В 2015 году чиновники всерьез взялись за проблемные новостройки и недобросовестных застройщиков. Разговоры о предстоящей реформе 214-ФЗ, подразумевающей, что контроль над строительством жилья отдадут банкам, всколыхнули рынок, но пока каких-либо решений по этому вопросу не последовало. Портал Novostroy-M.ru разбирался, какие новостройки сегодня считаются проблемными и по каким причинам стройка может затянуться.
Перечень проблемных объектов на территории Москвы публикуется на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства и включает на сегодняшний день 20 проектов: 11 на территории Москвы в старых границах и 9 в Новой Москве. Всего в Москве насчитывается 556 обманутых дольщиков.
Список проблемных новостроек в Подмосковье публикуется на сайте Министерства строительного комплекса Московской области и сегодня включает в себя 37 проектов. Наиболее остро ситуация складывается в Пушкинском районе, где насчитывается 6 недостроев. Всего в области примерно 6,5 тыс. обманутых дольщиков.
«Среди проблемных, например, до сих пор значатся объекты компании «Социальная инициатива» (Коломенский и Каширский районы) – с 2012 года. Среди новых (постановления 2015 года) – объекты компаний «Новое Зимогорье» (Пушкинский район), «Алеут-Строй» (Одинцовский район), и некоторые другие», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Кстати, на сайте Москомстройинвеста и портале Стройкомплекса Москвы также публикуется список надежных застройщиков, и он регулярно обновляется.
Немалая доля недостроев в Московском регионе – объекты ГК «СУ-155», которые уже не один год числятся в списке проблемных новостроек. В 2015 году портал Novostroy-M.ru организовывал встречу обманутых дольщиков компании с юристом, а также следил за развитием событий, в том числе митингами и переговорами с чиновниками. На сегодняшний день известно, что госбанк-санатор «Российский капитал» (дочерняя структура Агентства по страхованию вкладов) займется финансовым оздоровлением «СУ-155», а помогать ему в этом будет группа «БИН». По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, проблемные объекты «СУ-155» могут быть достроены до 2018 года.
«Категории проблемных новостроек еще окончательно не установлены. Это связано с тем, что признаков, по которым определяют проблемный объект, может быть достаточно много, но далеко не все из них приводят к серьезным последствиям»
Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»
Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», какого-то четко прописанного закона, регламентирующего условия присвоения новостройке статуса «проблемной», не существует. «На практике объект принято считать долгостроем в том случае, если работы приостановлены на срок более года. Раньше поднимать панику преждевременно. Приостановка строительства может быть вызвана вполне объективными причинами, связанными со сбоями в финансировании или неэффективной организацией работ. Однако, если по истечении одного года с указанной в договоре даты застройщик так и не сдал объект, можно с уверенностью констатировать, что новостройка стала проблемной», – уточняет Мария.
При присвоении проекту статуса «проблемного» московские власти пользуются приказом Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 г., а подмосковные власти – законом Московской области от 01.07.2010 № 84-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».
Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI, утверждает, что приказ Минрегионразвития РФ № 403 раскрывает критерии, на основании которых граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, могут быть отнесены к числу пострадавших, но не содержит понятия «проблемный объект». По этой причине в Москве статус проблемного может быть присвоен объекту только формально и только после подачи хотя бы одним покупателем квартиры заявления о включении его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. «Критерии, на основании которых граждане могут быть отнесены к числу пострадавших: фактическое или явно предсказуемое несоблюдение сроков строительства по различным причинам более чем на 9 месяцев, двойные продажи объекта долевого строительства, ликвидация или банкротство застройщика», – поясняет Дмитрий.
А вот закон Московской области № 84-ОЗ содержит понятие и «проблемный объект», и «проблемный застройщик», и «пострадавший соинвестор», при этом, согласно закону, объект может быть признан проблемным как по инициативе покупателей квартир, так и по инициативе органов государственного строительного надзора.
«Для обозначения проблемы дольщикам необходимо обратиться в Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) или же в Стройкомплекс Московской области»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», отмечает, что государственные власти включают тот или иной объект в реестр долгостроев весьма осторожно, так как доказать, что стройка заморожена и/или не ведется довольно непросто. Застройщик вправе обжаловать такое заявление и подать встречный иск о неправомерности информации и нанесении репутационного ущерба бизнесу вплоть до истечения заявленного срока в проектной декларации.
Что касается причин, по которым чаще всего задерживается стройки, то это может быть влияние внешних факторов, например, финансовый или экономический кризис, который может лишить застройщика доступного кредитного финансирования, непрофессионализм менеджмента компании, его неумение грамотно распределять денежные потоки между отдельными проектами.
Также это могут быть проблемы при прохождении проектом государственной экспертизы, банкротство или недобросовестность ключевых подрядчиков, проблемы с выполнением технических условий по подключению к коммуникациям, серьезные ошибки при проектировании, ошибки в планировании.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», считает, что задержка сдачи новостройки на небольшой срок – это практически нормальная ситуация, виновником которой далеко не всегда является застройщик. Если сроки переносятся, но строительство идет, причем нормальными темпами, волноваться не нужно. Куда хуже, когда объект «замораживается», то есть на площадке никакие работы не осуществляются. В таком случае необходимо оперативно связаться с застройщиком, выяснить причины остановки строительства и потребовать назвать новые сроки сдачи дома. Не исключено, что выгоднее вообще выйти из проекта.
В сложившейся экономической ситуации риски для всех без исключения девелоперов выше, чем, скажем, год назад. И никто даже не берется предполагать, что ожидает рынок в 2016 году. Хотя, например, в конце 2014-ого эксперты говорили, что в 2015-ом обанкротятся мелкие застройщики, но они ошиблись. «На рынке недвижимости вовсе не наблюдалось никакой череды обанкротившихся девелоперов. Что касается «СУ-155», то их банкротство не связано с кризисом, а является закономерным следствием ряда ошибок в деятельности компании, накопившихся за несколько лет», – поясняет Мария Литинецкая.
«В кризис неприкасаемых нет: все компании – в зоне риска. Мнение о том, что крупные компании надежнее, широко распространено и имеет право на существование. Действительно, у крупных игроков шансов на выживание больше, но многие такие застройщики сильно закредитованы, причем некоторые брали кредиты в иностранной валюте»
Дмитрий Пантелеймонов, «Лидер Групп»
По мнению управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, сложно утверждать, что риски застройщиков в новом году будут выше. На первый взгляд участники рынка недвижимости приспособились к новым условиям строительства жилья и учитывают потенциальные риски, связанные со снижением покупательского спроса и изменением курсов валют. В то же время из года в год ужесточаются требования к строительству и реализации объектов долевого строительства, в частности утверждены новые требования к страховым компаниям, что влечет дополнительные расходы застройщика.
В одном эксперты уверены: борьба с долгостроями должна проводиться девелоперами и государством сообща. От компаний требуется принятие на себя большой доли социальной ответственности и более глубокая экономическая и техническая проработка проектов, а от государства – совершенствование механизмов согласования проектов, функционирования системы страхования ответственности застройщиков.
С появлением новых долгостроев нужно бороться с помощью финансовой поддержки спроса, уверена Мария Литинецкая. Когда у человека есть средства на покупку квартиры, он передает их девелоперу, который в свою очередь доводит до конца запланированный проект. Сейчас самая действенная помощь рынку недвижимости оказывается посредством государственной поддержки по ипотеке для населения. Таким образом, все инициативы чиновников, направленные на финансовое стимулирование спроса, будут благотворны для рынка. «Самым губительным для отрасли сейчас может стать резкий отказ государства от программы поддержки по ипотечному кредитованию. В подобном случае на нас обрушится целая лавина долгостроев, а число пострадавших дольщиков будет исчисляться уже не десятками, а сотнями тысяч. Такая ситуация может привести к взрыву социального недовольства и массовым беспорядкам», – поясняет Мария.
«Наиболее радикальный метод – запрет продажи строящегося жилья. Но это существенно снизило бы его доступность. Можно использовать вариант, который широко применяется на Западе: соинвестор оплачивает строительство поэтапно. Залит фундамент – оплатил первый транш. Возведены три этажа – оплачен второй транш»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Учитывая критику системы страхования ответственности застройщиков привлечение банков может стабилизировать рынок и гарантировать дольщикам возврат хотя бы части вложенных средств. Однако будет ли эта модель действительно успешной станет известно лишь спустя какое-то время после ее запуска.
Читайте также:
Стройка в кредит или на собственные средства: выбираем надежного девелопера
Дата публикации 15 декабря 2015
