31 мая 2013

Новостройки Красногорска: где купить квартиру за 5 млн рублей?

5 млн рублей – вполне разумный бюджет на покупку квартиры. Пожалуй, не в Москве, но в ближайшем Подмосковье, зато не крошечной студии, а полноценной двухкомнатной. Одно из самых привлекательных и активно развивающихся направлений Подмосковья – Красногорск и окрестности. На его статус влияют богатая торговая и социальная инфраструктура и хорошая транспортная доступность. Станции метро «Митино» и «Пятницкое шоссе» находятся почти на границе с Красногорским районом, на Звенигородском шоссе бессветофорное движение, Новорижское шоссе было реконструировано, железнодорожная ветка соединяет Красногорск с центром Москвы. Роль играет и «большая вода» - Павшинская пойма.

В Красногорском районе и в самом городе легко найти новостройки как эконом- и комфорт-класса, так и элитные. Нельзя сказать, что цены на жилье в Красногорске ниже или выше, чем в других подмосковных городах, – все зависит от комплекса. Однако, даже если вы отталкиваетесь от строго определенного бюджета в 5 млн, при выборе стоит руководствоваться не только ценой.
О проектах

Начнем с проекта «Опалиха 02» компании «Урбан групп». Это жилой комплекс, состоящий из 8 многоквартирных домов переменной этажности – от 7 до 8 этажей. Комплекс с одной стороны граничит с частным сектором, с другой – с лесом. С двух других сторон находятся невысокие жилые дома. Сроки сдачи корпусов — III квартал 2012 – IV квартал 2013 года, так что сейчас поселок уже практически полностью возведен. Чем ближе к зеленому массиву, тем ниже застройка. Есть прогулочные зоны. Расположен ЖК «Опалиха О2» в 10 км от МКАД, между Волоколамским шоссе и Рижским направлением железной дороги.

«Дом на Геологов» от «ИССИ-инвест» - пока это единственный 4-подъездный 10-этажный корпус по адресу: Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Геологов, уч. рядом с д/в № 18, то есть совсем рядом с ЖК «Опалиха 02» и в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Когда будет сдан в эксплуатацию весь дом, пока не известно. Первые две секции уже построены, началась выдача ключей, и это соответствует заявленным в проектной декларации планам. А вот с 3 и 4 секциями ничего не ясно: их строительство не начиналось, и проектной декларации найти не удалось.

ЖК «Красногорские ключи» – тоже пока единственный дом в 4 подъезда по 25 этажей. Но в ходе строительства запланирована масштабная реконструкция существующего микрорайона №4, которая предлагает сооружения новых жилых домов и общественных зданий на месте старой застройки. Возведение новых домов ведется поэтапно: первая очередь займет место восьми жилых домов серии К-7. 10- и 12-этажки по контуру квартала сохранятся. Точные сроки всей реконструкции не указаны. Первый дом предполагается сдать в эксплуатацию в конце этого года. Дом расположен рядом с железной дорогой, станция «Павшино» в двух минутах пешком.

ЖК «Изумрудные Холмы» - большой строящийся комплекс комфорт-класса в Красногорске, на Волоколамском шоссе. Здесь расположатся несколько многоквартирных жилых корпусов, пансионатов и гостиниц, а также крупный спортивно-развлекательный комплекс. Проект был запущен в 2009 году, тогда же начались продажи. Изначально первый из возведенных корпусов (№ 9) планировалось сдать в четвертом квартале 2011 года, однако из-за сложностей с проведением коммуникаций дом был сдан во втором квартале 2012 года, ключи выдали только в конце мая прошлого года. Сейчас продажи идут в девяти корпусах. Дата завершения всего микрорайона не определена.

ЖК «Пятницкие кварталы» от Urban Group - мультиформатный жилой комплекс в районе с дачно-коттеджной застройкой рядом с деревней Сабурово. Здесь можно купить квартиры в домах высотой от 4 до 8 этажей и таунхаусы. Девелопер тот же, что и у «Опалихи 02», застройщики разные. От «Пятницких кварталов» до метро «Пятницкое шоссе» - всего 8 км. Рядом лес. Строительство первой очереди стартовало в 4 квартале 2012 года, окончание намечено на 1 квартал 2015 года. О количестве очередей и дате окончания строительства всего комплекса в целом пока ничего не говорится.

ЖК «Молодежный-I» - по сути это, как и «Дом на Геологов», тоже один корпус, правда, внутри квартала «Молодежный», куда входит несколько высотных жилых домов и бизнес-центры, а впоследствии должен появиться садик и другие объекты инфраструктуры. ЖК «Молодежный-I» представляет собой 20-этажное здание с техническим подпольем и торговым первым этажом. До МКАД – 2,5 км. За 10 минут пешком можно дойти и до железнодорожной станции «Павшино». Дом начали строить в 3 квартале 2011 года, сейчас на объекте уже работает Госкомиссия. Здесь же строятся «Молодежный-II, III и IV». Второй предполагается сдать в конце этого года, третий - в 3 квартале 2015-го, информация о четвертом пока отсутствует.

Микрорайон «Павшинская пойма» (другое его название – ЖК «Красногорье») – большой проект, состоящий из четырех очередей. Сейчас продаются в основном квартиры в домах переменной этажности (от 7 до 21 этажа) в четвертом микрорайоне. Значительный плюс – развитая инфраструктура: детские сады, школы, поликлиники, наземные и подземные парковки, магазины, АТС, гостиницы, офисы, библиотеки, рестораны и прочее, прочее. Большую роль играет и близость к Москве: до МКАД всего 2 км. Недалеко – железнодорожная станция «Павшино», также на автобусе можно добраться до метро «Сходненская» и «Тушинская». Застройщик, ГК «СУ-155», продает квартиры не по известному всем 214-ФЗ, а по договору участия в ЖСК. На сайте микрорайона проектной декларации нет, в офисе на участке ее не показывают, так что ни о сроках окончания строительства судить сложно.

Характеристики домов, отделка и инфраструктура

В прошлом году Красногорск стал лидером по объемам строительства среди подмосковных городов, и подавляющее большинство новостроек здесь – монолитно-кирпичные. Это заметно и по тем жилым комплексам, где можно купить квартиру в пределах 5 млн рублей. Но вот по инфраструктуре этих комплексы разительно отличаются друг от друга.

 

Жилой комплекс

Тип строительства и отделка

Инфраструктура

«Опалиха О2»

Монолитный железобетонный каркас с мелкоштучным заполнением

 

Квартиры сдаются без трубной разводки, на полах - песчано-цементная стяжка. Электроразводка: до электрического щитка в квартире. Установлены счетчики электричества и воды. Окна – двухкамерные стеклопакеты, двери – каркасные из ламинированного ДВП.

Детский сад с бассейном,

детские площадки,

спортивные площадки,

супермаркет,

фитнес-центр,

салон красоты,

торговые галереи на первых этажах,

парковки для гостей и наземный паркинг,

стоянки для велосипедов.

«Дом на Геологов»

Монолитный железобетон

 

Квартиры сдаются под чистовую отделку. Установлены счетчики воды, сделана стяжка, есть электрическая разводка. Окна и балконные двери – ПХВ-профиль с двухкамерными стеклопакетами. На лоджиях – алюминиевый профиль с одинарным стеклопакетом.

 

Собственной инфраструктуры нет

«Красногорские ключи»

Монолит с навесными фасадами

 

Квартиры сдаются с частичной отделкой, подключены счетчики на воду, есть разводка электрики по квартире. В окнах – энергосберегающие двухкамерные стеклопакеты. Предполагается, что можно купить квартиру «под ключ» (варианты отделки пока не представлены).

Медицинский центр,

центр детского творчества,

парковка,

торговый центр,

гаражи.

«Изумрудные холмы»

Монолит

 

Квартиры продаются с отделкой и без. Без отделки: на полу – стяжка, стены и потолок оштукатурены и выровнены «автоматическим методом», в окнах – двойные стеклопакеты, на лоджии – холодное остекление. Отопление подведено, есть разводка электрики. При входе смонтирован электрощиток. В санузле - стояки с заглушками.

7 детских садов,

5 школ,

медицинский центр,

спортивно-развлекательный комплекс с бассейном и водным парком,

детские и спортивные площадки,

магазины,

парковки.

«Пятницкие кварталы»

Монолит с облицовкой из кирпича

 

Квартиры сдаются с радиаторами отопления, счетчиками на воду и электричество, двухкамерными стеклопакетами, входной дверью и полностью возведенными внутренними стенами. Отделка как дополнительная опция (около 7 000- 8000 рублей за кв. метр)

3 детских сада, школа, клубные помещения на первых этажах для творческих и образовательных кружков, секций, курсов и т. д.,

спортивный центр с бассейном и спа, салоны красоты, аптека, подземные и наземные парковки, отделение банка,

службы быта, торговый центр с супермаркетом, торговые галереи на первых этажах,

рестораны, кафе, детские и спортивные площадки, 2 площадки для выгула собак,

места для пикников с зоной барбекю, автомойка, автосервис.

«Молодежный – I»

Монолит

 

Квартиры сдаются без отделки, без стяжки, с временной проводкой, без счетчиков. На балконах – остекление, откосы окон оштукатурены, в туалете и ванной – вентиляция. Канализация и трубы не разведены. Батареи отопления установлены. Стены не оштукатурены, входная дверь есть, но требует скорейшей замены.

Торговые помещения на первых этажах,

3 школы

«Павшинская пойма»

Бюджетные варианты – в панельных домах

 

Квартиры сдаются без отделки, электропроводка только до щитка. В 39-м корпусе – пластиковые стеклопакеты на окнах (в отдельных домах – деревянные рамы). Балконы и лоджии остеклены. Установлена усовершенствованная система отопления с терморегулятором в каждой квартире, батареи калориферного типа российского производства.

Детский сад,

школа,

магазины.

 

Застройщики и девелоперы: краткая характеристика

Девелопер ЖК «Опалиха 02» – ООО «Урбан Групп». В его багаже пять объектов строительства «городов для жизни». Все этапы реализации строительства — от производства стройматериалов и разработки проекта до возведения, продаж и эксплуатации зданий — находятся внутри компании. Для каждого отдельного проекта застройки учреждается новая фирма-застройщик. Более подробно можно прочесть в расследовании о ЖК «Опалиха О2». У некоторых компаний, входящих в «Урбан-Групп», были проблемы с дольщиками из-за затягивания сроков. Но в этом проекте, судя по всему, застройщик работает пунктуально.

«Дом на Геологов» – проект ООО «Исси-Инвест». Среди завершенных проектов застройщика – дом, который находится совсем рядом (на Геологов, 2А) и давно сдан. Кроме него в активе компании два проекта по реконструкции детского садика и торгового помещения. Очень неоднозначная ситуация сложилась со строительством второй очереди «Дома на Геологов»: сроки уже не раз переносили.

Застройщик ЖК «Красногорские ключи» – компания ООО «Финансконсалт», она же является техническим заказчиком. Компания новая, создана в 2004 году, до строительства ЖК «Красногорские ключи» опыта в строительстве не имела, но входит в СРО - Некоммерческое партнерство «Объединение строителей «МОНОЛИТ». 100% в уставном капитале ООО «Финанскосалт» принадлежат кипрской компании «Мэнпрет Холдингс Лимитед». Сроки окончания строительства несколько раз переносились, сейчас просрочка составляет уже год.

Девелопером и продавцом квартир в ЖК «Изумрудные холмы» является компания «Эталон-Инвест» – дочка строительного холдинга «Эталон», который, в свою очередь, относится к крупной петербургской компании ЛенСпецСМУ. С проектной декларацией на сайте ЖК что-то непонятное. Мне удалось найти документы только на 9-й корпус – первый по срокам строительства.

Застройщик ЖК «Пятницкие кварталы» – ЗАО «Саб-Урбан», в пропорции 50% на 50% принадлежащее ООО «Урбан Групп» и Raynalo Enterprises LTD. Об «Урбан Групп» я уже писала, а Raynalo Enterprises LTD – кипрская компания, зарегистрированная в Никосии в 2007 году. Генеральный подрядчик – ООО «ФактумСтрой», член СРО. О соблюдении сроков строительства пока говорить сложно, работы только начались.

Застройщик ЖК «Молодежный -1» – ООО «Садовое кольцо сервис». Компания была создана в середине 2006 года, сайт конторы не работает. Функции генерального подрядчика осуществляет ООО «Трансоник Инжиниринг». Первоначальная дата ввода комплекса в эксплуатацию – 1 квартал 2013 года. Однако в ноябре срок сдачи был перенесен на 2 квартал 2013 года. Посмотрим, что будет дальше.

Застройщик ЖК «Павшинская пойма» – крупная и хорошо известная в строительном бизнесе ГК «СУ-155». Она участвует в проектах в регионах и в госпроектах. Все солидно и серьезно. Только вот отзывы простых покупателей об этой компании в интернете очень неоднозначны. Тут и нарушение сроков строительства, и продажи квартир не по 214-ФЗ. Есть подозрения, что «СУ-155» замешана в двойной продаже квартир. В общем, говорят и пишут разное.

Цены и квартиры

Итак, что же предлагают застройщики Красногорска для покупателей с бюджетом не более 5 млн рублей?

Жилой комплекс

Типы квартир

Ипотека

1-комнатные

2-комнатные

3-комнатные

Площадь, кв. м

Стоимость, тыс. рублей

Площадь, кв. м

Стоимость, тыс. рублей

Площадь,

кв. м

Стоимость, тыс. рублей

Опалиха О2

32 -40

2 851-3 316

41-51

3705 - 5190

 

От 60

4705-7211

4 банка-партнера

2-уровневые свободной планировки

55 -74

4680-5565

Дом на Геологов

35,37

Проданы

65,6

 

4 900

75,67

 

5 500

Только на первую очередь. 2 банка-партнера

Красногорские ключи

30 – 48,6 (фактически - от 43,2, квартир 30 кв. м в продаже нет)

 

От 4233,6

54,9 – 73,3

От 5428

80,1-96,3 (квартиры 80 кв. м – в резерве)

6 919

6 банков-партнеров

Пятницкие кварталы

От 30,5

 

От 2 300

От 45,1

От 3 100

66,8

закончились

4 банка-партнера

Павшинская пойма

 От 50

Только переуступка

От 74

От 4 377,84

От 94

От 5 115,776

6 банков-партнеров

Молодежный-I

От 33

3 960

От 50

≈ 4 500

От 86

6 699

5 банков-партнеров

Изумрудные холмы

От 35

От 3 125

От 52

От 4 325

От 80

6 421

8 банков-партнеров

 

Выводы

Наверное, начать стоит с тех комплексов, с которыми мне бы совсем не хотелось связываться. В моем обзоре это «Павшинская пойма» и «Дом на Геологов». В случае с «Павшинской поймой» смущают следующие моменты: работа не по 214-ФЗ и нежелание нести ответственность при неисполнении обязательств, нарушение сроков сдачи объектов, плохое отношение к покупателям, некачественное строительство и обслуживание жильцов в построенных домах. Кроме того, дома панельные.

Второй комплекс – «Дом на Геологов». Неясная ситуация со строительством второй очереди здания, разрешительной документацией на строительство, продажа второй очереди по предварительным договорам, а потом отмена таких продаж, нарушение сроков, отсутствие инфраструктуры и не всегда корректное поведение по отношению к потенциальным покупателям лично у меня отбивают всякое желание связываться с этой конторой.

Скажу честно, мне трудно было определиться, кто займет следующее место в этом рейтинге – «Изумрудные холмы» или «Красногорские ключи». У каждого свои плюсы и минусы. И все же ЖК «Красногорские ключи» мне показался менее привлекательным. Причины – долгая стройка с неясной датой окончания, нарушение сроков сдачи первого этапа, не очень ясная пока, хотя и прогнозируемая инфраструктура. Кроме этого, сложно пока судить о качестве строительства. Зато комплекс находится рядом со станцией железной дороги, и работают они по 214-ФЗ.

«Изумрудные холмы» - уже значительно более крупный комплекс с развитой инфраструктурой, да и строится он активнее. Но продажи идут по договору паенакопления, сроки строительства нарушались, плюс неясность с проектной документацией. Покупатели вынуждены полностью довериться застройщику. Правда, есть уже построенные дома, и можно приобрести квартиру в них... С точки зрения транспортной доступности проект тоже неидеален: отсюда придется долго добираться на машине до Москвы, и порядочно пройти, чтобы попасть на станцию «Опалиха».

Что уж говорить о «Пятницких кварталах» – этот комплекс и вовсе в Сабурово! Еще один минус: он только начал строиться. Хотя в других проектах Urban Group сроки соблюдает – можно надеяться, что и здесь все пойдет по плану. Стройка очень масштабная, в этом есть преимущество – богатая собственная инфраструктура, но и недостаток: квартал увеличит нагрузку на дороги. Работа по 214-ФЗ и доброжелательное отношение менеджеров по продажам – большой плюс для объекта, хотя сейчас он больше подходит для покупки с целью инвестиций.

Следующее место в моем рейтинге занял ЖК «Молодежный-I». Он уже возведен, находится недалеко от железной дороги, будет расширяться (уже строятся второй и третий корпуса) Но здесь, как мне кажется, не вполне продумана инфраструктура, есть крупные недочеты в качестве строительства. Въехать и жить, например, молодой семье будет не совсем комфортно. Но вложить деньги в качестве инвестиций можно.

«Опалиха О2» кажется мне самым подходящими объектом для покупки с целью проживания: инфраструктуры здесь будет достаточно. Но она еще не построена, так что сейчас ЖК «Опалиха О2», кажется, больше подходит для молодых семей без детей или одиночек. Первые восемь домов уже завершены, сроки, судя по темпам и документам, пока не нарушались. Относительную близость железнодорожной станции и работу по 214-ФЗ также можно зачесть в плюс. В результате этот проект занимает первую строчку.

Ольга Успенская

ЖК «Геолог» (мкр. «Опалиха») - обсуждение отчета тайного покупателя:

Другие материалы с тегом "Urban Group"
Другие материалы с тегом "ГК Эталон"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября