Покупка квартиры в строящемся доме несет в себе определенные риски. Сегодня они сведены к минимуму, но все-таки нельзя полностью исключить ситуацию, когда застройщик взял да и нарушил сроки сдачи. Новострой-М рассказывает, что делать дольщику в этом случае.
ДДУ – панацея или нет?
Сроки сдачи – на что обращать внимание
Нарушение сроков – в чем причины?
Как действовать, если допущен срыв срока ввода
В случае банкротства застройщика
Нюансы для ипотечников
Как определить, что дом не введут вовремя?
ДДУ – панацея или нет?
В июле 2019 года рынок первичного жилья изменился безвозвратно. Купить квартиру в строящемся доме стало можно только при использовании эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков хранятся вплоть до окончания строительства.
Переход средств осуществляется лишь в двух случаях: либо застройщик передает собственнику готовое жилье, либо оба участника намереваются прекратить отношения – и тогда происходит расторжение ДДУ (договора долевого участия). А до этого момента ни одна сторона не может воспользоваться этим «депозитом».
Такое решение обезопасило простых людей при покупке квартиры на этапе котлована. Остался в прошлом их главный кошмар – вероятность превращения в обманутых дольщиков, когда остаешься у разбитого корыта: и без жилья, и без денег. Однако панацеей от всех возможных неприятностей эскроу-счета так и не стали.
Например, они не дают гарантий, что стройка не затянется на неопределенный период. В этом случае дольщики, ежемесячно вносящие платеж по ипотеке и параллельно снимающие квартиру, оказываются под «двойным ударом» финансовых обязательств, и у них каждый день буквально на вес золота. И на этот случай им лучше иметь запасной план действий.
Кроме того, государством определен лимит гарантированного возврата средств с эскроу-счетов – это 10 млн рублей, которые подлежат страхованию АСВ (Агентством по страхованию вкладов). То есть, если дольщик приобрел жилье за 15 млн руб., а стройка «встала», он сможет вернуть только 10 млн. По нынешним временам не такая уж большая сумма – «однушки» в ряде московских новостроек уже стоят дороже. Также не вернутся и уже уплаченные проценты по ипотеке.
С другой стороны, затягивать строительство намеренно застройщик не станет, ведь это невыгодно: если он использует банковское финансирование, за каждый лишний день придется платить проценты.
Сроки сдачи – на что обращать внимание
Срок сдачи многоквартирного дома указан в договоре долевого участия. Чтобы успеть к обозначенной в нем дате, застройщик должен пройти несколько важных процедур и получить по итогу разрешение на ввод объекта долевого строительства, которое свидетельствует о том, что новостройка полностью достроена и готова к заселению.
Но это не означает, что дольщик сразу станет обладателем собственной новенькой квартиры. Чтобы получить от нее ключи, нужно предварительно пройти процедуру осмотра жилья и подписать акт приема-передачи. Только после этого можно начинать делать ремонт и устраивать новоселье. Сам факт подписания документа означает, что обе стороны согласны с тем, что они в полной мере исполнили свои обязательства друг перед другом, а также подтверждает передачу квартиры от продавца к покупателю.
Акт необходимо «завизировать» до определенного момента, прописанного в ДДУ. Он может быть указан в виде конкретной даты или в более общем виде (например, II квартал 2025 года), чтобы новостройка считалась сданной вовремя. Опоздание даже на 1 день может считаться нарушением сроков.
Стоит оговориться, что застройщики, как правило, обозначают в ДДУ две даты: одну – плановый срок ввода дома в эксплуатацию, а вторую – срок передачи ключей. Обе даты даются с «запасом», так как компании желают подстраховаться от возможного срыва сроков и выплаты неустойки.
Нарушение сроков – в чем причины?
«Провал» по срокам не всегда случается из-за недобросовестности застройщика. Порой причины не зависят от него напрямую. Например, могут наблюдаться сбои в поставках необходимых стройматериалов или оборудования, город не дает «добро» на подключение коммуникаций или происходит форс-мажор вроде пандемии коронавирусной инфекции.
В любом случае, какой бы ни была причина переносов срока ввода дома, застройщик обязан уведомить об этом своих клиентов не позднее, чем за 2 месяца. В этом случае обычная практика – составить дополнительное соглашение к уже существующему договору и указать в нем новые даты передачи жилья собственникам.
Подписывать такой «допник» или нет, каждый дольщик решает для себя сам. Застройщики нередко склоняют чашу весов в свою сторону при помощи различных «завлекалок» (подарки, бонусы, скидки). Однако надо понимать, что в случае добровольного согласия и подписания новых бумаг взыскать неустойку по ДДУ за каждый день просрочки уже не получится.
Формула, по которой можно рассчитать размер неустойки: цена квартиры х 1/300 х ставка рефинансирования х количество дней просрочки х 2 (физическому лицу пени уплачиваются в двойном размере).
Как действовать, если допущен срыв срока ввода
В 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» четко говорится, что при переносе срока строительства более чем на 2 месяца от даты, прописанной в ДДУ, дольщик имеет право:
- взыскать неустойку (пеню) с застройщика;
- расторгнуть договор и вернуть свои деньги.
Сразу оговоримся: второй вариант – не самый удачный во всех смыслах, и прибегать к нему стоит в исключительных случаях. Во-первых, по прошествии времени изначально вложенная в покупку объекта недвижимости сумма успевает обесцениться, и приобрести на нее аналогичную по параметрам квартиру в равнозначной локации уже получится едва ли. Во-вторых, рыночная стоимость жилья обычно превышает и сумму неустойки, и сумму покупки, так что «избавляться» от недвижимости просто нецелесообразно. Лучше набраться терпения и дождаться, пока застройщик достроит дом – если только речь не идет о каких-то из ряда вон выходящих ситуациях.
Для взыскания неустойки следует направить претензию в письменном виде на адрес компании-застройщика заказным письмом. Если договориться по-хорошему не удастся (компания будет долго тянуть с ответом, отказываться от положенных дольщику выплат и т. п.), стоит обратиться в суд. Для этого понадобится составить исковое заявление и приложить к нему копию претензии, ранее отправленной застройщику, а также копии документов по сделке. Если суд примет сторону истца и обяжет строительную компанию удовлетворить его обращение, то застройщик будет вынужден помимо компенсации дополнительно уплатить штраф в размере 50% от суммы иска за отказ от добровольного сотрудничества. Также дольщик может потребовать возместить ему моральный ущерб и оплатить услуги юриста.
В случае банкротства застройщика
Если ситуация развивалась по самому негативному сценарию и застройщик признан банкротом, то его задолженности перед третьими лицами станут покрываться в счет имеющихся у него средств и имущества. Причем, в порядке очередности, предусмотренной законодательством РФ. Так, например, сначала будут погашать долги застройщика по зарплате, и лишь потом перейдут к рассмотрению претензий от подрядчиков, банков и несостоявшихся собственников. Из-за этого нередко получается так, что на всех желающих средств обанкротившейся компании не хватает и о компенсации придется забыть.
Однако это один из самых негативных вариантов развития событий. Бывает и так, что конкурсный управляющий видит, что есть возможность сохранить строительную компанию и достроить объект под внешним управлением (тут в игру может включиться Фонд защиты прав дольщиков). Тогда заключается мировое соглашение, и дольщики ждут получения своих квартир. К сожалению, и это не гарантирует того, что стройка завершится быстро и безболезненно. Однако такой исход лучше, чем пустые карманы.
В 2019 году Минстрой подготовил список условий, согласно которому наблюдательный совет Фонда будет решать, что более целесообразно: выплата компесаций или завершение строительства конкретного дома.
Случай с банкротством компании Urban Group продемонстрировал, что часть дольщиков получили страховые выплаты, а часть – остались ждать достройки домов.
Нюансы для ипотечников
Если квартира куплена в ипотеку, то после ввода дома необходимо сначала оформить право собственности, а затем в течение 3 месяцев предоставить в кредитную организацию документы, подтверждающие целевое использование выданных средств (выписку из ЕГРН, страховой полис, отчет об оценке недвижимости).
Если сроки ввода здания в эксплуатацию переносятся, то стоит об этом сообщить в банк, особенно если необходимо снова предоставить документы о целевом использовании кредита. Для этого нужно написать заявление и приложить бумаги, которые подтвердят нарушение или полный срыв сроков сдачи объекта долевого строительства. Это может быть допсоглашение к ДДУ, официальное уведомление застройщика о переносе сроков окончания строительства или решение суда о признании застройщика банкротом. Главное – не тянуть до последнего, а обязательно проинформировать банк о сложившейся ситуации.
Как определить, что дом не введут вовремя?
Конечно, брать на себя роль Ванги не хочет никто, однако есть определенные признаки, прямо или косвенно указывающие на то, что на стройплощадке имеются проблемы с графиком строительства. А значит и ввод в эксплуатацию могут перенести.
- Нет отчетов о ходе строительных работ. По закону, застройщик обязан публиковать такие отчеты на сайте ЕИСЖ «Наш Дом.рф». Кроме того, ответственные компании ведут трансляцию стройки через веб-камеру и ежемесячно выкладывают фотоотчеты на своих сайтах или сайтах ЖК. Также проблемы можно заметить и визуально: если на стройплощадке нет рабочих или их очень мало, строительные краны замерли или вовсе нет техники. Ну и если по объекту уже фиксировались неоднократные переносы сроков ввода.
- В документации (разрешение на строительство, договор аренды земельного участка) вот-вот истекает указанный срок действия, а застройщик и не думает его продлевать. Или сроки уже давно истекли.
- Проект аккредитован всего одним банком или ипотеки нет совсем. В случае со строительством апартаментов это допустимо (но там и нет компенсации за срыв сроков по ДДУ, так как это не жилье), а вот в случае со строительством жилого объекта отсутствие ипотеки наводит на негативные мысли.
Читайте также:
Квартира от застройщика-банкрота: дорого, долго, опасно
«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»
Автор: Анна Трифонова
Дата публикации 06 сентября 2023
