Китайские инвесторы намерены вложить в строительство недвижимости и инфраструктуры в Новой Москве около 6 млрд долларов. Таким образом, вероятно уже скоро на рынке новостроек Москвы появятся зарубежные компании с собственными проектами.
Говоря о соглашении с китайскими инвесторами, столичные власти делают акцент на то, что они намерены вкладывать деньги в развитие инфраструктуры. Новая Москва требует многомиллиардных вложений, поэтому без внебюджетного финансирования здесь не обойтись. С этой точки зрения опыт Китая особенно интересен, ведь в Поднебесной метро и дороги строятся исключительно на деньги инвесторов, в то время как в России это прерогатива властей.
К сожалению, российские компании неохотно вкладывают деньги в создание инфраструктуры. По словам Сергея Лобжанидзе, руководителя Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», российские инвесторы привыкли в первую очередь заниматься профильным бизнесом, концентрируясь на строительстве объектов, приносящих прибыль – жилой и коммерческой недвижимости. Любой инфраструктурный объект в бизнес-плане выглядит как дополнительная расходная часть, а наличие нормативов превращают эту часть затрат в навязываемые риски.
«Инфраструктурные проекты ориентированы, в основном, на среднесрочный и долгосрочный периоды возврата денежных средств. А российские инвесторы в большинстве случаев нацелены на более короткий горизонт – 3-5 лет (максимум 10 лет). Их нежелание вкладываться в развитие инфраструктуры объясняется нестабильностью нашей экономики, а также непрозрачностью самого процесса реализации девелоперских проектов»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
«Во-первых, у российских инвесторов просто нет достаточных средств. Во-вторых, у них на сегодняшний день нет как таковых «длинных денег», потому что вложение в развитие инфраструктуры окупается, как правило, в районе 8-9 лет. А стоимость заемных средств банков составляет 13-15 процентов»
Александр Хрусталев, «НДВ-Недвижимость»
«Условия для входа частных инвесторов в инфраструктурные проекты не очень прозрачны, при этом постоянно меняются правила игры. При длительных сроках реализации таких проектов, к которым относятся объекты инфраструктуры, необходимы четкие гарантии для инвесторов»
Юрий Печников, «Сити-XXI век»
Зарубежные инвесторы тоже не спешат выходить на российский рынок, и китайцы – это, скорее, исключение. В ходе прошедшего накануне V практического семинара «Диалог с инвестором» заммэра Москвы по градостроительной политике Марат Хаснуллин сообщил, что иностранные компании предпочитают выступать лишь в роли подрядчика при возведении новостроек, но столица заинтересована в инвестициях, а не в рабочей силе.
Причины столь низкой активности – повышенные риски (законодательные, политические, экономические). «Российские инвесторы лучше понимают свои риски, чем иностранные и умеют с ними работать», - поясняет Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век». Кроме того, иностранные компании обязаны привлекать российские проектные организации для участия в своих проектах, проходить согласования, а также разбираться в законодательстве и вести переговоры с российскими чиновниками и представителями бизнеса, что не всегда удается даже отечественным инвесторам.
Как рассказал Марат Хаснуллин, китайцы сейчас считают, во сколько обойдется строительство метро в Коммунарке, а городские власти определяют объем девелоперских проектов, которые могут предложить им для возмещения затрат на возведение инфраструктурных объектов.
.jpg "Китайцы сейчас считают, во сколько обойдется строительство метро в Коммунарке")
Эксперты рассматривают появление на рынке недвижимости Москвы китайских компаний как некий стимул к развитию данной отрасли и не высказывают каких-либо опасений на этот счет. Более того, по словам управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадима Ламина, в результате выиграют потребители, а российские инвесторы научатся работать в условиях конкуренции, станут более сговорчивыми в вопросах развития инфраструктуры. «Важно только, чтобы соблюдались правила, а контролировали их выполнение некоррумпированные чиновники, на которых у нас дефицит, кстати», - пояснил он.
«Заключение инвестиционных контрактов с китайскими организациями, скорее, является элементом механизма налаживания взаимодействия с зарубежными инвесторами, поэтому эти мероприятия носят, в первую очередь, внешнеполитический характер»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Примечательно, что и такой крупнейший игрок рынка как компания «Сити-XXI век», строящая наряду с жильем немало инфраструктурных объектов, не видит угрозы в приходе на рынок китайцев. «Только приветствуем, если китайские компании начнут вкладывать деньги в развитие инфраструктуры. Здесь остро ощущается недостаток финансирования, и прежде всего, в дорожно-транспортной сети», - поясняет Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век».
Вообще вопрос о том, должны ли девелоперы строить инфраструктуру в районе, достаточно спорный. С одной стороны, сегодня на них уже возложена обязанность по возведению детских садов, школ, медицинских учреждений в рамках реализующихся проектов жилых комплексов, с другой – если речь идет об осваиваемых территориях, необходимо повышать транспортную доступность, развивать дорожную сеть в данных локациях, что сделает новостройки более привлекательными для покупателей. И в том и в другом случае, расходы девелопера огромные.
«Застройщики могут возводить еще метро, гостиницы, кинотеатры, аэропорты. Только инвестиционная себестоимость этого строительства будет слишком высокой. Поэтому развитие инфраструктуры и коммуникаций должны на себя брать городские власти. Именно они должны быть заинтересованы в
создании комфортных условий для населения»
Александр Хрусталев, «НДВ-Недвижимость»
«Девелопер заинтересован в том, что принесет ему доход. А дороги будут использоваться не только в рамках проекта, они будут переданы местной администрации. Инвестор заложит эти расходы в себестоимость, что повлияет на стоимость для покупателя»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Говоря о последствиях, которые может повлечь за собой приход на рынок новостроек китайских компаний, большинство специалистов настроены оптимистично. По их мнению, рынок отреагирует на это не только небольшим снижением стоимости квадратного метра, но и развитием технологий строительства. «Наконец, возможно, будут строиться дома интересной архитектуры, а не странные строения с сомнительными жилыми характеристиками от «продвинутых» московских бюро», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
«Во Владивостоке активно строится первичная недвижимость сингапурских и китайских компаний и не менее активно реализуется на розничном рынке, поэтому опасений по качеству новостроек от китайцев не предвидится»
Сергей Лобжанидзе, «БЕСТ-Новострой»
«Вряд ли покупателей квартир отпугнет маркировка «made in china». Я думаю, что они, наоборот, вполне нормально отнесутся к жилью, в строительстве которого участвовали китайцы. В Китае сейчас очень много жилых и коммерческих проектов, которые являются примером для девелоперов со всего мира»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
А вот генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев убежден, что все объемы китайского жилья в итоге будут реализованы, но дешевых квартир все равно не предвидится. «К сожалению, всегда будут те, кому выгодно продавать дорого. То есть доступные варианты будут быстро выкуплены, и затем выйдут на рынок объемы по совершенно другим цена», - говорит Александр Хрусталев. С ним солидарен и Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet: «В целом приток инвестиций из Китая существенным образом не отразится на рынке недвижимости, возможно дополнительные источники инвестирования могут поспособствовать росту количества новых проектов».
Таким образом, инвестиции из Китая станут катализатором развития Новой Москвы, поэтому вполне вероятно, что те планы по строительству метрополитена и дорожных сетей, а также жилья, которые были намечены столичными властями, реализуются гораздо раньше, и местные жители будут обеспечены необходимыми элементами современной жизни в мегаполисе.
Дата публикации 05 июня 2014
