01 апреля 2014
оценка 8 из 10

ЖК Мосфильмовский на западе Москвы: квартиры для жизни и инвестиций, но по договору ЖСК

На западе Москвы, в нескольких минутах от станции метро «Раменки», которая откроется в 2015 году, концерн «МонАрх» строит 180 тысяч квадратных метров жилья в виде ЖК «Мосфильмовский». Проект включает семь монолитных корпусов, а также возведение инфраструктуры: два детских сада, школы и ФОК. В ноябре прошлого года по заданию редакции Novostroy-M.ru Тайный покупатель уже проверял эту новостройку, однако сейчас, когда она выходит на финальную стадию строительства, я снова решила посетить стройку и узнать, что изменилось с тех пор?

Кто строит?

Я не буду много писать о застройщике и инвесторе, т.к. подробно об этом можно прочесть в первом расследовании. Кратко повторю лишь главное. ЖК «Мосфильмовский» возводится на землях Академии ФСБ, чем и обусловлена не самая удачная схема продажи жилья – ЖСК. Информацию о владельце участка можно найти в проектной декларации на сайте ГК «МонАрх» - все прозрачно.

Академия ФСБ в документации фигурирует как застройщик проекта, а инвестором и генподрядчиком указана ГК «МонАрх». Такое расхождение не должно удивлять покупателей, никаких юридических и прочих последствий это не несет.

Надежность девелопера – 9 из 10 баллов

К тому же, ГК «МонАрх» - компания более чем известная, работающая на рынке недвижимости России почти 20 лет. За это время она построила множество как жилых, так и административных зданий. Кстати, эксклюзивным продавцом жилья в ЖК «Мосфильмовский» является еще одна крупная структура – «НДВ-Недвижимость». В общем, пул участников серьезный.

Разведка в Интернете

Прежде чем отправляться на разведку, я посмотрела, что пишут о комплексе в Интернете. О «Мосфильмовском» есть целый раздел как на сайте застройщика (точнее, генподрядчика, но суть-то не меняется), так и у «НДВ-Недвижимости». Тут их сразу два: именной и страница на общем сайте продавца. 

И там, и там подробно описано месторасположение комплекса, его особенности, есть дневник стройки, web-камера и подробные планировки. На именном сайте я даже нашла виртуальный тур по комплексу, что не так уж часто встречается на сайтах новостроек.

Я также отметила, что раздел «Новости» обновляется регулярно. Более того, согласно информации, опубликованной там, в 5 и 6 корпусах уже работает приемочная комиссия, так что, скорее всего, корпуса действительно будут сданы в срок – в I квартале этого года.  Конечно, я не могла не заглянуть в раздел «Документы», где скачала и ознакомилась с проектной декларацией и разрешениями на строительство остальных корпусов.

Информационная доступность - 8 из 10 баллов

В общем, могу сказать, что информационная наполненность всех сайтов о ЖК «Мосфильмовский» хорошая и вполне способна помочь составить образ проекта на этапе сетевого знакомства с ним. Однако пришла очередь чтения форумов. Судя по «картинке», большинство потенциальных покупателей удивлены и настороженно относятся к схеме продажи комплекса. Это не удивительно, 214-ФЗ и договор долевого участия давно воспринимается уже как самый законный и надежный на первичном рынке. Однако так ли страшен договор ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив

Использование схемы ЖСК обусловлено тем, что собственником земли значится не ГК «МонАрх», а Академия ФСБ. Она ничего строить не может - хотя прекрасно инвестирует, например, в строительство ЖК «О7» на Озерной улице - и землю продавать не хочет. По сравнению с другими примерами создания ЖСК (скажем, продажей жилья до получения разрешения на строительство, как это делала компания «Ведис» в ЖК «Мичурино» и «Головино»), этот вариант выглядит лучше – разрешение на строительство ведь есть.

    

В схеме ЖСК многих смущает возможность дополнительных взносов. На деле в офисе продаж едва ли не клянутся, что указанная в договоре цена квартиры – окончательная.

Дополнительные платежи, впрочем, все равно есть:

- ежегодные 10 тысяч рублей в фонд ЖСК (он создан на время строительства, то есть платить придется 1-2 раза),

- доплата за лишнюю площадь после обмеров БТИ (или возмещение за недостаточную, договор работает в обе стороны),

- оформление права собственности на квартиру через ГК «МонАрх» стоит 50 тысяч рублей.

Еще одним допрасходом с полным правом считаем место в подземном паркинге, которое выдается в нагрузку к каждой квартире и стоит от 1,6 до 2,1 млн рублей. Таким образом, цена 45-метровой «однушки» из психологически доступных 9,5 миллионов рублей превращается в неприятные 11 с хвостиком.

Как вариант, можно купить квартиру по переуступке, там машиноместа не обязаны продавать, и менеджер в офисе продаж «НДВ-Недвижимости», видимо, предлагает это каждому не слишком довольному таким раскладом клиенту, за что ему, менеджеру, спасибо.

Схема покупки жилья – 8 из 10 баллов

Меня договор ЖСК ничуть не пугает, т.к. я на собственном опыте знаю, что это такое (покупала так квартиру). К тому же в этом проекте задействованы серьезные игроки, а все документы в полном порядке, поэтому и ставлю высокую оценку.

Локация

ЖК «Мосфильмовский» расположен очень удачно, учитывая экологическую и прочую обстановку Западного округа, а также всего 8-9 минут пешком до будущей станции метро «Раменки» (откроется в IV квартале 2015 года). ТЭЦ, которую видно слева от 3 корпуса «Мосфильмовского», и о которой любят говорить всезнающие посетители форумов, расположена более чем в 5 километрах от комплекса, и бояться ее нечего. Хотя вид, признаюсь, портит.

Неподалеку протекает речка Раменка, ее сложно назвать значимым водоемом, зато она отрезает район Раменки от Матвеевского (один небольшой мост с извилистой тропой не считаем).

Конец Мосфильмовской улицы, где расположен жилой комплекс, в будущем станет официальным началом южного дублера Кутузовского проспекта (сейчас московские власти ищут инвестора). Возможно, потом машин станет больше, но сейчас на широкой дороге днем в будни их совсем мало. А выезд, между прочим, очень полезный для будущих жителей «Мосфильмовского». До Мичуринского проспекта – меньше километра, но дороги на улицу Столетова и Раменском бульваре узкие, могут быть пробки.

Транспортная доступность – 9 из 10

Доехать до ЖК «Мосфильмовский» легко как на машине по Мичуринскому проспекту или Мосфильмовской, так и на общественном транспорте. По одноименной улице в ее дальний конец ходит маршрутка №394м от Киевского вокзала (в пути около 20 минут), а до остановки «Винницкая улица» на Мичуринском можно доехать от станции метро «Киевская» на 17-м троллейбусе, 902-м автобусе, 11-й маршрутке. Ну, или на автобусе 661 от метро «Университет», на 715-м от «Проспекта Вернадского»… Словом, никаких трудностей, кроме пробок.

Соцкультбыт

Что же до инфраструктуры, то магазинов на территории ЖК «Мосфильмовский» пока, разумеется, нет. Однако в будущем они появятся на первых этажах корпусов.

    

В самом комплексе построят два детских сада и школу и все это отдадут частной гимназии «Утро», а в отдельном здании под номером 8 будет физкультурно-оздоровительный комплекс.

Инфраструктура – 8 из 10

Зато на Мичуринском проспекте уже сейчас раздолье: гипермаркет «Перекресток», аптеки и рестораны на любой вкус. Идти до них минут 10. В общем, обжитый район - это обжитый район, новоселам здесь будет комфортно.

Визит в офис продаж

Пройдя мимо бесконечных корпусов ЖК «Мичуринский», я добралась до большого перекрестка. Отметила, что автомобилей на дороге мало, «зебра» нарисована, проблем с переходом к офису продаж нет.

На месте стройки можно увидеть готовые «коробки» корпусов 5 и 6 (там идут фасадные и внутренние работы), а также 11-12 этажей третьего корпуса и 6-7 – второго. Корпуса 1, 3, 7 пока на стадии фундамента, но их сдают в 2015 году и, учитывая темпы строительства «МонАрхом» своих объектов, возвести успеют. Тем более, в прошлый визит Тайного покупателя в ноябре 2012 года корпуса, которые сейчас под крышей, имели всего по одному этажу вместо 21 и 18. Зайти «за углы» стройки мешают отсутствие тротуара и грязное поле, так что, прогулявшись вдоль сетчатого забора, я пошла в офис продаж.

Мужчина на ресепшне отправил меня за второй стол к менеджеру, который разговаривал по телефону с другим клиентом и на меня внимания не обратил. Его коллега, впрочем, был внимательнее и подал мне шикарный коричневый буклет с тиснением и окошком, в котором виден рендер будущего вида корпусов 5 и 6. Такой не в каждом элитном комплексе дают!

Изучаю буклет, в котором подробно описано расположение, преимущества, планировки и даже варианты расстановки мебели. Отмечаю, что во всех квартирах, кроме «однушек», по два санузла, «двушки» есть с окнами на одну и две стороны, а площадь 4-комнатных квартир переваливает за 150 кв. метров – целый стадион! Планировочные решения разнообразны, внутренние стены намечены одним рядом блоков, спланировать жилье можно по своему вкусу.

Тут менеджер, наконец, освобождается, извиняется, представляется Сергеем и спрашивает, что я хочу приобрести. Я «покупаю» 1-комнатную квартиру на будущее, узнаю об обязательном машиноместе и тут же получаю вариант покупки по уступке пая, да еще и в корпусе, который сдают раньше. Цена, конечно, отличается не на 1,6 млн рублей (стоимость машиноместа), а всего на 900 тысяч рублей, зато ключи на год ближе.

Примерная стоимость обслуживания – 80 рублей за «квадрат», это довольно большая ставка для Москвы, но норма для бизнес-класса. Тем более, территория будет огорожена забором, появятся шлагбаумы и охрана.

После пары вопросов о договоре Сергей сам предлагает отправить его мне по email, это хороший знак: значит, ничего не скрывают. Спокойно объясняет: схема ЖСК обусловлена тем, что земля не в собственности, никаких рисков для покупателя это не несет.

Сервис – 7 из 10 баллов

Думаю, если бы потенциальные покупатели приходили в офис, а не изучали страшилки в Интернете - продажи шли бы быстрее. К менеджеру никаких претензий - он хорошо осведомлен, хоть и не очень активен.

Что почем

Впрочем, квартир в наличии не так уж много. На стройку попасть, увы, нельзя. Хорошо хоть забор сетчатый!

Квартиры в корпусах 1, 3, 4, 7 со сдачей в 2015 году можно купить по таким расценкам:

1-комнатные: 45,9-51,8 кв. метра, цена за «квадрат» 227 – 260 тысяч рублей, общая стоимость 10 млн 419 300 – 13 млн 79 500 рублей;

2-комнатные: 75,3-86,3 кв. метра, цена за «квадрат» 219 – 252,5 тысяч рублей, общая стоимость 18 млн 198 900 – 21 млн 369 600 рублей;

3-комнатные: 91,6 -117,5 кв. метра, цена за «квадрат» 218 500 – 263 тысячи рублей, общая стоимость 22 млн 442 000 – 29 млн 509 200 рублей;

4-комнатные: 140,3 кв. метра, цена за «квадрат» 229 – 267 тысяч рублей, общая стоимость 32 млн 128 701 – 37 млн 460 100 рублей.

    

В корпусах 5 и 6, которые будут сданы в I квартале 2014 года – осталось мало квартир:

1-комнатные: 45,9-46 кв. метров, цена 12 млн 393 000 – 13 млн 800 000 рублей;

2-комнатные: 75,5-88,1 кв. метра, цена 20 млн 498 250 до 23 млн 799 960 рублей;

3-комнатные: 106,8-117,3 кв. метра, цена 28 млн 700 000 – 35 млн рублей;

4-комнатные: 146,8 и 154,3 кв. метра, цена 38 млн 499 915 - 43 млн 500 000 млн рублей.

Цены – 8 из 10 баллов

По сравнению с ноябрем прошлого года, когда Тайный покупатель впервые побывал в ЖК «Мосфильмовский», цены на «однушки» выросли примерно на 2,5 миллиона рублей, цены на «двушки» - на 7 млн рублей, цены на «трешки» - на 8,5 млн рублей. Тот, кто купил квартиру здесь на начальном этапе, наверное, сейчас очень радуется нынешним ценникам и своей инвестиционной прозорливости.

Как купить?

Оплатить выбранную квартиру нужно в течение 5 банковских дней (напомню, договор ЖСК нигде регистрировать не надо). Есть рассрочка – 3 месяца под 1,5% в месяц на остаток, первоначальный взнос от 40% от цены жилья.

Ипотечный кредит на покупку жилья в новостройке можно взять в 4 банках: «ВТБ24», «Банк Москвы», «Возрождение» и «Инвестторгбанк». Правда, на сайте застройщика нет информации об условиях, а на одном из сайтов «НДВ-Недвижимости», напротив, представлены только программы, а банки не названы, на именном сайте вообще нет ни слова о покупке в ипотеку. Или же я не нашла, хотя искала тщательно.

С моей точки зрения, самый выгодный вариант ипотеки таков: кредит сроком до 30 лет, процентная ставка от 12,75% при взносе от 15% от стоимости квартиры. Остальные отличаются более высокими процентами (от 14% до собственности) и первоначальным взносом от 30%.

Схема покупки – 8 из 10 баллов

В общем, если бы не ЖСК, который смущает некоторых, я бы поставила высшую оценку, а так немного снижаю. Но в целом, условия покупки хорошие, разнообразие вариантов присутствует.

Конкуренты

Главным соперником ЖК «Мосфильмовский», безусловно, является ЖК «Мичуринский», он совсем рядом и схож по всем параметрам. Однокомнатные квартиры в нем получаются дороже, а остальные немного дешевле. Вместо 4-комнатных предлагают на комнату больше.

Сложно сказать, где управляющая компания будет работать лучше: существующие семь корпусов «Мичуринского» не особо жалуются, но что будет, когда введут в эксплуатацию остальные? Сравнить виды из окон тоже сложно: комплексы перекрывают друг другу отдельные участки, но видовые квартиры есть везде.

Резюме

ЖК «Мосфильмовский» интересен и по расположению, и по вполне вменяемым для бизнес-класса ценам. А уж динамика роста их тем более впечатляет, самое время порадоваться тем покупателям, которые не испугались договора ЖСК и приобрели тут квартиру на ранней стадии строительства.

Квартир в продаже еще немало, и объект все еще хорош для инвестиций: отличный обжитой район с развитой инфраструктурой, которая станет разнообразнее вскоре, красивое место, а ведь еще и метро под боком появится.

Да, некоторых смущает схема ЖСК, но, на мой взгляд, это не тот случай, когда стоит волноваться – задействованы слишком серьезные участники рынка недвижимости, да и темпы строительства новостройки впечатляют.

Немного придерусь и к недостаткам отнесу нагрузку в виде машиноместа (парковочных мест в округе много), необходимость оформлять собственность через ГК «МонАрх» и частные сады и школу. Словом, ЖК «Мосфильмовский» получает «8» баллов.

Виктория Зорина

8баллов

ЖК «Мосфильмовский» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "ГК МонАрх"
Другие материалы с тегом "инфраструктура"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября