20 июля 2012
оценка 7 из 10

ЖК Мос–Анжелес: свободные планировки и красивые виды из окон

ЖК «Мос-Анжелес» – интересный проект жилого комплекса бизнес-уровня на северо-востоке Москвы. Это один из последних объектов точечной застройки, он расположен в хорошо обустроенном Лосиноостровском районе Москвы, со всей необходимой инфраструктурой.

«Мос-Анжелес» состоит из одной башни, квадратной в сечении. Архитектурный проект разрабатывался дизайн-бюро «А-Б» и был удостоен наград за оригинальный дизайн и внешний вид. Высота здания – 23 этажа, 152 квартиры расположены со 2 по 22 этаж и имеют свободную планировку. Застройщиком является ГК Промингрупп, а продажи осуществляет агентство bon ton realty.

Информации о застройщике крайне мало. Промингрупп занималась возведением промышленных объектов и двумя жилыми комплексами Москве, один из которых ЖК «Мос-Анжелес», а второй ЖК «Искры радости». В агентстве мне сказали, что все документы можно получить у них в офисе, а на объекте есть представитель, который может его показать. С показа я и начал свое расследование.

Моя легенда

Свой запрос как покупателя я сформулировал так: интересная квартира в пределах суммы 9 млн рублей, возможно – немного больше. Это стоимость средней московской квартиры на вторичном рынке, то есть сумма, которая может быть «на руках» у москвичей, решивших улучшить свои жилищные условия. Разумеется, я интересовался и чуть более дорогими квартирами, рассчитывая на кредитование.

В ЖК «Мос-Анжелес» до 9-10 млн рублей попадает целый ряд квартир, начиная от самых маленьких площадью 40 кв. м., до средних по площади – 63 кв. м. Квартиры имеют свободную планировку, поэтому я в первую очередь смотрел на цену, площадь и расположение. Количество комнат в такой ситуации понятие условное, и в мою выборку попадали и однушки и двушки.

Расположение и инфраструктура

Мне понравилось, что ЖК «Мос-Анжелес» расположен в хорошо доступном для общественного транспорта районе – недалеко от метро Бабушкинская и совсем рядом с железнодорожной станцией Лосиноостровская. От метро я прогулялся пешком, это заняло около 20 минут.

Район застроен пятиэтажками, а ближе к ЖК – и трехэтажными домами. Очень зелено, деревья выше домов. Отметил, что район в середине буднего дня тихий, местные жители бодры и не угрюмы. На улицах немного машин, в основном общественный транспорт.

Я прошел мимо благоустроенного парка за бывшим кинотеатром «Арктика», который реконструируют в детский культурный центр. Район очень богат на инфраструктуру: и аптеки, и супермаркеты, все есть рядом. Проблем с этим не будет. В целом, у меня сложилось впечатление, что весь район похож на один большой массив зелени с утонувшими в нем домами. Ну и конечно, всего в километре начинается крупнейший московский лесопарк Лосиноостровский.

Транспортная доступность

Рядом с ЖК «Мос-Анжелес» проходит железная дорога Ярославского направления, есть крупная станция «Лосиноостровская». На ней останавливаются все электрички (и поезда повышенной комфортности, например, «Спутник»), которые доезжают до Комсомольской площади за 10 минут.

Метро Бабушкинская является первым по счету пересадочным пунктом для жителей Московской области, приезжающим на работу в Москву. Поэтому между Лосиноостровской и метро в часы пик курсирует множество автобусов и маршруток. К счастью, ЖК расположен немного в стороне от этого места.

А вот для личного автотранспорта такого простора нет – Ярославское шоссе хоть и рядом, но за железной дорогой, которую можно пересечь только через Северянинский путепровод, в полутора километрах южнее. Или на МКАДе, выезд на который в четырех километрах севернее.

Стройка: панорамные и виды и железная дорога

Дойдя до стройки, я обнаружил, что уже целиком возведен монолитный каркас здания и ведутся внутренние работы. Объект показывала представитель bon ton realty Лариса. Договориться с ней на удобное время удалось легко. Надев выданные ею строительные каски, мы прошли на стройплощадку.

В настоящий момент на площадке тихо. Вообще площадка очень компактная и аккуратная. Это объяснимо – рядом, буквально в 20-50 метрах жилые дома. Кстати, в районе мало парковочных мест, и с парковкой во дворах будут сложности. Подземный паркинг сейчас находится на этапе заливки монолитных перекрытий, работы идут. Туда можно будет спуститься прямо на лифте, но вот количество машиномест и цены на них пока неизвестны.

Потом мы прошли внутрь. Этажи пустынны, на них сейчас ведутся работы по установке межквартирных перегородок из пенобетона и «трассировке» межкомнатных перегородок пеноблоками высотой в один блок. Мусор собран, лифты не установлены, лестницы аккуратно огорожены.

Особенностью монолитной конструкции здания является монолитное же исполнение внешних стен. Поэтому никакого возведения внешних стен из кирпича или пеноблоков не будет, все уже готово. Надо сказать, оконные проемы оставлены большими. При высоте потолков более 3 метров (черновой вариант, а так потолки будут – 3 м), оконные проемы смотрятся громадными. Особенно хороши панорамные окна, расположенные по углам здания. Сейчас там установлены только ограждающие конструкции, и виды открываются прекрасные.

Сначала мы поднялись на второй, а потом на пятий этажи, на которых есть непроданные квартиры. Отсюда вид практически окна-в-окна соседних пятиэтажек, что не вдохновляет. Кроме того, планировка однокомнатных квартир на разных этажах отличается. На нижних этажах они вытянутые и имеют только 2 окна, это неудобно. С планировками ознакомиться надо обязательно, они очень разнятся. Это можно сделать на сайте агентства или с помощью буклета, который выдаст менеджер.

Потом мы поднялись на 16 этаж. Отсюда вид роскошный, и угловая однокомнатная квартира имеет 4 окна. Планировка в здании свободная, поэтому «однокомнатной» эта квартира называется условно, ее можно сделать и двух- и трехкомнатной, хоть и маленькой.

О видах стоит рассказать подробнее. Рядом проходит железная дорога, и это специфическое соседство. С одной стороны, к шуму ж/д привыкнуть легко, да и не настолько он силен. С другой – это сортировочная станция с более чем 15 путями и сопутствующими складами, создающими индустриальный пейзаж. Как раз их хорошо видно с верхних этажей. Во все другие стороны виды гораздо приятнее, много зелени, видны высотки центра города, несколько парков. По этим причинам квартиры с видом на запад более популярны.

Объект: что планируется достроить

Расскажу немного о том, что еще будет сделано: коммуникации не подведены, хотя документация по ним, со слов Ларисы, уже согласована. Будет осуществлен монтаж вентилируемого фасада. В дополнение к 30-ти сантиметровым монолитным стенам будет сделан 10-ти сантиметровый слой утеплителя и облицован панелями матового стекла. Планируют закончить до конца года, но признаков начала работ нет.

Что касается остекления, то везде будут установлены одинаковые двухкамерные стеклопакеты. Угловые окна будут панорамными. Монтаж лифтов, внутренних коммуникаций – не начинался, но опять же в планах. Отопление будет проложено от стояков в санузле к окнам по полу, к радиаторам. Предполагается, что уже этой зимой дом будет с отоплением.

В проект входят бойлерная (своя горячая вода и отопление) и электроподстанция. Планируется сдача ЖК госкомиссии в декабре 2012, а выдача ключей собственникам – весной 2013 года. К этому времени работы по гаражу должны быть закончены, и придомовая территория благоустроена. Отделка помещений общего пользования будет сделана по уровню бизнес-класса, то есть симпатично.

В целом, ЖК «Мос-Анжелес» произвел на меня благоприятное впечатление. Все достаточно аккуратно, следов наплевательского отношения рабочих незаметно. На объекте Лариса выдала мне брошюру с планировками этажей.

Основной кредитор: Сбербанк

За всеми документами мне было предложено обратиться в офис. Хотя я обращалсяя в «НДВ-Недвижимость», так как прочел новость в Сети о том, что они являются эксклюзивными продавцами, мой звонок переключили на bon ton realty, по всей видимости, они являются дочерней структурой «НДВ-Недвижимость» и основным агентом.

С самого начала мне предложили рассказать все детали по телефону, а документы выслать по электронной почте. Это показалось разумным, хотя и заняло около суток. Типовой договор и проектную документацию я получил. На самые очевидные вопросы мне ответили как в разговоре, так и почтой.

Вопрос с ценами и наличием квартир решился дополнительной перепиской. На сайте bon ton realty информация есть, но без цен. Поэтому по моему запросу сотрудник агентства выслала мне актуальный список свободных квартир и цен.

Наличие квартир и цены

Общий уровень цен завышен, т.к. квартиры стоят дороже, чем на вторичном рынке.

В настоящий момент доступны:

- до 8 млн рублей примерно десяток квартир, однокомнатные квартиры площадью 40 кв. м.;
- от 8 до 9 млн рублей – еще десяток, среди которых одно- и двухкомнатные;
- от 9 до 10 млн рублей – тоже десяток, одно- и двухкомнатные, с площадями до 60 кв. м.;
- от 10 до 15 млн. рублей – два десятка квартир, трех- и четырехкомнатные, площадью до 90 кв. м.

В общем, как видите, квартир много. Одно- и двухкомнатные расположены на самих разных этажах, а большие – преимущественно на верхних. Упоминание квартиры как одно-, двух- или трехкомнатной – условно. Разумеется, для каждой квартиры есть планировка, которая, кстати, и будет подана в БТИ, если владелец не будет ее переделывать. Поэтажные планы можно посмотреть на сайте агентства.

В реальности же, квартиры продаются без отделки, и межкомнатные перегородки только обозначены. Поэтому перепланировать можно как угодно, исходя из пожеланий и здравого смысла. Однако квартиры очень отличаются расположением, потому некоторые однокомнатные можно превратить максимум в двухкомнатные, а некоторые – и в трех-, и в четырехкомнатные. Как правило, это определяется количеством окон. Тем не менее, на всех планах и в прайс-листах квартиры обозначаются тем количеством комнат, которые указаны в поэтажных планах застройщика. Просто для определенности.

Сбор информации в Интернете

Этот проект, как ни странно, не оставил за собой примечательного информационного следа. Застройщик – ГК Промингупп почти неизвестен и не относится к крупным холдингам или финансовым структурам.

Форум дольщиков весьма мал, там несколько комментариев в совершенно предсказуемом стиле «когда же начнется стройка?!» и «посмотрите на фото, стройка активна». Информации о заметных проблемах нет, инициативных групп нет. Недовольств чем-то конкретным тоже нет.

Строительство идет с 2008 года, когда были получены разрешительные документы. За это время были многократные задержки, но это вполне объяснимо кризисом и общей ситуацией в отрасли. Активная фаза возведения монолита заняла год, с середины 2011 года. Примерно в то же время застройщик получил кредит от Сбербанка, так что есть все основания рассчитывать на успешное завершение стройки и сдачу объекта.

Есть у ЖК «Мос-Анжелес» и свой именной сайт. Что могу сказать о нем - сайт красивый, видно, что старались. Документы выложены: описание, проектная декларация аж в 7 вариантах, карта с инфраструктурой, планировки этажей, есть даже 3D-рендеры планировок. Все перечислено подробно и со старанием. Информация о наличии квартир не совпадает с информацией от агенстсва. Нет цен, и на этом сайте квартир больше, чем мне делали выборку. Вероятно, просто давно не обновляли. Обильно представлены фото этапов строительства.

Вообще, видимо сайт сделан застройщиком по своей инициативе, достаточно дорого, хорошо наполнен. Но после этого заброшен, не продвигается и не наполняется новостями, нет никакого взаимодействия с покупателями.

Проекту «Мос-Анжелес» и на сайте bon ton realty посвящена страница. Но там только общая информация. Есть планировки этажей. Есть и информация по наличию квартир, но она не совпадает с высланной по почте, хотя и похожа. За более детальной информацией мне было предложено приехать в офис по адресу Трубная, 19. Что я и сделал.

Визит в офис

Офис агентства bon ton realty находится в центре города, напротив цирка на Цветном Бульваре. Найти его несложно, если посмотреть на карту, но я звонил в приемную и получил исчерпывающую подсказку.

Помещения для приема посетителей расположены на первом этаже особняка. В комнате ожидания мягкая мебель, аквариум с рыбками, кулер. Рядом 3-4 комнаты для переговоров. Интерьер и мебель вполне соответствуют позиционированию «агентства элитной недвижимости». Кофе-чай мне предложили сразу.

За все время посещения я не видел других клиентов, было пустынно. Я ожидал менеджера Елену не более 5 минут. В детальном обсуждении схемы покупки мы провели около получаса. За это время я выяснил все подробности, «пройдясь» по схеме вдоль и поперек. К счастью, схема проста. Вариант с ипотекой сложнее, но это ожидаемо. Детали получения ипотеки мне предложили узнать у другого сотрудника.

По нашей договоренности, на следующий день Елена выслала мне на почту скан «разрешения на строительство» - основного разрешительного документа застройщика. В целом, после визита и личного разговора, картина покупки стала для меня ясной. Елена проявила себя как опытный, разбирающийся в новостройках агент, ответив на массу вопросов по реалиям сдачи объектов, прохождению согласований и получению документов.

Схема покупки

Покупка квартиры в ЖК «Мос-Анжелес» осуществляется в строгом соответствии с ФЗ 214, по договору долевого участия (ДДУ). Для схемы без ипотеки этапы таковы:

  1. Покупатель заявляет в агентство о желании купить конкретную квартиру, и с этого момента квартира снимается с продаж.
  2. Подаются документы в ГК Промингрупп, сотрудники которого подготавливают основной договор. На этом этапе заключается еще один договор между покупателем и ГК Промингрупп об «Услугах застройщика». Эти услуги собственно и заключаются в регистрации ДДУ и всех необходимых действиях для получения покупателем свидетельства о собственности. Стоимость этого договора 2.2% от стоимости квартиры. Кроме того, сумма (2.2%) является своего рода невозвращаемым залогом, на случай если покупатель откажется от покупки. Штраф будет около 50% от 2.2%.
  3. После нескольких дней основной договор будет готов и передан в регистрационную палату, а покупатель должен перечислить деньги в полном объеме (на это дается несколько дней).
  4. После регистрации ДДУ все приостанавливается до сдачи дома госкомиссии.
  5. Комиссия предполагается в декабре 2012, недоделки будут устраняться еще пару месяцев. Потом еще несколько месяцев на оформление документов, то есть ключи (свидетельство о собственности) будут выдавать где-то в середине 2013 года, не раньше.

Кредитором строительства является Сбербанк, который тоже просто так кредиты не раздает. Чтобы купить квартиру с помощью ипотеки, обращаться нужно только в Сбербанк. Так что, увы, с ипотекой не разгуляешься.

Об агентстве

Надо сказать, что роль агентов в продаже чрезвычайно мала, только коммуникация между покупателями и застройщиком, сами они ни на что не влияют. Полагаю, это и к лучшему. По крайней мере, никакой передачи денег от покупателя к агентству в схеме нет. Премию агентству выплатит застройщик, по их договоренностям.

Замечу, что call-центр и общие службы в «НДВ-Недвижимость» работают  четко, видно, что они относятся к крупной компании. Bon ton realty, напротив, имеет небольшой штат. Однако квалификация сотрудников высока, и все необходимые вопросы они решают.

Ипотека

По проекту предусмотрена ипотека только от Сбербанка, и к этому сводятся все ответы сотрудников агентства. Условия предоставления и проценты не отличаются от традиционных. К примеру, при кредите на 1 млн рублей сроком на 5 лет, процент будет в пределах 11,5-12%. Досрочное погашение кредита возможно, как и прочие маленькие радости, по обычным правилам Сбербанка. Никаких особых условий для этого проекта не предоставляется.

Выводы

Подводя итоги, я бы оценил ЖК «Мос-Анжелес» на 4 балла.

Плюсы:

  1. Хорошее расположение (зеленый обжитой район, транспортная доступность). Симпатичный внешний вид.
  2. Продажи по ФЗ 214 (договору долевого участия) являются неплохой гарантией.
  3. Строительство перешло в фазу отделки, это сильно снижает риски покупателя.

Что касается минусов, то придраться можно к затянутым срокам строительства, а также не самым доступным ценам. Очевидно, что квартира потребует времени и средств на внутреннюю отделку. Кроме того, первый год там будут идти строительные работы в соседних квартирах. Но это следствие покупки квартиры в домах подобного типа, где возможность индивидуального дизайна считается плюсом.
 

Игорь Волков

7баллов

ЖК «Бабушкинский Парк» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "инфраструктура"
Другие материалы с тегом "ипотека"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября