02 декабря 2013
оценка 8 из 10

ЖК Переделкино Ближнее в Новой Москве от Абсолют Недвижимость: хорошие цены на квартиры, которые продаются по договору переуступки

Жилой район «Переделкино Ближнее», расположенный в Новой Москве, в дальней части Новопеределкино, вдоль улицы Федосьино, будет состоять из 87 многоэтажных домов, строительство которых завершится в далеком 2020 году. Помимо жилья девелопер обещает благоустроенную территорию и обширную инфраструктуру. Тайный покупатель уже проводил расследование в этой новостройке, но это было полтора года назад. С тех пор многое изменилось, поэтому редакция Novostroy-M предложила мне повторно проверить комплекс, по-прежнему отличающийся интересными ценами, к тому же - некоторые дома в нем уже сданы.

Сроки и перспективы

Масштаб проекта «Переделкино Ближнее» впечатляет: 87 домов в трех основных очередях, которые подразделяются на фазы по несколько корпусов. Сейчас проведены основные работы по первой очереди (фазы 1-4), для второй расчищают площадку (у фаз 5-6 уже есть проектные декларации). Все строительство планируется завершить к 2020 году.

Сдача первых домов, судя по проектным декларациям, намечена на IV квартал этого года – монолитные корпуса 1, 2 и 3 в первой фазе. Однако застройщик спокойно и без лишнего шума уже 30 сентября сдал госкомиссии 7 панельных многоэтажек из второй фазы (предварительная дата сдачи – 30.06.2014). Сдача других домов пройдет в течение 2014-2015 гг., компания старается опережать график.

Смысл понятен: показать, что проект не станет долгостроем, вписать в декларации других домов сведения о завершенных объектах и постепенно вселять жителей в активную стройку без признаков благоустройства. Все это, конечно, временно: уже весной озеленением территории займутся вплотную, да и ключи новоселы получат не намного раньше. По монолитным домам менеджер обещал мне выдачу ключей в течение полугода. А там – пока ремонт, переезд, уже и детский сад откроют, и паркинг возведут.

Кто строит?

О застройщике, неком ООО «Олета», много интересного писал Тайный покупатель в прошлом году. С тех пор мало что изменилось: застройщик почти сотни многоэтажных домов по-прежнему зарегистрирован в комнате №8 по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Школьная, д. 79А. У компании все также нет сайта, только акционер изменился: теперь это «Экзиур Холдингс ЛТД».

Техническим заказчиком всех 43 домов, имеющих проектные декларации на данный момент, указано ЗАО «Национальная девелоперская компания». Генподрядчики – ОАО «Московская Инженерно-Строительная Компания» у монолитных корпусов и ЗАО «315 УНР» для панельных домов серии П44Т. Тут претензий нет – обе компании хорошо известны на рынке.

Сомнения в надежности застройщика довольно успешно развеиваются громким именем девелопера - «Абсолют Недвижимость». Успокаивает и скорость строительства: панельные дома возводятся быстро, а монолитные начали строить раньше. Так что на дальней от МКАД стороне улицы Федосьино уже вырос целый район новостроек. Это 26 домов в 4 фазах строительства: 11 монолитов и 15 панельных.

Надежность девелопера – 8 из 10 баллов

Несмотря на неизвестность застройщика, очевидно, что он создан специально под этот проект крупной компанией - «Абсолют-Недвижимость». Да и за полтора года, прошедшие с момента предыдущей проверки, активная работа на стройке – лучшая демонстрация того, что сомневаться в строительных мощностях девелопера не приходится, так что ставлю восемь баллов.

Разведка в Интернете

В сети ЖК «Переделкино Ближнее» представлен отлично сделанным сайтом. Там есть все необходимые документы, можно подобрать квартиру, посмотреть на ход строительства. Нет только генплана. На данном этапе он не так уж важен, поскольку в работе лишь первая фаза проекта, а под вторую готовят площадку. Однако отсутствие генплана – большая редкость для сайтов новостроек. Особенно таких масштабных.

    

В подборе квартир показаны 4 фазы (квартала), и если выбирать по фазе, вторая картинка изображает вид на дома с противоположной стороны. Поначалу это немного сбивает с толку, потом привыкаешь. Правда, смысл такого «переворота» не очень понятен.

О школах, садах и парковках

Такой большой жилой район (уже не микро!) получит по 6 школ и детских садов, больницу со станцией скорой помощи, поликлинику, 2 мультифункциональных комплекса, культурно-развлекательный центр и даже стадион, не говоря уже о мелочах вроде магазинов и кафе. В домах через дорогу – «старом» Новопеределкино – есть свои инфраструктурные объекты, недалеко расположен супермаркет «Перекресток», а вот действительно крупные торговые центры находятся ближе к МКАД по Боровскому шоссе.

Поскольку звание «город-парк» дают не всем объектам, приходится соответствовать: здесь протекает река Алешинка, ее обещают расчистить, а сразу за домами – лесопарки Ульяновский и Баковский. На территории самого ЖК «Переделкино Ближнее» запланировано масштабное озеленение, а также возведение множества детских и спортивных площадок, скамеек и прочих атрибутов благоустройства.

Все бы хорошо, но новостройки без изъянов не бывают. В ЖК «Переделкино Ближнее» таким изъяном с большой вероятностью станет парковка. Нет, без паркингов дело не обойдется, на плане их 5, и первый скоро начнут строить. Просто расположены они довольно странно (первый – около первой фазы, остальные – в третьей большой очереди и на расстоянии 1,5 км от некоторых корпусов второй). И, конечно, мест в них будет гораздо меньше, чем нужно почти на 20 тысяч квартир. Можно, конечно, кивнуть на то, что большинство жителей Москвы паркуются, где придется, но зачем же увеличивать чисто машин, оставленных как попало? Надеюсь, со временем ситуация улучшится и паркингов добавят. О стоимости машиномест данных пока нет.

Инфраструктура – 7 из 10 баллов

Авансом высоко оцениваю инфраструктурные планы девелопера. Если все будет построено и возведено, есть вероятность, что детям будущих новоселов не придется числиться в очередях, чтобы попасть в садик. Однако за очевидный дефицит машиномест снижаю оценку.

Как доехать?

Хотя «Переделкино Ближнее» теперь относится к Новой Москве (раньше – к области, граница проходила по ул. Федосьино), от МКАД это 8 километров. Надо заметить, весьма непростых километров, ведь от кольцевой новый район отделяют многотысячные Солнцево и Новопеределкино. А значит – пробки, очереди на автобус и все прелести жизни «за городом» при необходимости в этот город ездить на работу.

Самый быстрый путь в центр – на электричке от станции «Мичуринец» в направлении Киевского вокзала. У жителей нового района будет преимущество перед обитателями двух старых при посадке в электропоезда. В пути придется провести около 25 минут.

Гораздо медленнее будет ехать автобус. Даже экспресс №902 до того же Киевского вокзала не в силах объехать пробки, несмотря на выделенные полосы. Среднее время в пути в час пик – около полутора часов. По свободным дорогам – 50-55 минут. Кроме него, есть автобусы №830 до станции метро «Проспект Вернадского», №844 до станции метро «Юго-Западная», №767 до станции метро «Теплый Стан», №746 и №809к до платформы «Новопеределкино», №814 до «Солнечной», №779 до «Рабочего поселка». Также можно добраться на маршрутках, из них наибольший интерес представляет №459м до станции метро «Кунцевская».

    

Самый медленный способ въехать внутрь МКАД – автомобиль. Тем не менее, пробки на въезде силами будущих жителей гарантированно увеличатся. Что же делать? Ждать метро! Район Новопеределкино ждет его уже лет двадцать, и только сейчас появились перспективы, информационные щиты и началась работа. По самым свежим данным, участок от станции «Раменки» до «Рассказовки» собираются сдать в 2016 году. Далее линия пойдет до «Делового центра». Тогда в пути придется провести те же полчаса, что и в электричке, но метро все же более привычно и прилично.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Ставлю 7 баллов: при всем многообразии вариантов, все-таки пробки на Боровском шоссе не вселяют радость, а находится комплекс довольно далеко.

Визит в «Переделкино Ближнее»

Я отправилась в путь на автобусе №902, потому что он едет быстрее других. Выходить нужно на конечной, остановка «Ул. Федосьино», и уже оттуда хорошо видны три первых корпуса ЖК «Переделкино Ближнее». Дальше нужно идти вдоль забора до офиса продаж – минут 7 (от Боровского шоссе - 10), и дорога к нему теряется среди гаражей и припаркованных машин. К счастью, есть указатели на обочине и на крыше строительного городка, а рядом с самим офисом реют флаги «Абсолют-Недвижимости».

Офис продаж – двухэтажное здание, где все «по-взрослому»: ресепшн, чай-кофе-печенье, детская зона и даже электронная очередь к менеджеру, которая почему-то не работала. Я не договаривалась о встрече заранее, поэтому мне пришлось подождать почти 20 минут – менеджеры были заняты, а клиенты, подписывающие договор или вносящие деньги, приоритетнее «холодных» посетителей с улицы. Отмечу, что интерес к объекту большой, а квартир в продаже сейчас около 340 (15 домов в продаже, 9 проданы полностью, 1 готовится к продаже, еще об одном никаких данных нет).

В процессе ожидания поискала трехмерный макет района или хотя бы первой очереди. Не нашла. Кто-то скажет «ну и что», а кому-то эти смешные домики с подсветкой помогают принять окончательное решение.

Наконец я попала к менеджеру, причем стажеру, но возле него сидела более опытная коллега. Мне довольно подробно рассказали о районе, его особенностях и инфраструктуре. Я узнала, что город-парк «Переделкино Ближнее» удостоился собственной креативной концепции, основанной на произведениях Корнея Чуковского. Сейчас о ней напоминают симпатичные магниты, которые получают посетители офиса продаж после беседы с менеджером. Улицы в новом районе названы в честь того же Чуковского, Бориса Пастернака, Анны Ахматовой, Самуила Маршака. Концепция также найдет воплощение в необычном дизайне входных групп.

Сервис – 7 и 10 баллов

Несмотря на приятную обстановку и обилие информации, которую я получила от менеджеров, все же снижу оценку за длительное ожидание и отсутствие макета. Считаю, что такой масштабный проект и представлять, и продавать надо более внимательно.

Квартиры и цены

Поговорив о комплексе в целом, мы с менеджером перешли к вариантам квартир и их стоимости. Сейчас в «Переделкино Ближнем» действуют скидки от 110 до 225 тысяч рублей. Срок – до 31 января. Они распространяются на все дома в фазах 1, 3, 4 и монолиты в фазе 2 (панельные корпуса, напомню, уже сданы).

С недавних пор есть возможность купить квартиру с отделкой, на данный момент остались варианты в панельных домах. Интересно, что у «трешек» с ремонтом разница в цене с монолитными без отделки – около 400 тысяч рублей, то есть цена за «квадрат» в домах разного класса примерно одинаковая.

Специально выделенный менеджер водит покупателей на просмотры, но эта возможность доступна не всегда – мне не повезло, он как раз ушел на объект. Впрочем, хорошие фотографии в буклете дают общее представление об отделке. В панельных корпусах есть четыре симпатичных варианта, названных в честь городов: «Берлин», «Оксфорд», «Ницца», «Стокгольм».

Планировки в панелях П44Т стандартны: 1-комнатные по 36 кв. метров, «двушки» по 52 и 64 кв. м, «трешки» по 80 кв. м. Отмечу, что в некоторых подъездах компоновка квартир на площадке не стандартная 3-1-2-2, а поровну «двушек» и «однушек». Это впоследствии несколько повлияет на социальный состав: будет больше молодых семей, пенсионеров.

    

В монолитных домах площади квартир примерно такие же, но планировки бывают поинтереснее (уже само отсутствие внутренних перегородок дает больше простора для фантазии), да и «однушек» там гораздо меньше.

Если говорить конкретно о ценах, они таковы (без учета скидок):

Количество комнат Площадь Стоимость кв. м (рубли) Цена квартиры (рубли)
  1 38,8 – 48,4 94 000 - 128 333 4 257 990 – 5 510 619
  2 51,7 – 67,4 88 000 – 119 874 5 684 800 – 7 609 869
  3 79,2 – 85,14 83 000 – 114 073 6 640 000 – 9 712 175

 

Планировки и цены – 8 из 10 баллов

В целом мне понравилось и то, и другое, поэтому ставлю высокую оценку. А уж учитывая скидки, цены на квартиры в ЖК «Переделкино Ближнее» сегодня более чем адекватные.

Затейливая схема покупки

При ответе на вопрос, каким образом продаются квартиры, менеджер ответил «по ДДУ» и замялся. Оказалось, договор долевого участия заключается между застройщиком ООО «Олета» и закрытым паевым инвестиционным фондом (ЗПИФ) «Рассказовка», а с покупателями подписывается договор уступки прав требования. Менеджер подробно расписывает схему, уверяет, что все в рамках 214-ФЗ, но все равно меня такая затейливая схема настораживает.

В общем, процедура покупки такова. Сначала нужно оплатить 33 тысячи рублей. Из них 15 тысяч (потом включаются в общую стоимость квартиры) за бронирование понравившейся квартиры, при этом подписывается соглашение об обеспечении обязательств. Обычный срок брони – неделя, но по просьбе могут продлить. В случае с ипотекой, конечно, ждут месяц или сколько понадобится. Если впоследствии вы передумали, эти 15 тысяч уйдут «в доход казино».

Оставшиеся 18 тысяч рублей компания берет за регистрацию документов. После оплаты подписывается соглашение об уступке права требования по ДДУ между ООО «Управляющая компания «Эверест Эссет Менеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Рассказовка» и покупателем, оно регистрируется в ФРС в течение месяца. Наконец, вы получаете на руки оригинал этого соглашения и нотариально заверенную копию самого ДДУ.

Как заплатить?

Купить квартиру в «Переделкино Ближнем» можно, заплатив всю стоимость жилья, а также в рассрочку и ипотеку. Рассрочку предоставляет сам застройщик при оплате 70% стоимости квартиры. Остаток можно внести в течение 2 месяцев, проценты не взимаются, но и новогодние скидки не действуют.

Ипотеку можно получить аж в 15 банках, сведенных на сайте в удобную таблицу. Первоначальный взнос – от 10%, ставка – от 11,5%. Учитывая, что до получения права собственности на квартиру ставка выше, имеет смысл обратить внимание и на максимальный порог. Самые выгодные условия, до 12,75% (с учетом вышесказанного), у «Банка Москвы» и «ВТБ24».

    

Кроме них, ипотеку выдают следующие банки (не все работают во всех корпусах, это можно уточнить в офисе продаж): «Сбербанк», «Возрождение», «Металлинвестбанк», «Транскапиталбанк», «МТС Банк», «Абсолют Банк», «Райффайзен банк», «Банк МИА», «Номос Банк», «Связь-Банк», «АТБ», «Банк Петрокоммерц», «Инвестиционный торговый банк». Такое разнообразие косвенно свидетельствует о надежности проекта.

Схема покупки – 9 из 10 баллов

Здесь сложно к чему-то придраться, разве что к невыгодной рассрочке. Однако обилие банков и ипотечных программ на любой вкус и кошелек слегка компенсирует это.

Конкуренты

Ближайшими конкурентами этого проекта можно назвать… другой ЖК «Абсолюта» - «Первый Московский». Он тоже расположен в черте Москвы – пусть Новой, зато ближе к МКАД. Он тоже огромный, активно строится и сдается, вилка цен на жилье сравнимая с нашим героем. Доехать по Киевскому шоссе не сложнее, чем по Боровскому. Другое дело, что «Переделкино Ближнее» интересно и жителям района Новопеределкино, которые хотят сменить старое жилье на новое, а Московский не имеет такой богатой истории.

Конкурентом для монолитных домов выступает «Татьянин парк» (недавно был проверен Тайным покупателем), расположенный в 300 метрах от МКАД по Боровскому шоссе. Правда, сдача домов начинается позже (официально – II квартал 2015 года против III квартала 2014 года), а площади «двушек» и «трешек» побольше, поэтому при сравнимой стоимости квадратного метра итоговая цена получается выше. Зато – ближе к центру, можно быстрее доехать, вокруг такие же монолиты и поменьше народу (25 корпусов против 87).

Резюме

ЖК «Переделкино Ближнее» - хороший вариант для жизни, если вам нравится обжитый район и хочется жить среди зелени, но при этом в цивилизации. Появление здесь метро через несколько лет улучшит транспортную доступность, да и в электричку можно сесть до заполнения ее жителями Новопеределкино и Солнцево.

Цены не могу назвать совсем уж низкими, но не будем забывать, что строиться район будет еще 6-7 лет, так что инвесторов здесь будет не очень много. Из минусов – упомянутая глобальная стройка, пробки на въезде и выезде в пределы МКАД в час пик, довольно долгое ожидание ключей (до полугода) и странная схема покупки, которая, впрочем, укладывается в рамки 214-ФЗ. В целом «Переделкино Ближнее» заслуживает добротных 8 баллов.

Виктория Зорина

8баллов

ЖК «Переделкино Ближнее» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Абсолют"
Другие материалы с тегом "инфраструктура"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября