22 января 2014

Что купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке?

По сути первичная недвижимость – это объекты, на которые еще не оформлено право собственности. И даже если квартира построена полгода назад, в ней никто не жил, но на объект уже оформлено право собственности, это уже вторичка. Один из самых частых вопросов, которым задается будущий покупатель квартиры в Москве: «Что купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке?» Чаши весов колеблются то в одну, то в другую сторону. Недавнее введение банком «ВТБ24» единых ставок по ипотеке на первичное и вторичное жилье, возможно, заставит многих сделать выбор в пользу новостроек.

Что купить – вторичку или квартиру в новостройке?

Что дешевле?

Принято считать, что вторичка намного дороже новостроек. Но почему? Ведь новые вещи должны цениться выше? Или дело в том, что во вторичное жилье можно сразу заехать и жить? Давайте разбираться.

«Здесь важно понимать, о каком рынке мы говорим. Если это Москва – да, действительно, качественная вторичка в столице, как правило, дороже новостроек. При этом очевидно, что квартира в ветхом панельном доме советского периода вряд ли будет стоить больше, чем жилье в возводимом рядом современном здании»

Павел Лепиш, «Домус финанс»

А в Подмосковье, по словам генерального директора компании «Домус финанс» Павла Лепиша, вторичное жилье почти всегда дешевле, чем новостройки. Объясняется это тем, что основная доля вторичного фонда в области заметно обветшала и потому мало интересует обычных покупателей и частных инвесторов. Исключение составляют дома, построенные в 2000-х годах, – они достаточно востребованы и могут стоить дороже, чем строящееся жилье.

При этом, как подчеркивает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева, в Подмосковье продается не так много вторичного жилья с историей, преобладает первичное жилье и так называемая новая вторичка - квартиры в новостройках, которые выставляют на продажу собственники. «Цена на такое предложение обычно на 10-15% выше цены аналогичных первичных квартир, поскольку на руках уже имеется свидетельство о собственности», – говорит Галина Гараева.

Один из самых важных факторов, снижающих стоимость новостроек, – то, что покупатель не может въехать в новую квартиру сразу же, а вынужден ждать окончания строительства.

«Минимальные цены устанавливаются на этапе start-up, в момент вывода новостройки на рынок. Далее, по мере увеличения степени готовности и спроса на объект, цены повышаются. В среднем с начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию рост составляет 30-35%».

Светлана Бирина, «НДВ-Недвижимость»

Кроме того, если жилье продается без отделки, покупателю придется тратить дополнительные время и средства на ремонт.

Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина подчеркивает: «Немаловажным фактором является возможность повременить с ремонтом. Вторичное жилье можно подобрать так, чтобы сразу въехать в квартиру и жить в ней, и уже только потом приступить к переделке метров на свой вкус».

Плюсы и минусы

Плюсы и минусы есть как у первичного, так и у вторичного жилья.

1. Риски

Из-за долгой истории и смены собственников до заключения договора купли-продажи вторичной квартиры необходимо провести проверку ее юридической чистоты. Новостройка не имеет юридических обременений, но покупатель должен помнить о риске недостроя.

«Преимущество новостроек – отсутствие истории (покупатель становится первым владельцем квартиры) и привлекательные цены на этапе строительства. Что касается ремонта, то на рынке представлены проекты с отделкой квартир, в том числе включенной в стоимость жилья, а не представленной в качестве коммерческой услуги»

Павел Лепиш

Рынок первичной недвижимости Московского региона за последние несколько лет стал гораздо более цивилизованным, чем в 2000-х, и этому немало поспособствовало принятие 214-ФЗ. Кроме того, с 1 января 2014 года компании, строящие жилье, должны страховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками (или оформлять банковскую гарантию) на случай неисполнения обязательств перед покупателями или банкротства компании. Без страхования или банковской гарантии застройщики не могут регистрировать договоры долевого участия. Это делает приобретение жилья по ДДУ еще более безопасным. А вот покупка вторички по-прежнему несет в себе многие скрытые угрозы для покупателя. На сто процентов удостовериться в том, что вторичная квартира юридически чиста, практически невозможно.

2. Ипотека

До недавнего времени покупатели делали выбор в пользу вторичного жилья еще и потому, что банки кредитовали такие покупки охотнее и на лучших условиях, чем финансировали приобретение квартир в строящихся комплексах. Однако, как замечает Галина Гараева, в последние годы наблюдается смягчение условий кредитования на первичном рынке.

«Еще несколько лет назад банки крайне неохотно кредитовали новостройки, сейчас ситуация выровнялась. Требования к первоначальному взносу и ставки также смягчились и приблизились к показателям вторичного рынка. В рамках специальных акций вполне можно встретить условия кредита на новостройку более выгодные, чем на вторичное жилье»

Галина Гараева

Плюсы и минусы вторичного жилья и квартир в новостройках Москвы

Более того: 20 января один из крупнейших ипотечных банков России «ВТБ24» (а также входящий в группу «ВТБ» «Банк Москвы») ввел новую линейку программ кредитования, которые предполагают одинаковые ставки для вторичного жилья и новостроек. То есть заемщик теперь не должен производить доплату в период до передачи готовой квартиры в залог банку. Это не первый, но знаковый пример одинаковых условий ипотеки на первичку и вторичку – и не исключено, что другие крупные банки последуют примеру «ВТБ24».

Для покупки квартиры у застройщика для оформления ипотеки требуется гораздо меньшее количество документов, чем при кредитовании вторичного жилья. Однако, выбрав новостройку, покупатель может выбирать только из тех банков, которые аккредитовали объект. Обычно таких банков не менее трех, но не более десяти. В случае со вторичным жильем покупатель может обратиться с заявлением в любой ипотечный банк.

3. Ассортимент

В Москве рынок новостроек гораздо более узкий, чем рынок вторичного жилья. Дело в том, что предложение строящегося жилья в столице ограниченно. В то же время на вторичном рынке проходит не только купля-продажа недвижимости, но и альтернативные сделки: люди обменивают квартиры на большую или меньшую площадь, меняют район проживания, разъезжаются, а каждая десятая альтернативная сделка связана с обменом двух квартир на одну большую.

В Подмосковье же, по словам Павла Лепиша, правит бал именно первичная недвижимость. Выбор новостроек в области огромен – и по качеству, и по цене, и по расположению относительно Москвы.

«Кроме того, областной рынок новостроек сегодня очень прозрачен, почти все новые проекты реализуются в соответствии с 214-ФЗ и аккредитуются надежными банками. Таким образом, здесь проще купить новую квартиру в ипотеку, чем долго и нудно собирать документы для приобретения в кредит вторичного жилья»

Павел Лепиш

4. Качество предложения

Немаловажно и то, что качество старого жилого фонда (за исключением «новой» вторички, возведенной в 2000-е годы) в Подмосковье невысоко, а покупатели не хотят приобретать «убитые» квартиры в хрущевках.

Плюсы вторички Плюсы новостроек
Возможность въехать сразу после покупки Нет необходимости проверять юридическую чистоту квартиры
Нет риска недостроя Меньшая стоимость
Более широкий выбор квартир Как правило, более современные коммуникации и лучшее состояние жилья
Часто более низкая ставка по ипотеке Легче собрать документы на ипотеку

 

Взаимозачет и trade-in

Нередко, желая улучшить жилищные условия, клиенты агентств переезжают из старых квартир в более просторное жилье в новостройках. Для таких клиентов крупные агентства, которые занимаются как первичной, так и вторичной недвижимостью, предлагают услугу взаимозачета.

Подавая старую квартиру и покупая новую у одного и того же риелтора, клиент экономит на услугах компании, так как заинтересованный в продаже новостройки риелтор устанавливает минимальную комиссию на реализацию вторичного жилья.

«Взаимозачет – это обмен вторичной квартиры на жилье в новостройке, который, по сути, представляет собой альтернативную сделку. Подготавливается пакет документов и квартира выставляется в продажу на рыночной цене. После того как покупатель на квартиру найден и проведены взаиморасчеты, вырученные деньги направляются на покупку квартиры в новостройке»

Светлана Бирина

В случае если времени на продажу имеющегося жилья нет и необходим срочный обмен, существует другая схема – trade-in. Агентство само выкупает квадратные метры у клиента и взамен предоставляет квартиру в новостройке (если необходимо - с доплатой или привлечением ипотеки). Это гораздо более быстрая операция, чем взаимозачет, но намного менее выгодная для клиента: агентство принимает на себя риски по реализации старой квартиры, но платит за выкупаемое жилье меньшую сумму.

Другие материалы с тегом "ВТБ24"
Другие материалы с тегом "Галина Гараева"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября