Площадь (кв. м)   Стоимость (рубли)
  ЖК «1147» ЖК «Life — Ботанический сад» ЖК «1147» ЖК «Life — Ботанический сад»
1 44,3 — 59,4 40,08 — 47,7 От 8 900 000 От 6570875
2 63,9 — 76,1 55,56 — 68,67 От 10 448 000 От 8654880
3 99,9 — 107,6 68,2 — 128,91 От 16 547 600 От 12163748
4 117,0 — 118,8 132,4 От 20 737 500 От 27804000

 

Минимальная цена квадратного метра «однушек» в ЖК «Life — Ботанический сад» начинается от 161 тысячи рублей, тогда как в ЖК «1147» она стартует от 200 тысяч рублей. Аналогичный разрыв в стоимости и по другим типам квартир. При это срок сдачи всего ЖК «1147» - конец 2018 года, а квартиры в первой очереди ЖК «Life — Ботанический сад», которая сейчас в продаже, новоселы получат практически на год раньше, в конце 2017 года.

Как купить?

Нюансы по схеме покупки есть в обоих проектах. В ЖК «1147» предлагают заключить ДДУ и задействовать в сделке аккредитивный счет. Все бы неплохо, но в качестве посредника выступает коммерческий «Альта-Банк». В свете происходящего в стране, непонятно, какую из кредитных организаций ожидает отзыв лицензии.

Многих смущают и дополнительные расходы в 155 тыс. рублей. Эту сумму продавец предлагает оплатить за услуги оформления договора. Сюда входит подготовка всех документов, регистрация ДДУ и оформление собственности.

Рассрочки на квартиры нет, дисконт рассматривают в индивидуальном порядке, да и то, если прийти с наличными в размере 100%. Зато есть выгодная ипотека на 10-15 лет под 7% годовых на весь срок кредитования. Первый взнос — от 40%, сумма кредита — до 8 млн рублей. Такие условия предлагает «Россельхозбанк».

В случае с ЖК «Life — Ботанический сад» история интереснее. Первая очередь продается по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ, здесь все прозрачно и понятно. А вот вторую продают по договорам долевого участия с безотзывным аккредитивом. Это означает, что я должна внести деньги на счет в банке, где они будут находиться до февраля 2016 года.

Договор при этом регистрироваться не будет. За полгода застройщик намерен получить всю разрешительную документацию на строительство второй очереди, после чего отправить мой договор на регистрацию, после того как ДДУ будет зарегистрирован, застройщик получит доступ к деньгам.

Смущает в этой схеме то, что полгода - большой срок, в течение которого деньги могли бы лежать в другом банке и приносить проценты. Ну, и сам факт продаж квартир без разрешительной документации выглядит странно. Хотя, строго говоря, продажа - это регистрация ДДУ, тут она не происходит, скорее ситуацию с второй очередью можно назвать очень длительным бронированием со всеми вытекающими из этого минусами (с заморозкой денег).

Но вернемся к первой очереди проекта, где Тайный покупатель и «покупал» квартиру. Забронировать понравившийся вариант можно только на сутки, длительное бронирование в ГК «Пионер» не предусмотрено. Ипотеку предоставляют несколько банков, включая флагманские — ВТБ24 и «Сбербанк». Самое выгодное предложение в рамках льготной ипотеки под 11,15% годовых («ВТБ24» и «Банк Москвы»).

С акциями в ЖК «Life — Ботанический сад» тоже грустно. Те, что появляются, через неделю уже не действуют. Сейчас при 100% оплате квартиры можно получить дисконт 5%.

Соцкультбыт

В части инфраструктуры конкуренции у районов нет, оба одинаково насыщены муниципальными детсадами, школами, медцентрами, магазинами. И Свиблово, где строится ЖК «Life — Ботанический сад», и Алексеевский, где появится ЖК «1147» - давно обжитые районы Москвы.

Что касается внутренней инфраструктуры проектов, то в ЖК «Life — Ботанический сад» планируется свои детсад и школа. В лаунж-зоне на первых этажах домов появятся магазины, салоны красоты, аптеки и все, что захотят здесь открыть владельцы коммерческих помещений. Пользоваться этой инфраструктурой будут и местные жители, поскольку таким было их условие, прозвучавшее на публичных слушаниях.

Собственная инфраструктура ЖК «1147» представлена только коммерческим детсадом и фитнес-центром с бассейнами. Однако в окрестностях достаточно детсадов (12), хороших гимназий (3), есть несколько рейтинговых высших учебных заведений, магазинов. Что примечательно, везде можно дойти пешком.

Экология

Рядом с ЖК «1147» промышленных предприятий нет. Вокруг старая квартальная застройка и в паре шагов стройка ЖК «Староалексеевская». Чуть дальше — заправка «Лукойл» и остатки строений бывшей автобазы.

ЖК «1147»ЖК «1147»Офис продаж ЖК «1147»ЖК «1147»ЖК «1147»ЖК «1147» (из буклета)Планировки квартир в ЖК «1147» (из буклета)Планировки квартир в ЖК «1147» (из буклета)ЖК «1147» (из буклета)

 

В шаговой доступности есть два парка - «ВДНХ» и «Сокольники». Картину слегка портят два кладбища, расположенных по соседству, Алексеевское и Пятницкое. Но, во-первых, они не рядом с жилым комплексом, во-вторых, их удачно скрывают старые дома.

ЖК «Life — Ботанический сад» в плане промышленности повезло чуть меньше. Строительство ведется на территории бывшего «Московского Зеркального Комбината». Этого застройщик не скрывает, да и вывеска до сих пор осталась на одном из строений. Есть и более существенный минус — химический завод «Снежинка». От него осталась разве что часовня, которая была при заводе.

Если размышлять логически, то, поскольку под домами планируются подземные паркинги, грунт должен был вывозиться с территории в промышленных масштабах. Однако, оценить уровень дезактивации почвы можно будет позже, поскольку для рекультивации земли необходимо время.

Здесь же, неподалеку, есть Ростокинский завод ЖБК, производством черепицы занимается ДСК-1. По другую сторону Яузы, на проезде Серебрякова находится вся остальная промышленность, включая склады. ЛЭП, которая тянется к Отрадному, обещают убрать под землю.

Теперь о плюсах. Вокруг — четыре парка (Сад будущего, парк Акведук, Леоновская роща, Ботанический сад РАН), два пруда (Капустинский и Свибловские), река Яуза. До Ботанического сада пешком, увы, не дойти, а вот до «ВДНХ», при желании, можно  прогуляться пешком.

Выводы

Внешний облик домов и в том, и в другом случае привлекает внимание, и это вполне объяснимо. В окрестностях, где ведется строительство, большинство строений — типовые панельные дома. Более интересным оформление придомовой территории ожидается в ЖК «1147». Несмотря на мое скептическое отношение к декоративному водоему, он вполне может стать центральной точкой композиции всего мини-парка.

Цены ниже и площади квартир чуть меньше в ЖК «Life — Ботанический сад» и этому тоже есть объяснение — сегменты жилья разные. Однако не будем забывать, что первая очередь ЖК «Life — Ботанический сад» будет сдана на год раньше. Что касается планировок, есть плюсы и минусы в обоих проектах.

Более надежная схема покупки квартиры, если не обращать внимание на коммерческий банк в цепочке сделки, предлагается в ЖК «1147». Акционными предложениями не может порадовать ни один проект. Ипотеку под 7% я еще не встречала, и на сегодняшний день это, на мой взгляд, самое выгодное предложение (ЖК «1147»).

Транспортная доступность примерно одинакова в обоих случаях, но, учитывая шаговую доступность метро и несколько выездов на МКАД, здесь выигрывает ЖК «Life — Ботанический сад». Инфраструктурой насыщены оба района, тут у новостроек паритет.

В части экологии и близости к парковым зонам более привлекательным мне кажется ЖК «1147», несмотря на то, что пешком можно дойти только до «Сокольников» и «ВДНХ», а до других парков придется ехать или потратить чуть больше времени на прогулку пешком.

Если подводить итог всему сказанному, то отдать предпочтение какому-то одному из комплексов я не могу. Каждый из них привлекателен некоторыми составляющими проекта, но при этом настораживает другими.

Мария Калашникова

ЖК «1147» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ВТБ24"
Другие материалы с тегом "ГК Пионер"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября