2014 год выдался непростым для России: западные санкции, девальвация рубля, резкое повышение ключевой ставки Центробанком РФ до 17% и столь же резкое повышение процентных ставок по ипотеке коммерческими банками – все это и многое другое сильно поменяли картину на рынке недвижимости Московского региона и России в целом.
Миф о замедленном реагировании рынка жилья на события финансового сектора развеян – этот год показал, что и на рынке новостроек все может измениться мгновенно. Именно поэтому сегодня сложно прогнозировать ситуацию на 2015 год. Однако некоторые события, которые произойдут в следующем году, можно предсказать с определенной долей уверенности.
Налоги
С 1 января следующего года налог на жилье будет рассчитываться исходя из его кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Аналитический центр Novostroy-M.ru подготовил обзор налоговых перспектив для некоторых популярных на рынке новостроек Москвы в сегментах «комфорт» и «бизнес», которые пока находятся в стадии активного строительства.
Апартаменты
Девелоперы точно больше не смогут строить апартаменты под видом жилья, т.е. как отдельностоящие здания. Возведение этого вида недвижимости в будущем возможно только в составе многофункциональных зданий. Еще одна новинка – в апартаментах теперь можно будет зарегистрироваться. Таким образом, грань между ними и классическими квартирами все тоньше. Как все это отразится на рынке новостроек Московского региона, эксперты рассказали нам в блиц-опросе.
Метрополитен
В 2015 году заявлено к открытию 8 новых станций метро. Уже в январе должна заработать станция «Котельники». Также пассажиров примут в Новой Москве станции «Саларьево» и «Румянцево» на Сокольнической линии, а на Люблинско-Дмитровской линии – «Бутырская», «Фонвизинская» и «Петровско-Разумовская», на Замоскворецкой линии ожидается открытие станции «Технопарк».
Новостройки
В уходящем году наблюдался настоящий строительный бум. Однако теперь в свете негативных факторов большинство экспертов сходятся во мнении, что небольшие проекты, скорее всего, будут заморожены, а сроки ввода очередей в масштабных новостройках будут пересмотрены. «Планируемый к выводу на рынок в 2015 году объем предложения, в первую очередь, будет формироваться за счет начала реализации крупных проектов на территориях промзон, где запланировано строительство проектов общей площадью более 3,8 млн кв. м жилья», - считает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
В компании перечислили основные крупные проекты, заявленные к поступлению в продажу в 2015 году:
- «Тушино 2018». Площадь участка – 160 га, жилая площадь всего проекта – 715 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает структура Группы «ИФД КапиталЪ».
- Промзона «ЗиЛ». Здесь запланировано в общей сумме возведение 584 тыс. кв. м жилья. Осуществлять застройку будет «Группа ЛСР».
- Промзона «Грайвороново». Суммарная площадь проектов составляет более 1,59 млн кв. м. Девелопером объектов выступает компания Группа ПСН.
- Вблизи деревни Рождествено, на территории бывшей Птицефабрики уже оформлено ГПЗУ на проект с общей жилой площадью 675,1 тыс. кв. м.
- Вблизи метро «Ботанический сад» предусмотрен выход жилого проекта общей площадью 200 тыс. кв. м в составе нового ТПУ. (спросить у Тани, есть ли новость).
- ЖК «Хорошевский» в районе Хорошево-Мневники. Девелопер проекта ГК «МонАрх». Там же Концерн Крост планирует построить 120 тысяч кв. метров жилья.
- в 2015 году запланирована реализация микрорайона «Мегаполис» в районе Косино-Ухтомский.
Цены: рост до 20%
Что будет с ценами на жилье, интересует сейчас всех, но мало кто из экспертов готов давать определенные прогнозы на этот счет. «По всем объектам цены выросли на 10%. Скорее всего, рост продолжится», - такое мнение озвучил для нас в блиц-опросе Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС. Почему цены растут сегодня – понятно, на фоне повышенного спроса девелоперы пытаются получить максимальную прибыль. Но вот что будет в следующем году?
«Цены после Нового года, скорее всего, пойдут вверх, - предположил в интервью для нашего портала генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. - Рост составит до 20%, но это вынужденная мера. Востребованными окажутся новостройки эконом- и комфорт-класса, недвижимость Москвы и ближнего Подмосковья».
Действительно, большинство специалистов считают, что спрос на элитное жилье и недвижимость бизнес-класса сильно просядет, т.к. в кризис людям не до роскоши. «Можно прогнозировать в 2015 году переход все большего числа продавцов (элитных новостроек* прим. ред.) к расчетам в национальной валюте, а также предоставления дополнительных скидок для привлечения покупателей», - утверждает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп».
Спрос
Сегодня на рынке наблюдается ажиотажный спрос на дешевое жилье – на фоне падающего рубля люди стараются сохранить деньги в квадратных метрах. О том, сколько квартир осталось в продаже в новостройках Москвы и Подмосковья, читайте в аналитическом обзоре Novostroy-M.ru.
Однако все понимают, что вскоре деньги у населения закончатся, и покупательская способность сильно сократится. Тем более, ставки на рынке ипотеки, которая является самым распространенным инструментом продаж в сегментах бюджетного жилья, стремительно растут, что делает кредиты все более дорогими, а рынок дешевого жилья все более недоступным.
Ипотека «отомрет»
«Что касается ипотеки, то если ставка установится на уровне 19-20%, то, как доступный и востребованный инструмент приобретения недвижимости ипотека просто «отомрет», - сказал Алексей Оленев, директор департамента новостроек Est-a-Tet, в блиц-опросе о том, как повышение ключевой ставки ЦБ до 17% повлияет на рынок ипотеки.
На фоне новых ипотечных ставок коммерческих банков, которые сейчас варьируются от 22% до 29%, грустно перечитывать летние мнения специалистов о том, что «рост процентной ставки может составить до 16% годовых. При таких ставках об ипотеке, как об инструменте продаж жилья, скорее всего, можно будет забыть», - сказала 4 августа в блиц-опросе Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Сегодня Мария ожидает, что в первом квартале 2015 года спрос еще будет активный – его обеспечат покупатели с одобренными кредитными заявками в этом году по старым ставкам (заявки действуют 3-4 месяца). «А вот потом, скорее всего, спрос снизится, - уточняет она. - Тем не менее, мы ожидаем, что ипотеку на более приемлемых ставках поддержат «Сбербанк» и «ВТБ24».
Ипотека действительно является локомотивом рынка новостроек, особенно популярен этот инструмент в сегментах эконом- и комфорт-классов. Если условия по кредитам будут и дальше ужесточаться, а ставки расти, продажи на рынке дешевого жилья встанут, а значит и проекты на первичном рынке будут заморожены. О том, будет ли кризис в следующем году, эксперты расходятся во мнении, но почти все согласны, что стагнации не избежать. Остается надеяться на поддержку государства, укрепление национально валюты, и что «год Лошади принес много работы – пусть же год Овцы принесет много «капусты».
Дата публикации 29 декабря 2014
