Наталья Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, какие виды мошенничества при продаже квартир в новых домах сегодня бывают и как можно минимизировать риски.
Застройщики заключают договоры с организациями — дают им возможность продавать права на недвижимость третьим лицам, и при этом тоже занимаются реализацией уже проданных квартир физическим лицам (дольщикам), ссылаясь на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которые приобрели эту недвижимость.
Вместо ДДУ застройщики предлагают предварительные договоры купли продажи. А привлечение денежных средств по предварительным соглашениям на стадии строительства по закону невозможно.
Также застройщики заключают с покупателями договоры купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Примечательно, что правообладателями по таким договорам могут выступать не только застройщики, но и другие юридические лица — в таких случаях шансы получить квартиру становятся очень малы. При этом формы договоров, по которым перечисляют денежные средства, могут быть совершенно разными.
Вексельные схемы довольно широко применяют на рынке новостроек, однако они никак не защищают права приобретателей. Дело в том, что такие схемы предполагают перечисление денежных средств без заключения ДДУ. А с юридической точки зрения, покупатель может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только вложенные средства, но не квартиру. Согласно статье 815 ГК РФ, вексель — это «…ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы...». Таким образом, нет никаких гарантий, что застройщик не вернет вместо передачи прав на квартиру обесцененные инфляцией деньги.
Заключение других предварительных договоров (долевого участия, соинвестирования, участия в ЖСК) с оплатой на их основании денежных средств — также незаконно. В настоящий момент это самое распространенное нарушение на рынке. Застройщики предлагают такие договоры до получения ими полного пакета документов на строительство, обещая заключить ДДУ после.
Хотя ДДУ — это самый надежный способ приобретения недвижимости в новостройках, он не всегда является полной гарантией безопасности. Например, в случае его заключения не на полную стоимость: разницу между ценой квартиры и стоимостью по договору могут предложить перечислить или на основании дополнительного соглашения, или при помощи векселей.
Кроме того, все еще на рынке периодически появляются «компании-однодневки», которые получают пакет необходимых документов для строительства, собирают деньги дольщиков и исчезают. К этому виду мошенничества можно отнести и преднамеренное банкротство застройщиков. К счастью, мошенничество такого рода постепенно уходит в прошлое, во-первых, благодаря более жесткой позиции правоохранительных и контролирующих органов, во-вторых, благодаря самим дольщикам, которые к вопросу покупки квартиры теперь подходят очень серьезно.
Также распространены случаи, которые нельзя назвать мошенничеством в полной мере, но их незаконность несомненна.
Так, при заключении ДДУ некоторые застройщики пытаются заработать на дополнительных услугах, которые на самом деле не оказывают. Более того, стоимость таких «услуг» значительно выше рыночной, но их оплата обязательна для заключения договора. Важно отличать подобные виды дополнительного «заработка», от действительно оказываемых услуг, к которым можно отнести: оформление права собственности на объект недвижимости, регистрацию договора долевого участия, согласование перепланировки объекта долевого строительства, получение налогового вычета при покупке недвижимости.
Как минимизировать риски при вступлении в долевое строительство
До посещения офиса застройщика или риелтора нужно обязательно побывать на строительной площадке. Самые рискованные проекты — те, которые находятся на начальной стадии (котлован, фундамент), на которых ведут работы по прокладке коммуникаций (особенно актуально в Подмосковье). Необходимо оценить скорость строительства, присутствие рабочих на объекте. Если рядом есть жилые дома, желательно переговорить с местными о ходе строительства.
Также можно познакомиться с другими проектами застройщика, если они есть, поговорить с жителями уже достроенных домов на форумах – как правило, люди охотно делятся нюансами работы застройщика.
Кроме того, следует:
- проверить, получил ли застройщик все документы, необходимые для начала строительства;
- ознакомиться с учредительными документами застройщика;
- внимательно изучить договор, в том числе прояснить все моменты, которые вызывают сомнения, соотнести положения договора с положениями действующего законодательства, исключить или заменить спорные или допускающие двоякое толкование положения (по возможности);
- изучить все документы, указанные в договоре как правоустанавливающие (и получить их копии);
- в случае приобретения квартиры по договору уступки права требования, запросить заверенную копию ДДУ, документы, подтверждающие оплату ДДУ (в том числе первичные), документы, подтверждающие полномочия подписантов по данному договору, заказать выписку из ЕГРП о регистрации ДДУ;
- все, даже самые незначительные оплаты, осуществлять только через банк.
Дата публикации 06 апреля 2015
