15 марта 2013
оценка 5 из 10

Микрорайон Опалиха, Дом на ул. Геологов: в срок, но без инфраструктуры

Микрорайон Опалиха, где находится ЖК «Дом на Геологов» – это активно развиваемая часть Красногорска. Помимо новостроек, в Опалихе есть и старые дома, которые сейчас сносят. Одной из компаний, занимающихся реновацией микрорайона, является застройщик «ИССИ-Инвест»: на месте снесенных ветхих строений она возводит современные многоэтажки, часть квартир в которых отдает жителям старых домов, а часть продает. ЖК «Дом на Геологов» – это как раз один из таких проектов.

Описание новостройки

Сайт застройщика достаточно удобен в обращении и информации там достаточно. Есть описание новостройки, из которого мы узнаем, что «Дом на Геологов» - это четырехсекционная десятиэтажка, реализующаяся в две очереди: первые две секции – первая очередь (уже построена, сдаваться будет в апреле-марте), соответственно вторые две секции – это вторая очередь, срок сдачи которой 4 квартал 2014 года.

Далее следует информация о хорошей экологии и наличии всей необходимой инфраструктуры, а также о близости Волоколамского шоссе и ж/д станции Опалиха, в чем можно убедиться с помощью имеющейся на сайте карты.

Имеется в наличии техническая информация, касающаяся проекта, поэтажные планы и планировки квартир. Цен нет, но это скорее правило, чем исключение. Есть форма для предварительного бронирования квартиры и контакты застройщика. Проектной декларации посвящен целый раздел, где можно увидеть все вносимые в нее изменения – правда, документы есть только на первую, уже отстроенную, очередь.

Биография застройщика

В разделе «О компании» можно узнать, что компания «ИССИ-Инвест» формально присутствует на рынке уже более 10 лет, так как дата ее регистрации с целью осуществления инвестиционной и строительной деятельности относится к 2002 году. Правда, нельзя сказать, чтобы эта деятельность была активной: среди завершенных проектов указан только один построенный и сданный дом. Однако и его, и первую очередь «Дома на Геологов» строители сдали вовремя, что внушает оптимизм.

Обсуждений этой компании в Интернете мало, поскольку нынешний проект небольшой. На одном форуме мне встретились вопросы от потенциальных жильцов о застройщике, на другом – жалобы жильцов первого построенного дома на шум при строительстве соседней многоэтажки.

В качестве генерального подрядчика «Дома на Геологов» выступает компания ООО «СтройАльянс». Это более известная фирма, прошедшая традиционный путь от подрядчика до инвестора и тоже сейчас ведущая коммерческую деятельность. У нее есть семь завершенных жилых проектов, среди которых числятся весьма крупные. На сайте есть сканы всех правоустанавливающих документов и документ, подтверждающий допуск к определенным видам работ.

Звонок: без документов, но с предоплатой

Решив, что знаю достаточно, я позвонила в офис. Сообщив сотруднице «ИССИ-Инвест» о своем желании «купить» трехкомнатную квартиру, я узнала, что мне могут предложить вариант на первом этаже в уже сданной очереди или на втором в следующей. Первый этаж меня никак не устраивал, поэтому менеджер стала рассказывать мне о второй очереди строительства. Выяснилось, что пока на ее месте стоит старый барак, а строительство начнется после переселения его обитателей в квартиры первой очереди. Проектной декларации на вторую очередь нет, она должна появиться после сноса барака. Единственный документ, с которым я могу ознакомиться сейчас, это проект планировки квартиры.

Продажа жилья во второй очереди идет по предварительным договорам участия в долевом строительстве – что неудивительно, учитывая отсутствие документов. Срок этого договора ориентировочно до мая, тогда будут перезаключаться основные договора долевого участия. Несмотря на это, за жилье во второй очереди необходимо вносить 100% предоплату, так же, как и в первой, где продажи идут в соответствии с 214 ФЗ. Вариантов с рассрочкой застройщик не предлагает.

Рассказать о том, сколько стоит регистрация ДДУ и права собственности в регпалате, менеджер мне не смогла – как и ответить на вопрос, оказывает ли фирма такие услуги вообще. На все мои уточняющие вопросы она упорно отвечала, что не понимает, о чем речь. Никакой информации я не смогла получить и по вопросу ипотеки, а ведь ее и на сайте нет.

Квартиры и цены

Трехкомнатная квартира, на которой я в итоге остановилась, находится на втором этаже, имеет площадь 70,16 кв. метров и стоит примерно 4,77 млн рублей. Стоимость квадратного метра в трешке во второй очереди составляет 68 тысяч рублей, в двухкомнатной – 70 тысяч рублей, в однокомнатной – 72 тысяч рублей. Сдается жилье готовым под чистовую отделку: в квартире установлены счетчики воды, сделана стяжка, выполнена разводка электричества.

В первой очереди предлагаются следующие варианты:

Кол-во комнат

Площадь

Стоимость (ориентировочная)

Однокомнатная

35,37 кв. метров

Все проданы

Двухкомнатная

64,24 – 65,6 кв. метров

78 тысяч рублей за кв. метр

Трехкомнатная

(всего 2 квартиры)

75,67 – 81,35 кв. метров

≈ 74 тысяч рублей за кв. метр

 

Во второй очереди (на основании проектов планировки квартир) варианты такие:

Кол-во комнат

Площадь

Стоимость (ориентировочная)

Однокомнатная

35,39 – 44,7 кв. метров

72 тысяч рублей за кв. метр

Двухкомнатная

50,51– 63,46 кв. метров

70 тысяч рублей за кв. метр

Трехкомнатная

70,16 –77,6 кв. метров

60 тысяч рублей за кв. метр

 

Можно сравнить цены с расположенным рядом популярным жилым комплексом «Опалиха О2» от компании Urban Group: там стоимость «квадрата» начинается от 69,4 тысяч рублей. Разница незначительная, но у «Опалихи О2» срок приемки госкомиссии на год раньше.

Визит на стройку

Добираясь в Красногорск, я имела возможность оценить внушительного размера пробку в сторону Москвы, которая более-менее начинает двигаться только в районе 12 часов дня. Владельцам личного автотранспорта не позавидуешь, зато до электрички всего 15 минут пешком.

Несмотря на то, что сотрудница застройщика ничего не рассказала мне о дороге на объект, стройку я нашла без труда. Так как сейчас там ведутся отделочные работы, снаружи активной деятельности не видно, однако дом выглядит полностью готовым и сомневаться в том, что сроки будут выдержаны, причин нет. Рядом находится и единственный завершенный объект застройщика – дом по улице Геологов, 2 «А».

Во время телефонного разговора менеджер «ИССИ-Инвест» предупредила меня, что офиса на стройке нет, поэтому, увидев сооружение контейнерного типа с вывеской «Офис продаж», я несколько удивилась. Оказалось, что это офис генерального подрядчика, компании «СтройАльянс», который продает часть квартир в «Доме на Геологов» по договору уступки прав. Цены у подрядчика несколько выше, но это компенсируется грамотностью персонала и значительно более мягкими условиями оплаты.

Выбранную мной квартиру предложили купить за 5,05 млн рублей, но с рассрочкой по одной из следующих схем: на полгода без процентов (первоначальный взнос – 30% стоимости жилья) либо на год с тем же первоначальным взносом, а остаток суммы под 15% годовых. Менеджеры ответили на все мои вопросы, рассказали об ипотеке (она есть всего от двух банков – Сбербанка и банка Возрождения). И даже вопрос о регистрации договора и права собственности не показался им сложным: оформление ДДУ стоит 15 тысяч рублей, права собственности – 30-40 тысяч рублей.

Инфраструктура

Обещанные на сайте «все необходимые социальные объекты» на поверку оказались собственной инфраструктурой упомянутого выше жилого комплекса «Опалиха О2». В старом микрорайоне, состоящем из частных домов и нескольких пятиэтажек, нет почти никаких учреждений – только детский сад возле станции и школа рядом с Волоколамским шоссе.

Таким образом, вся нагрузка упадет на детский сад, запланированный в «Опалихе О2». Как будут выходить из положения родители школьников, предполагать сложно.

Поездка в офис: предупреждать надо!

Когда я попала в офис и сказала, что хотела бы посмотреть документы и обсудить покупку квартиры, выяснилось, что разговаривать не с кем. Единственный человек, который мог бы что-то рассказать про дом, это начальник отдела продаж, а его нет на месте. Сообщив данную информацию, присутствующие сотрудники сделали мне замечание: хотите поговорить о покупке квартиры – договаривайтесь о встрече заранее!

Так что увидеть мне удалось только документы на новостройку: к счастью, их мог показать юрист. Разрешения на строительство второй очереди и документации на предназначенную для этого землю в папке не оказалось. Видимо, именно этим объясняется отсутствие проектной декларации. О стоимости процедур регистрации юрист также ничего не смог рассказать, зато он распечатал мне предварительный договор долевого участия.

Резюме

Очень неоднозначный проект, плюсов и минусов у которого примерно поровну, но общее впечатление скорее неприятное. Все хорошее, что можно о нем сказать, требует продолжения «да, но…». Красногорск сейчас находится на пике популярности у покупателей жилья в новостройках, да и локация рядом со станцией электрички удобна, однако про автомобили здесь лучше забыть, а электричка подходит не всем.

Цены в новостройке среднерыночные, но площади квартир небольшие, да и стадию готовности за те же деньги можно найти более высокую. Первую очередь отстроили вовремя, но на вторую нет никакой документации, а продажи уже открыты.

К «чистым» минусам можно отнести: неудобную схему оплаты (отсутствие рассрочки от застройщика, ипотека всего в двух банках), полное отсутствие инфраструктуры, некомпетентность персонала. Итоговая оценка – не больше «тройки».

Ольга Успенская

5баллов

- обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "дольщики"
Другие материалы с тегом "Домус финанс"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября