24 декабря 2012

Новостройки в Химках: ЖК Загородный квартал, ЖК Правый берег, ЖК Город набережных

Чистый воздух, близость «большой воды», горнолыжных спусков и вполне развитая инфраструктура разросшегося прямо за МКАДом города Химки – вот, что обычно привлекает тех, кто подыскивает новостройку на севере Подмосковья, а точнее – в ленинградском направлении. Правда, и самый жирный минус для них – та самая «ленинградка». Но если все же выбор сделан в пользу этого района, сравним 3 жилых комплекса, возводимых по соседству: ЖК «Правый берег» (4 га, 13 домов), ЖК «Загородный квартал» (111 га, 93 дома, таунхаусы и коттеджи) и ЖК «Город набережных» (20 га, 21 дом, таунхаусы). Все они масштабны, первые два определены застройщиком как «бизнес-класс», последний попроще, но назвать его «экономом», как это делает сам застройщик, вряд ли возможно, правильнее было бы отнести его к так называемому «комфорт-классу».

Сравниваем расположение

По удалению от МКАД ЖК «Правый берег» по нынешним меркам – почти Москва – всего-то 2 км, как указано на сайте. Если смотреть по карте – столько выходит при замерах «напрямую» от развязки с Ленинградкой. Но, если измерять повороты и подъезды - выйдут все 4 км, впрочем, и это мелочь по сравнению с испытанием терпения и воли в пробке на выезд из Москвы. Зато в пешей доступности от комплекса - ж/д станция Химки, от Ленинградского вокзала поезд идет до нее около 20 минут.

ЖК «Загородный квартал» и ЖК «Город набережных» значительно дальше  - первый в 9-ти, второй в 12 км от МКАД, если ехать через старые Химки. Но в ЖК «Город набережных» дорога растягивается почти до 15 км, если выбрать маршрут по Ленинградке, до поворота на Международное шоссе, ведущее к аэропорту Шереметьево. И ввиду близости последнего путь на автомобиле в «Город набережных», а тем более в обратную сторону, может занять не один час. Есть еще вариант подъезда с Дмитровского шоссе, те же 15-16 км, но на пути ж/д переезд со шлагбаумом и разбитая дорога.

Впрочем, как советуют менеджеры на объектах, можно попробовать избежать затора хотя бы на развязке Ленинградского шоссе и МКАДа, если не доезжая до «кольцевой», свернуть у поста ГАИ на Правобережную улицу. Однако, полагаю, таких находчивых водителей и там уже немало.

Путь на общественном транспорте до обоих проектов аналогичен – маршрутки от ж/д станции Химки (ленинградское направление) или «Хлебниково» (савеловское направление). Первая ближе к ЖК «Загородный квартал», вторая – к ЖК «Город набережных», куда также ходят маршрутки и от ст. метро Речной вокзал.

ЖК «Загородный квартал» - это детище совместного предприятия RDI Group (Россия) и Limitless (Дубаи). В ЖК «Загородный квартал» квартиры реализуются в соответствии в ФЗ-214 В ЖК «Загородный квартал» продажи набирают скорость.

Надо сказать, что продавцы квартир во всех этих жилых комплексах обещают, что добираться в них станет проще, как только в 2014 году будет построена новая скоростная трасса Москва-Санкт-Петербург, а точнее ее первый участок до поворота на Шереметьево (по прогнозам он, в отличие от всей остальной дороги, будет бесплатным).

Сравниваем инфраструктуру

Что касается обеспеченностью инфраструктурой, то в самом выигрышном положении из трех объектов оказывается по определению тот, что ближе к Химкам – ЖК «Правый берег». И хотя там предполагается строительство собственного детского сада, кафе-салонов-магазинов, все те же услуги доступны уже сейчас – в давно заселенных близлежащих микрорайонах. Еще одним явным инфраструктурным плюсом этого проекта является близость воды. Комплекс строится на берегу бухты Канала им. Москвы. Так что жителям обещают собственную благоустроенную набережную и «возможность совершать прогулки по каналу на катерах и яхтах».

А вот в «Загородном квартале» жизнь в стиле «все под боком» пока в проекте. Объект, повторюсь, масштабный, стройплощадка – внушительная. Обещают построить и детсады, и школы, вопрос – как скоро? А до тех пор – к услугам новоселов все те же Химки. Но на интернет-форумах люди жалуются, что инфраструктура Химок хоть и разнообразна, но давно изношена и просто не в состоянии взять на обслуживание новых жителей.

В «Городе набережных» ситуация аналогичная за тем исключением, что в 2-х км есть построенный той же компанией и уже заселенный ЖК «Ивакино-Покровское», где есть 2 детских сада и торговый центр.

Кто из застройщиков надежней?

Застройщиком ЖК «Правый берег» является компания «Недаркал». Согласно проектной документации, зарегистрирована она в Лобне в 2002 году, а ее основным проектом за последние 3 года был и есть только ЖК «Правый берег». Там же сказано, что 80% доли в уставном капитале «Недаркала» принадлежит ЗАО ГК «Территория». Последняя – это инвестиционно–строительный холдинг, который был создан путем реструктуризации ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания». На счету этого холдинга проекты загородной, коммерческой и жилой недвижимости в Московской области, почти все они строились в Химках.

По удалению от МКАД ЖК «Правый берег» по нынешним меркам – почти Москва – всего-то 2 км Комплекс строится на берегу бухты Канала им. Москвы. Застройщиком ЖК «Правый берег» является компания «Недаркал».

Отзывы в интернете о «Недаркале» разные: есть положительные, где люди пишут, что уже покупали квартиры у «Территории» (в первой очереди ЖК «Правый берег») по вексельной схеме и все было нормально. Но немало комментариев и от, мягко говоря, сомневающихся в успехе проекта. Застройщика обвиняют в «дружбе» с чиновниками, которая якобы и позволила ему возводить дома в водоохранной зоне. Мало того, что это незаконно, так еще и чревато оползнями и прочими похожими неприятностями.

Кстати, задержка в сдаче первой очереди (декабрь 2012 года вместо июня 2012 года) проекта объясняется многочисленными проверками, которые инициировали экологи. Они, якобы, привели к тому, что стройка неоднократно останавливалась и сроки затянулись. Но, как заверили в офисе, застройщик выдержал все разбирательства и выиграл все суды с экологами, «получив все необходимые для сдачи объекта до последней бумажки».

Что касается ЖК «Загородный квартал», то это детище совместного предприятия RDI Group (Россия) и Limitless (Дубаи). За RDI Group не числится готовых проектов, но есть несколько начатых. В интернете ЖК «Загородный квартал» обсуждается скупо, так было и в начале осени, и сейчас. И у многих интересующихся объектом эта тишина вызывает настороженность. Правда щедра на статьи и даже переписку с посетителями одного из форумов генеральный директор компании-застройщика Ирина Мошева. Свой объект она с охотой обсуждает в многочисленных интервью, как пример концепции «нового урбанизма». За неимением у застройщика других объектов для сравнения, есть смысл взглянуть на динамику возведения текущего – первые строения на площадке росли долго и до сих пор не закончены (это объясняют заменой подрядчика), а вот еще два 7-миэтажных дома довели до крыши с сентября. Еще под двумя такими же в начале осени не было даже котлована, заливается паркинг.

ЖК «Город набережных» возводит компания Urban Group – один из крупнейших застройщиков Подмосковья. И недостатка в отзывах о ней в интернете, прямо скажем, нет. Кроме эмоциональных негативных оценок из разряда «плохое отношение к покупателям», Urban Group имеет в Интернете серьезное пятно на своей репутации. Это касается возведения поселка таунхаусов «Ивакино-Покровское». В сети размещены многочисленные пресс-релизы о том, что судом было признано наличие обманутых дольщиков. Однако при более подробном изучении вопроса можно обнаружить, что такие выводы были сделаны на основании отказа суда в иске о защите деловой репутации к одному из сайтов, посвященных долевому строительству, где  ЖК «Ивакино-Покровское» был включен список проблемных объектов.

.

ЖК «Город набережных» возводит компания Urban Group Изюминкой ЖК «Город набережных» стали каналы, отведенные от близлежащей Клязьмы. в ЖК «Город набережных» дорога растягивается почти до 15 км, если выбрать маршрут по Ленинградке

Теперь же Urban Group сконцентрировался на строительстве «городов для жизни» - объектов комплексной застройки. Они и являются на сегодня визитной карточной компании. Таких в ее портфеле уже 4 – от сдающегося на днях ЖК «Новосходненский» до недавно поступившего в продажу ЖК «Пятницкие кварталы». Концепция в том, чтобы строить жилье «эконом-класса» (метражи и цены) со всеми привлекательными чертами «бизнес-класса» (планировка района, продуманное благоустройство дворов, встроенная в комплекс инфраструктура), использование оригинальных архитектурных решений в «сталинском» стиле. Изюминкой ЖК «Город набережных» стали каналы, отведенные от близлежащей Клязьмы. Они «прорезают» весь район, благодаря чему там появятся дома с видами на воду.

Разведка в Интернете

Первое знакомство с новостройками начинается на «именных» сайтах объектов. Все они под стать проектам – стильные и респектабельные. Вот только сайт ЖК «Правый берег» малоинформативен: ссылки на всю необходимую документацию есть, но ни списка свободных квартир, ни цен, ни условий продажи там нет. Как нет и информации о том, что сейчас реализуются квартиры только в двух из 13-ти домов (24-этажные корпуса). Кроме того, на поэтажных планах не самая удобная иллюстрация планировок и весьма запутанные маркировки квартир.

На сайте ЖК «Загородный квартал» нет упоминания подрядчиков, документации на землю и разрешений на строительство, которые нередко публикуют отдельно. Впрочем, отсутствие последних, видимо, компенсируется наличием на сайте проектных деклараций на возводимые строения, где и указаны реквизиты требуемых документов. Кроме того, говорится, что квартиры реализуются в соответствии в ФЗ-214, а сама возможность организации участия в долевом строительстве предполагает наличие всех необходимых разрешений у компании-застройщика. Удобно то, что выбирая квартиру, можно увидеть ее статус (свободна/забронирована/продана) и конкретную цену. Информация о банках, кредитующих покупку квартир, обнаружилась только в разделе «Часто задаваемые вопросы» и, похоже, она давно не обновлялась.

А вот в «Загородном квартале» жизнь в стиле «все под боком» пока в проекте. Обещают построить и детсады, и школы, вопрос – как скоро? А до тех пор – к услугам новоселов все те же Химки. На днях цены на некоторые квартиры выросли на 3%

Сайт ЖК «Город набережных» отличается тем, что здесь есть список всех банков и домов, на квартиры в которых возможна ипотека от каждого, а также ипотечный калькулятор. Для подбора квартиры используется специальная форма, где можно указать нужные характеристики. Вот только форумчане часто жалуются, что результаты поиска часто не соответствуют реальности, свободные квартиры оказываются забронированными и наоборот. Застройщик объясняет это большим объемом информации, который сложно обновлять оперативно. И еще на сайте указаны только ориентировочные цены «от и до», вся конкретика – только у менеджеров.

Ход работ, метражи и цены

Все три застройщика возводят дома с монолитно-кирпичной конструкцией. Во всех комплексах есть строения разной этажности (см. таблицу), а в «Городе набережных» и в «Загородном квартале» еще и таунхаусы. Отличие квартир в «Городе набережных» - более скромные метражи (все-таки это скорее «эконом-класс»): студии, «однушки» 30-36 кв. метров, «двушки» до 55 кв. метров. Зато есть двухуровневые квартиры, в том числе на верхних этажах с мансардными окнами.

А вот в ЖК «Правый берег» площадь самой маленькой однокомнатной квартиры 39 кв. метров, а в «Загородном квартале» - больше 50-ти кв. метров. Кстати, еще одно отличие «Правого берега» в том, что там много квартир формально однокомнатных, но с огромной 20-тиметровой «кухней-столовой», которая в ряде планировок легко делится на кухню и комнату с окном. В результате получается полноценная «двушка», площадью 50 кв. метров. Здесь же есть и варианты квартир-студий. Во всех ЖК запланировано строительство паркингов – надземных и подземных. Парковать машины на территории комплексов будет запрещено.

Теперь детали. Принадлежность ЖК «Правый берег» к бизнес-классу будет понятна сразу – подъезды, отделанные мрамором в стиле гостиничных вестибюлей. Во многих квартирах запланировано остекление «в пол». А вот высота потолков скорее от «эконома» - 2,95 метров в готовом виде.

В начале осени на стройплощадке второй очереди не было даже котлована, а потому не было ни офиса продаж на объекте, ни экскурсий для покупателей. Сейчас, как заверила менеджер продающей квартиры ГК «Территория», полным ходом идет заливка 2-хуровневого подземного паркинга, он будет единым для всех комплекса. А также забиваются сваи для двух 24-этажных корпусов. Показывать посетителям, по-прежнему, нечего, но на площадке теперь работает офис продаж. До недавнего времени продажи были открыты во всех корпусах комплекса. Сегодня реализуются квартиры только в двух упомянутых многоэтажках. Объясняют это тем, что в остальных домах сейчас происходят изменения в планировках. И они появятся в продаже к лету.

На строительство заложено аж 2 года! Сдаваться весь комплекс будет одновременно – дома+инфраструктура – в декабре 2014 года. Пока цены те же, что и на старте продаж. Но сразу после новогодних праздников планируется повышение в связи с выходом на новый этап строительства. Покупку квартир в ЖК «Правый берег» сегодня кредитуют 3 банка. Сбербанк и Интеркоммерцбанк – это партнеры проекта, он строится на их деньги. Еще один ипотечный брокер – Московское ипотечное агентство.

Самая дешевая однушка (площадью 30 кв. метров), которую сейчас можно найти в продаже, стоит 2 млн 600 тысяч рублей. Дом №3 достроен до 3-го этажа за 3 месяца, его обещают сдать в конце 2013 года.

О темпе, который взял застройщик ЖК «Загородный квартал» уже упоминалось. Продажи с осени тоже набирают скорость. Если в начале сентября были распроданы единицы квартир, то сейчас есть уже полностью выкупленные этажи. Однокомнатных квартир в наличии осталось совсем немного. На днях цены на некоторые квартиры выросли на 3%. Минимальная стоимость теперь 3 млн 720 тысяч рублей за однушку площадью 56 кв. метров на 1-м этаже 7-миэтажного дома. При этом почти сравнялись цены в домах №№3-4, где уже закладываются стены, с ценами в домах №№7-8, где пока только строят паркинг. Разница в сроках сдачи – один квартал, а разница в стоимости составляет не больше 100 000 рублей. Новых повышений пока не планируется. Зато идут разговоры о скором открытии продаж еще в двух домах №№ 17-18, там роют котлован.

На объект «пришли» и новые банки: к Сбербанку, РосЕвробанку, Газпромбанку, Дельтакредит-банку добавились Московское ипотечное агентство, АКБ-союз и Русский инвестиционный альянс. При этом абсолютно все дома аккредитованы лишь Сбербанком. Новогодняя акция действует только для квартир площадью больше 80 кв. метров – при покупке до 31 декабря скидка 7%.

В ЖК «Город набережных», судя по разговору с менеджером, квартиры, особенно маленькие, разлетаются как горячие пирожки. В результате «однушки» если не в дефиците, то предложение, так сказать, уже ограничено. Планируется, что все продажи в этом комплексе закончатся следующим летом, а однокомнатные квартиры уйдут и того раньше – в марте-апреле. Сейчас самый большой выбор остался только в доме №3 корпус 1 – 12 штук. В остальных строениях – предложения единичны. Цены с осени не поднялись, но как предположил менеджер, после Нового года это не исключено, ведь «есть тенденция рынка к росту цен на жилье в Химках».

Самая дешевая однушка (площадью 30 кв. метров), которую сейчас можно найти в продаже, стоит 2 млн 600 тысяч рублей. Дом №3 достроен до 3-го этажа за 3 месяца, его обещают сдать в конце 2013 года. «Очень хороший», по словам менеджера, вариант сейчас есть в том же доме - двухкомнатная квартира метражом 44 кв. метров за 3,5 млн рублей.

Что касается ближайших стартов продаж: фундамент заложен подо всеми запланированными домами и вероятнее всего следующими будут реализовываться квартиры в домах №№1, 9, 10. Но это пока прогноз.

Большинство из продаваемых домов аккредитованы всеми 5-ю представленными на объекте банками. Новых «игроков» здесь не появилось. Специальная новогодняя акция есть только у ВТБ, но самые выгодные ставки и условия – у Сбербанка.

 

ЖК «Правый берег»

ЖК «Загородный квартал»

ЖК «Город набережных»

Застройщик

ООО «Недаркал», на 80% принадлежит

ЗАО ГК «Территория»

 

RDI Group (Россия) и Limitless (Дубаи)

Urban Group

Готовые объекты

1-я очередь ЖК «Правый берег»

нет

ЖК «Ивакино-Покровское», ЖК «Новосходненский»

Генеральный подрядчик

 

ООО «ГлавСтройГрупп»

ЗАО«Фодд»

ООО «Вегаленд»

Площадь строительства

 

4 га

111 га

20 га

Количество жилых объектов

13 домов

(2-я очередь строительства)

93 дома, 46 таунхаусов, 126 коттеджей.

В том числе 1-я очередь: 14 домов, 46 таунхаусов

21 дом

79 таунхаусов

(всего 2 очереди строительства)

Этажность

4-24 этажа

4-17 этажей

1-я очередь: 4-7 этажей

3-9 этажей

Конструкция

монолит-кирпич

Офис на объекте, возможность показа

есть

есть

есть

Продавец

ГК «Территория»

«Миэль-Новостройки»,

«Knight Frank»

Urban Group

Сроки сдачи всего объекта

 

отдельных очередей/домов

декабрь 2014 года

 

 

все дома 2-й очереди сдаются одновременно. В те же сроки будет готова инфраструктура.

2019 года

 

 

1-я очередь:

№19 – 2-й квартал 2013 года

№№3,4 – 3-й квартал 2014 года

№№7,8 – 1-й квартал 2014 года

 

3-й квартал 2014 года

 

 

1-я очередь продана.

2-я очередь – в течение 2013-го года и до 3-го квартала 2014 года

Площади квартир (в продаже)

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

 

 

 

38,9 – 52,4 кв. м

71,9 – 80,5 кв. м

95,6 – 96,2 кв. м

 

 

53,0– 62,0 кв. м

73,0 -92,0 кв.м

88,0 – 129,0 кв. м

 

 

39,8-33,4 кв. м

44,3-52,2 кв. м

73,6-74,4 кв. м

Цены на квартиры

(самая дешевая 1-комнатная в наличии)

 

Цена 1кв.м

 

 

Изменения цен

 

 

 

 

3,438 млн руб. – 3,541 млн. руб. (39 кв. м)

(90 792 руб./кв. м)

 

 

нет

(запланирован рост в начале 2013 году)

 

 

3,701 млн рублей (56 кв. метров)

(66 089 руб./кв. м)

 

 

+3% (последние 2 недели)

 

 

2,600 – 2,770 млн рублей (30-33 кв.м)

 

(86 000 – 83 000 руб./кв. м)

 

 

нет

Парковка

(нельзя купить машиноместо, не имея квартиры в ЖК)

 

нет в продаже

 

800 тыс. руб. – 1,300 млн. руб. (ориентировочно)

500 – 700 тысяч рублей

 

 

пока в продаже только для покупателей квартир в домах 1-й очереди

Наличие отделки

 

Цена ремонта

нет

есть возможность заказать ремонт у компании-застройщика

нет информации

300-700 долл./кв. м

7000 руб./кв. м

Коммунальная плата (предварительный расчет)

60 руб./кв.м (с учетом охраны, консьержа, видеонаблюдения) + оплата по счетчикам

35-40 руб./кв. м +оплата по счетчикам + оплата охраны

40 руб./кв. м + оплата по счетчикам

Ипотека

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Специальные акции

Сбербанк

Интеркоммерцбанк

Московское ипотечное агентство.

 

 

 

 

 

 

 

нет

Сбербанк

РосЕвробанк Газпромбанк Дельтакредит-банк

Банк Возрождение Московское ипотечное агентство

АКБ-союз

Русский инвестиционный альянс

 

 

 

 

до 31 декабря при покупке квартиры >80кв.м – 7% скидка

Сбербанк

Газпромбанк Дельтакредит-банк

МТС банк

ВТБ 24

 

 

 

 

 

новогодняя акция от ВТБ 24

Рассрочка

первый взнос от 50%, на 1 год, беспроцентная

первый взнос от 30%, до окончания строительства, беспроцентная

нет информации

скидка при 100%-ной оплате

Условия продажи

 

Форма договора

214-ФЗ

 

договор долевого участия (ДДУ), подлежит регистрации в регпалате

Стоимость  оформления сделки

 

 

 

 

Дополнительные платежи

 

 

 

 

 

после получения ключей покупатель должен оплатить коммунальные платежи за 3 месяца вперед.

1,5%  за ведение сделки (по агентскому договору), сюда входит плата за регистрацию ДДУ

бесплатно (ведение сделки + регистрация ДДУ)

Дополнения

сдача первой очереди была задержана (июнь-ноябрь)

близость аэропорта Шереметьево

 

Резюмируя…

Все 3 проекта, безусловно, интересны. Дело покупателя – определиться с приемлемой степенью риска и сроками ожидания квартиры. А главное – с тем, сколько времени он готов тратить на путь домой по нескончаемой пробке. Очевидно, что удобнее всего в этом смысле расположен ЖК «Правый берег».

Дополнительные очки у тех, кто не любит громоздких районов, наберет проект ЖК «Загородный квартал», а ЖК «Город набережных» способен понравиться тем, кто не может позволить себе «бизнес-класс».   

Ася Волкова

P.S. Подробные расследования Тайного покупателя о ЖК «Загородный квартал», о ЖК «Правый берег» и о ЖК «Город набережных» можно прочитать, кликнув по ссылкам. 

ЖК «Загородный Квартал» - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "knight frank"
Другие материалы с тегом "RDI Group"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября