Несмотря на засилье апартаментов в Москве, чиновники выступают против данного сегмента рынка новостроек, в то время как покупатели, наоборот, активно его поддерживают. Портал Novostroy-M.ru выяснил, где продаются самые дешевые апартаменты и каковы их дальнейшие перспективы в свете последних изменений в законодательстве.

Действительно, широкое распространение апарт-комплексов не дает покоя московским властям, которые обеспокоены тем, что в официальных документах нет самого понятия «апартаменты», отчего застройщики имеют большую свободу при реализации подобных проектов. Именно по этой причине в апарт-комплексах зачастую нет детских садов, школ, поликлиник и прочих инфраструктурных объектов. Их отсутствие позволяет снизить стоимость квадратного метра на 20-30%.

«Средняя стоимость квадратного метра апартаментов (без учета элитных проектов) в январе зафиксирована на отметке 258 тыс. руб. Средняя стоимость апартаментов комфорт-класса составила 198 тыс. руб., а бизнес-класса - 291 тыс. руб.»

Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»

Цена сегодня, как и прежде, является решающим фактором при покупке, особенно в сегментах «эконом» и «комфорт». Учитывая это, несложно понять, почему апарт-комплексы в Москве стали так популярны – в настоящее время доля такой недвижимости на первичном рынке составляет около 30%. «По итогам 2014 г. общее количество апартаментов на экспозиции составило около 8 тыс. лотов (+33,5% к I кварталу 2014 г.) общей площадью 519 тыс. кв. м, в продаже находится 96 корпусов (прирост к началу года составил 39%)», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Подавляющее большинство проектов относятся к бизнес-классу – порядка 50%. Во многом это объясняется выгодной локацией – СЗАО, САО, ЮАО, рядом с ТТК. На втором месте – элитные апартаменты, доля которых составляет 30-35%, все они расположены в ЦАО. Наконец, за пределами ТТК и даже за МКАД, в различных округах столицы, в том числе в Новой Москве, находятся комплексы эконом- и комфорт-класса – 20-25%.

«В основном комплексы апартаментов комфорт-класса сейчас представлены в границах «старой» Москвы на удалении до 10 км от ТТК, преимущественно это САО и СЗАО. Проекты эконом-класса располагаются ближе ко МКАД на менее популярных направлениях»

Иван Татаринов, GLINCOM

Среди интересных проектов массового сегмента можно отметить МФК «Савеловский сити», являющийся примером реновации бывшей промышленной территории в СВАО. В рамках проекта будет создана вся необходимая социальная инфраструктура. В пешеходной доступности расположены станции метро «Дмитровская» и «Савеловская». В рамках первой очереди планируется возведение двух 19-этажных монолитных башен с подземным паркингом и апартаментами, а также многоуровневого крытого паркинга рядом с домами. В рамках второй очереди будут построены две офисные башни и два 46-этажных здания с апартаментами.

Апарт-комплекс «Старт-формат» расположен в микрорайоне «Царицыно-2», поэтому его жителям будет доступна вся социальная инфраструктура:  4 детсада,  поликлиника, 2  школы, множество торговых объектов. К услугам автовладельцев – места в подземном паркинге. Также жители смогут воспользоваться бесплатным Wi-Fi, спортивными мини-комплексами, услугами современной прачечной.

Апарт-отель YE'S входит в состав многофункционального комплекса. Помимо апартаментов здесь будет располагаться фитнес-центр, кафе, торговая галерея. В проекте реализуются апартаменты с полной отделкой и меблировкой площадью от 27,4 до 37,2 кв. м. Владелец апартаментов получает полный пакет гостиничного сервиса, включая уборку помещения.

МФК «Водный» и «Фили Град» относятся к комфорт-классу, однако по своим качественным характеристикам значительно обходят своих «одноклассников» и по сути являются бизнес-классом. К примеру, в каждом проекте будет собственный детский сад, кафе, минимаркет и фитнес-центр. Помимо этого, в МФК «Водный» организована закрытая территория с электронной пропускной системой.

Отказ от строительства объектов социальной инфраструктуры, по словам руководитель отдела аналитики ГК «МИГ-Недвижимость» Елены Чегодаевой, давал девелоперам экономию до 20% от общего бюджета стройки. Именно благодаря этому апартаменты продаются на 15-20% дешевле. Тем не менее, минимальный инфраструктурный набор, необходимый для жизни, предусмотрен в 70% комплексов эконом- и комфорт-класса, утверждает коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.

«В проектах, где площадь большинства апартаментов не превышает 35 кв. м, социальная инфраструктура не востребована. При этом коммерческая инфраструктура апарт-комплексов не хуже, чем у жилых»

Александр Самодуров, NAI Becar

Аналитики ГК «Пионер» и вовсе убеждены, что в первую очередь апартаменты в центре (внутри ТТК) покупают собственники бизнеса и руководители высокого звена (работающие в ЦАО и прилегающих районах), а также люди творческих профессий. Семьи с детьми ориентируются на более зеленые районы и чаще приобретают квартиры в жилых комплексах.

Как рассказал Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, из 12 проектов с апартаментами в сегментах «комфорт» и «эконом» в 3 комплексах предусмотрено возведение собственной социальной и торгово-бытовой инфраструктуры. Еще 2 проекта реализуются в рамках строительства достаточно крупных жилых комплексов, соответственно, покупатели апартаментов будут иметь возможность пользоваться будущей инфраструктурой. Остальные проекты в основном расположены в районах с достаточно развитой социальной и бытовой инфраструктурой.

Таким образом, сегодня можно говорить о том, что апарт-комплексы наряду с традиционными форматами жилья обеспечены социальной и коммерческой инфраструктурой, хоть и не в таком же объеме. Причем зачастую детские сады и школы есть в комплексах массового сегмента, а не в элитных. «Целевая аудитория в дорогом сегменте апартаментов иная – здесь меньше семейных людей и больше «одиночек» (бизнесменов, экспатов), которым не нужны детские садики и школы, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

«Застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры, но ситуация на столичном рынке недвижимости сегодня такова, что без объектов инфраструктуры проект не будет конкурентоспособен»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Вопрос обеспечения апартаментов социальной инфраструктурой ГК «Мортон» решает следующим образом: все комплексы в Подмосковье расположены в уже построенных микрорайонах с развитой инфраструктурой. «Сначала мы начинаем строить жилые корпуса и инфраструктуру, в последнюю очередь – апартаменты, поэтому проблемы отсутствия инфраструктуры в наших апартаментах не существует», - говорит Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест».

Покупателям апартаментов в своем стремлении сэкономить на бюджете покупки не стоит забывать, что по документам подобные объекты не являются жильем, а значит и налоги, и коммунальные платежи начисляются по-другому. Ни для кого не секрет, что содержание такой недвижимости обходится дороже.

Налоговая нагрузка рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объектов, и апартаменты попадают под две категории.  В случае, когда апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также представлены офисы и торговая недвижимость, налоговая ставка составит 2%, как на офисные помещения. То есть, например, ежегодное налоговое бремя на студию 29 кв. м, кадастровая стоимость которой 5 млн рублей, составит 100 тыс. рублей. В случае, если апартаменты представлены в составе гостиничного комплекса, они попадают в категорию прочих объектов, и налоговая ставка по ним составит 0,5%, то есть ежегодный налоговый платеж за ту же студию 29 кв. м составит 25 000 руб. Таким образом, важно еще на этапе покупки понять, к какой категории недвижимости относятся апартаменты. И только если они все-таки получат статус жилых помещений, можно будет расслабиться – ставка налога составит 0,1%.

Счета за коммунальные услуги в апартаментах тоже выше, чем в квартирах. Здесь действуют тарифы для коммерческой недвижимости: водоснабжение выходит на 10% дороже, тепло — на 25%, электричество — на 27%. Между тем точная сумма определяется в каждом конкретном случае, поэтому разница в цене может доходить и до 50%. Ирина Доброхотова приводит пример: семья из четырех человек, проживающая в трехкомнатной квартире площадью 96 кв. м, ежемесячно оплачивает за ЖКУ около 9 тыс. рублей, а за апартаменты с теми же параметрами семья такого же состава заплатит почти 14 тыс. рублей.

Что касается дальнейших перспектив апартаментных комплексов, то выход на строительную площадку многих проектов, особенно бизнес-класса и элитных, может быть отложен в связи с ограниченным спросом в условиях кризиса. Спад спроса наблюдается уже сейчас, во второй половине года он может усилиться. «Вероятнее всего, многие девелоперы займут выжидательную позицию, однако не стоит исключать вероятность начала стройки апарт-комплексов массового сегмента», - говорит Ирина Доброхотова.

Аналитики ГК «Пионер» считают, что последние изменения законодательства, а именно, запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов, позволяют реализовывать апартаменты в первую очередь в гостиничном формате. 

«Говорить о том, что рынок апартаментов сойдет на нет, не приходится. В Москве очень много площадок, не предназначенных для строительства жилых объектов, а реализовывать там иные проекты менее рентабельно»

Инна Игнаткина, «МИЦ-Недвижимость»

По мнению Елены Чегодаевой, увеличение имущественного налога до 2% тоже может снизить спрос на апартаменты, особенно в массовом сегменте. В результате данный формат вернется к развитию преимущественно в элитном классе.

А вот генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева настроена весьма оптимистично, говоря о том, что апартаменты продолжат конкурировать с квартирами, во-первых, за счет того, что апартаменты имеют меньшие площади, в таких проектах можно приобрести редкие для Москвы квартиры-студии; во-вторых, за счет выгодного расположения (например, в пределах ТТК) покупатели будут отдавать предпочтение апартаментам. 

Так или иначе, но в 2015 г. на рынок уже вышли или будут выходить новые проекты апартаментов в разных ценовых сегментах. Например, МФК «На Галушкина», Клубный дом «На Пришвина», Клубный дом «На Менжинского», МФК Renaissance Moscow Towers. В новом ЖК «Хорошевский» заявлены апартаменты, однако пока они не выведены в продажу. Также велика вероятность появления апартаментных комплексов в рамках реновации промзоны «ЗИЛ» и строительства ЖК «Город на Реке Тушино-2018».

Читайте также: 

Блиц-опрос: рынок апартаментов может сократиться из-за новых градостроительных правил