03 марта 2014
оценка 7 из 10

ЖК Западное Кунцево от ФСК Лидер: дорого, но рядом со столицей

В конце декабря прошлого года ФСК «Лидер» ввела в эксплуатацию первую очередь строительства ЖК «Западное Кунцево» - 12 корпусов высотой 5-6 этажей, рассчитанных на 881 квартиру. Именно этот этап стройки проверил Тайный покупатель больше года назад. В середине этого года будут введены еще 7 корпусов на 914 квартир. Цены в новостройке растут, как на дрожжах, но «трешек» в наличии уже почти не осталось. По заданию редакции Novostroy-M.ru Тайный покупатель решил еще раз посетить комплекс и выяснить причины его популярности.

Кто строит?

Генеральный подрядчик – ОАО «Монолитное строительное управление-1», известная компания. Застройщиком по документам значится некое ООО «Адмирал», о котором известно лишь то, что подобных проектов у него не было, а полным пакетом акций владеет кипрское предприятие «Дарстон Холдингз Лимитед». Это весьма распространенная схема оформления документов, облегчающая девелоперам бухгалтерскую отчетность, поэтому на название застройщика в данном случае можно не обращать внимания. Главное, чтобы на «витрине» стояло известное имя.

У ФСК «Лидер» с этим проблем нет. На сайте компании можно узнать о семи завершенных проектах в Москве, Балашихе и Геленджике, а также о десятке комплексов «в продаже». Между прочим, компания достроила один из проблемных проектов для обманутых дольщиков – ЖК «20 Парковая», о чем писал Тайный покупатель.

Надежность девелопера – 9 из 10 баллов

Я уверенно ставлю ФСК «Лидер» высокую оценку, компания - крупная, объекты возводятся и сдаются в срок, так что в строительных мощностях «Лидера» сомнений нет.  

Разведка в Интернете

У ЖК «Западое Кунцево» есть свой именной сайт, который выглядит красиво, но работает довольно медленно. Там можно узнать цены на квартиры, посмотреть актуальные фотографии, ознакомиться с документами и памяткой дольщика. Есть даже график дежурств ипотечных менеджеров и калькулятор ипотеки – редчайший случай, кстати.

В общем, хороший сайт, разве что меню можно сделать поярче, а то пункты сливаются в общую массу, и те же «Новости» расположены где-то в нижней части списка – я не сразу их обнаружила. Та же информация о новостройке есть и на сайте «Лидера».

В Интернете этот объект обсуждается очень активно, но сейчас не столько сам по себе, сколько в контексте развязок. В сотне метров построили скоростную платную трассу (объезд г. Одинцово), а выезд из поселка Ромашково на нее не сделали. Соответственно, будущие жители ЖК «Западное Кунцево» и «Ромашково» (эта новостройка расположена буквально в 300 метрах от «Западного Кунцева») пытаются добиться того, чтобы для въезда на дорогу не пришлось петлять по всему району.

Девелоперы этих комплексов давно согласовали планировку развязки и согласились оплатить строительство, но, к сожалению, воз и ныне там. Что касается мнений о проекте, то многих смущают маленький паркинг и достаточно высокие цены. К ценам я еще вернусь, а насчет паркинга – отлично понимаю беспокойство.

Информационная доступность - 8 из 10 баллов

В целом, новостройка хорошо представлена в мировой паутине. Девелопер не поскупился на информативный именной сайт, а обсуждения на форумах объективно иллюстрируют проблемы проекта и дополняют общую «картинку».

Соцкультбыт

В ЖК «Западное Кунцево» запланировано почти 1800 квартир (914 в первой очереди, 881 – во второй), а мест для парковки втрое меньше – всего 601. Планируется еще и наземная парковка, но вряд ли машиномест действительно хватит всем, учитывая наличие во многих семьях нескольких машин. Покупателям квартир во второй очереди машиноместо выдается в нагрузку, что довольно удобно.

    

Также на территории появится школа на 375 мест и детский сад на 140. Все сдается во втором квартале 2014 года вместе с паркингом. Новоселы, впрочем, возмущены тем, что сад и школа предполагаются платные (предварительная цена вопроса в месяц – 25 и от 30 тысяч соответственно). Большинство жителей это не устраивает, и их можно понять: вариантов в поселке нет, кроме будущей школы на 550 мест в соседнем комплексе «Ромашково».

Менеджер сказал мне, что вопрос со школой еще решается, и она, возможно, будет если не государственной, то смешанной. Однако жители, общаясь на официальном форуме новостройки, сомневаются в этом, поскольку есть информация о заинтересованности частной Ломоносовской школы, обучение в которой стоит почти миллион рублей в год. Что ж, поживем – увидим.

Первые этажи в ЖК «Западное Кунцево» - жилые, однако в некоторых домах разместятся небольшие магазинчики и другие объекты инфраструктуры. В самом Ромашкове магазины тоже есть, а вот с развлечениями довольно туго. Мне попалась на глаза конноспортивная база в шаговой доступности, это, конечно, многим понравится. С другой стороны, учитывая, что от новостройки всего пару километров до МКАД, вопрос с любыми развлечениями легко решается.

Территория проекта будет огорожена забором, охрана и видеонаблюдение присутствуют. Стоимость обслуживания еще точно не установили, но обещают около 70 рублей за «квадрат». ЖК «Западное Кунцево» - скорее комфорт-класс, чем бизнес, так что это недешевое жилье. Однако безопасность тоже стоит денег.

Инфраструктура – 6 из 10 баллов

Пока ставлю среднюю оценку, т.к. на соцкультбыт нужно смотреть по факту, что откроется на первых этажах, как будет работать, да и платные школа и детский сад, увы, сильно портят картинку.

Как добраться?

Жители многих «замкадных» районов ежедневно сталкиваются с проблемой пробок. ЖК «Западное Кунцево» в этом плане повезло, поскольку есть как минимум два варианта дороги до Москвы, а «Яндекс.Пробки» показывают лишь небольшие заторы в час пик.

Первая дорога проселочная, от новостройки через все Ромашково, Немчиновку и далее к метро «Молодежная». Вторая - Рублевский проезд, ведет на Рублево-Успенское шоссе. Третья – возможная в будущем развязка с упомянутой выше платной трассой, но вероятность ее строительства, честно говоря, невелика.

Создание полноценной развязки требует изменения статуса дороги, разгонной полосы и других параметров, с которыми не согласны ответственные за ее появление. Тем не менее, менеджер по продажам поведал, что уже в конце года заезд будет. Я позволила себе не поверить ему, а больше прислушалась к словам менеджера из «Ромашково».

Тот, указав в прямом смысле на дырку между шумовыми заграждениями, сказал, что начали строить не развязку, а заезд на эту трассу («бочком-бочком», подумала я), причем в сторону области. Через 2 километра – разворот, и обратно. Это выглядит более реально. Правда, насчет машин из «Западного Кунцева» и менеджер лично, и сама компания-застройщик ЖК «Ромашково» («Ронд») на форуме отвечают, что не пропустят. С другой стороны, права закрывать дороги общего пользования застройщики не имеют. С третьей – очевидно, что этот вопрос будет решаться еще долго, и уж точно не найдет ответа в этом году.

Добраться до комплекса можно и своим ходом – на маршрутке №597 от метро «Молодежная» или на электричке от Белорусского вокзала до ст. «Ромашково». В зимнее время такие электрички ходят до 9.00 и после 18.00, так что можно ехать до пл. «Сетунь» и там пересаживаться на маршрутку.

От метро до станции «Ромашково», где заканчивается путь маршрутки, я доехала за 20 минут, обратно – за 25 (больше машин на дорогах). Можно, наверно, и быстрее, но после МКАД дорога становится однополосной и сильно петляет.

    

От конечной нужно идти пешком примерно полтора километра. Указатели не позволят заблудиться, но без тротуаров по проселочной дороге ходить, прямо скажем, не очень удобно. К комплексу можно повернуть метров через 700 от начала пути, а можно дойти почти до ЖК «Ромашково» и повернуть там (получается несколько дальше, плюс еще немаленький подъем на гору). Не разделяю пессимизма некоторых жителей, что без машины в новостройке делать нечего, просто лучше, конечно, не пешком по дороге ходить.

Транспортная доступность – 7 баллов из 10

Если девелоперы разберутся с развязкой – никаких претензий к дороге не будет ни у кого, а пока лишь такая оценка.

Визит в офис продаж

На офис продаж «Западного Кунцева» указывает сразу несколько щитов, да и сам большой строительный вагон раскрашен рекламой ФСК «Лидер». Слева от него стоял маленький павильончик с такой же гордой надписью «Офис продаж», но был закрыт, поэтому я пошла в большой.

Правильно сделала – трое менеджеров находились именно там. Свободен был один – прямо напротив входа, к нему я и присела. Илья был очень любезен, сразу нарисовал возможности въезда в комплекс (очевидно, это главное, что всех интересует), рассказал о спорной развязке и оживился при упоминании мной 3-комнатной квартиры. Они здесь теперь редкость, поскольку все желающие обзавелись «трешками» в самом начале продаж, когда стоимость была ниже 100 тысяч рублей за кв. метр.

Сейчас квартира площадью 85 кв. метров оценивается в 11 с лишним миллионов рублей. В сравнении с Москвой – совсем недорого, а из некоторых московских районов до метро приходится добираться и дольше. Разумеется, я согласилась ее посмотреть – в продажу как раз вышел третий корпус (сдача домов 1-7 в июне, ключи в сентябре), и для меня нашелся подходящий вариант.

Особенности квартир

На просмотр мы отправились с другим менеджером и еще одним клиентом, так что посмотрели еще и «двушку». По дороге я отметила, что благоустройство территории идет полным ходом, дома второй очереди стоят, так что осталось возвести школу – и стройка будет закончена.

В квартирах тонкой блочной стеной выделена кухня, на одной из стен которой висит двухконтурный газовый котел. Он «заведует» горячей водой и отоплением, и, по словам менеджера, способен обогреть аж 300 кв. метров. Что ж, это очень удобно – регулируй отопление и температуру воды, как угодно. К тому же, газ дешевле электричества, которого дадут по 10 кВт на квартиру.

Разводка газа по квартире уже произведена (в санузел и ко всем батареям), в окна вставлены двухкамерные стеклопакеты, на стенах установлены радиаторы отопления. Высота потолков – 2,82-2,85 метра без отделки, в итоге получится примерно 2,7 метра. Не так уж много для монолита, но достаточно для нормальной жизни и антресолей.

В линейной 2-комнатной квартире слева от входа обнаружилось почти 10-метровое темное помещение, в котором можно сделать санузел и гардеробную. А еще – эркерное окно. Если поэкспериментировать с планировкой, можно соорудить из одной комнаты две, но забавной формы. В «трешках» такого нет, там все стандартно, и окна на две стороны. Полы в квартирах визуально вполне ровные, но все равно придется их поднимать на несколько сантиметров, чтобы спрятать газовые трубы. Они хоть и небольшого диаметра, но место занимают.

Планировки квартир – 8 из 10 баллов

Подъезды довольно большие и опрятные. Ключи обещают не раньше конца марта, а скорее – в апреле. По договору их вообще могут не выдавать до 30 июня, но девелопер, судя по всему, не намерен удерживать их дольше необходимого.

Что почем

Популярность жилого комплекса можно оценивать по-разному: от процента продаж на уровне котлована до списка квартир на стадии выдачи ключей. Но то, что в ЖК «Западное Кунцево» цены стартовали в начале 2012 года с 70 тысяч рублей за «квадрат», а сейчас плавно дотянулись до 140 тысяч, и при этом к объекту не угас интерес – неоспоримый факт.

    

Цена квартиры, как обычно, зависит от этажа, планировки и расположения. Квартиры в домах, расположенных в центре поселка, дороже тех, что смотрят на дорогу, процентов на 20. Например, самая дешевая «однушка» сейчас стоит 4 млн 352 тысячи рублей, и хоть она находится во «внутреннем» доме №16, но имеет площадь всего 32 «квадрата». И лишь чуть-чуть дороже стоит квартира 38,6 кв. метров в «наружном» корпусе №3. Разница в цене между сданными и строящимися корпусами минимальна. Самая дорогая «однушка» метражом 41,8 кв. метра находится в корпусе №5, комплектуется машиноместом и обойдется в 5 млн 981 600 рублей. Кстати, площади однокомнатных квартир – от 32 до 44,9 кв. метров, цена «квадрата» 108-143 тысячи рублей.

Вход в сегмент «двушек» начинается сейчас от 6 млн 746 100 рублей за квартиру метражом 59,7 кв. метра (минимальная площадь) в корпусе №20. Большинство 2-комнатных квартир стоит около 7-8 миллионов рублей, максимум на сегодня – 9 млн 168 600 рублей за жилье 77,7 кв. метра (максимальный метраж) в №10 корпусе. Цена за метр – 108-118 тысяч рублей.

Еще осталось несколько «трешек» по цене от 10 млн 998 400 до 11 млн 415 200 рублей, метражом 85,6 – 86,5 кв. м и одна «четверка» (14 млн 561 400 за 110,6 кв. м). Кстати, вскоре планируется очередное повышение цен.

С инвестициями, конечно, желающие уже опоздали, зато те, кто вовремя почуял выгоду, заработали приличные суммы. ЖК «Западное Кунцево», как и большинство мало- и среднеэтажных комплексов, прекрасно подходит для проживания семей с детьми, пенсионеров (при условии, что они за рулем), а вот беззаботной бездетной молодежи здесь будет скучновато. Целевая аудитория и скупила все большие квартиры, чтобы разместить в них всех детей, животных и прочие радости жизни.

Цены – 6 из 10 баллов

Стоимость жилья, прямо скажем, могла бы быть и пониже, с другой стороны – объект на финальной стадии реализации, а закон рынка прост: чем выше готовность новостройки – тем выше в ней цены.

Как купить?

Квартиры в уже сданной первой очереди продаются по договору купли-продажи (находятся в собственности у застройщика), во второй – по ДДУ (214-ФЗ). Процесс покупки отличается тем, что ДДУ нужно регистрировать в Регпалате, а ДКП – нет. То есть, вы сначала бронируете квартиру, затем подписываете договор (или можно подписать сразу, без брони), оплачиваете – и ждете выдачи ключей.

В договоре долевого участия, помимо прочего, прописано, что если окончательная площадь после замеров БТИ изменяется, то либо застройщик покупателю доплатит, либо наоборот. Это нормально. Так же нормален пункт об оплате коммунальных услуг с момента ввода в эксплуатацию – обычно под этим понимается вывоз строительного мусора.

Третий «подводный камень» - невозможность проводить ремонт с изменением проекта до оформления собственности. То есть, разводить электричество, устанавливать перегородки и т.д. Менеджер, однако, заверил, что это номинальный пункт и после подписания акта приема-передачи квартиры можно будет начинать ремонт.

Оформление собственности проводит застройщик за отдельные 35 тысяч рублей. Можно будет оформить и самостоятельно, но придется самим ставить квартиру на кадастровый учет (сначала получить техпаспорт, с ним в кадастровую палату, и только затем - в Росреестр). Словом, кому что выгоднее – потерять время или потратить деньги.

Понравившуюся жилплощадь можно забронировать на неделю за 30 тысяч рублей, которые войдут в стоимость или «сгорят», если передумаете. При полной оплате (имеющимися средствами или по ипотеке) предоставляется скидка – 2% от стоимости квартиры.

Ипотеку в ЖК «Западное Кунцево» дают 10 банков, причем представители «Сбербанка» и «ВТБ24» посменно дежурят в офисе продаж. Помимо них, кредит можно взять в следующих банках: «Банк Москвы», «Уралсиб», «Райффайзен», «Возрождение», «СвязьБанк», «МИА», «Промсвязьбанк», «Балтика».

Есть и варианты рассрочки:

1.     Беспроцентная дается на 2 месяца, взнос от 50% от цены жилья;

2.     И 1,5% в месяц – взнос от 30%, срок до июня 2014 года, то есть на 4 месяца.

    

Схема покупки жилья и сервис - 9 из 10 баллов

К сервису у меня никаких претензий нет, Илья был внимателен и хорошо знал проект, отвечал на все вопросы. Второй менеджер, который водил нас на показ квартир, тоже был весьма профессионален. К схеме покупжи жилья придраться сложно: все прозрачно и по закону, большой выбор ипотечных программ и дежурящие менеджеры двух крупнейших банков производят приятное впечатление. 

Конкуренты

Главным соперником ЖК «Западное Кунцево» выступает его сосед - ЖК «Ромашково». Там такие же 6-этажные монолитные домики, тоже уже сдана первая очередь, однако есть и отличия: цены ниже и детский сад для ребенка за 5 тысяч рублей в месяц. Среди недостатков главный – неизвестность застройщика (компания «Ронд»), для некоторых покупателей это становится препятствием.

Других подобных новостроек поблизости с ЖК «Западное Кунцево» нет, многоэтажки в микрорайоне «Немчиновка» хоть и несколько ближе, но все же это 17-этажные панели серии П44Т, так что сравнивать их будет некорректно.

Резюме

ЖК «Западное Кунцево» - интересный объект для жизни, поскольку до него довольно быстро можно добраться на машине, рядом есть лес и озеро. Сделают въезд на трассу – будет еще лучше. Надежный девелопер и прозрачная схема оплаты, огромное количество банков, предоставляющих ипотеку – все это, несомненно, плюсы проекта. Весомый минус с точки зрения покупателя только один – постоянно повышающиеся цены.  

К тому же, Ромашково не очень повезло с инфраструктурой, но наверняка в скором будущем все изменится. Вызывают сомнения платные сад и школа, и недостаток мест в паркинге, однако окончательный расклад в этом плане будет понятен только после заселения. К самим домам претензий нет – красивые, удобные на вид, с индивидуальным отоплением… В общем, на данный момент ЖК «Западное Куцево» получает от меня заслуженные 7 баллов.

Виктория Зорина

7баллов

UP-квартал «Западное Кунцево» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "инфраструктура"
Другие материалы с тегом "ипотека"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября