Где купить квартиру – в Новой Москве или в Подмосковье? Этим вопросом задается каждый, кто задумывается о покупке квартиры в новостройке, но имеет огарниченный бюджет. Портал Novostroy-M.ru вместе с экспертами рынка недвижимости выяснил плюсы и минусы данных локаций, а также предпочтения покупателей.
По данным компании «БЕСТ-Новострой» в 2013 году наиболее заметный прирост новостроек, вышедших на продажу (по количеству корпусов), наблюдался в Новой Москве: их количество за год выросло почти в 2,5 раза. Наряду с этим, увеличивается и количество новых объектов в Подмосковье.
«Совершенно справедливо, что новостройки Новой Москвы конкурируют не только между собой в данной локации, но в первую очередь с предложениями в Подмосковье, сопоставимыми по направлению, удаленности от МКАД и, конечно, бюджету покупки»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
.JPG "Новостройки Новой Москвы конкурируют не только между собой в данной локации, но в первую очередь с предложениями в Подмосковье.")
«Наиболее интересные предложения в Новой Москве сосредоточены в районах с максимально приближенными инфраструктурными характеристиками к спальным районам Москвы в ее исторических границах, - говорит президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий. - Причем, речь идет не только об объектах социальной инфраструктуры, но и в обязательном порядке – транспортной».
В Подмосковье акцент сделан на детально продуманную, максимально комфортную среду в экологически чистом месте. Так, микрорайон «Богородский» в г. Щелково - это 313 тыс. кв. м жилой недвижимости комфорт-класса в 17 км от Москвы, два детских сада и современная школа-лаборатория.
Эксперты прогнозируют в 2014 г. большие объемы ввода новых жилых комплексов. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, поскольку многие строящиеся ЖК относятся к проектам комплексной застройки, то и сдаются они поочередно. Например, в Новой Москве в этом году будет сдана часть корпусов в таких крупных жилых комплексах как «Первый Московский», «Garden Park Эдальго», «Москва А101», большая часть корпусов в малоэтажных жилых комплексах «Николин парк» и «Бутовские аллеи».
«В Подмосковье примеров еще больше, - говорит Григорий Алтухов, - например, в 3 кв. 2014 года будет полностью сдан ЖК «Город набережных» в Химках, еще раньше введут в эксплуатацию малоэтажный UP-квартал «Западное Кунцево», который расположен рядом со стародачными местами Ромашково и Немчиновка в 2-ух км от МКАД. Также разрешения на ввод в эксплуатацию получат последние корпуса в ЖК «Ново-Молоково».
Кроме того, в Подмосковье до конца года будет завершено строительство последних корпусов комплекса бизнес-класса «Новые Вешки», где минимальная стоимость кв. м составляет 120 500 руб. Проект расположен в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Также в 2014 году будет построено несколько корпусов в рамках масштабного проекта комфорт-класса «Новокосино-2». Первые корпуса уже заселены. В рамках микрорайона функционирует школа. Комплекс расположен в городе Реутов в 10 минутах ходьбы от станции метро «Новокосино».
Наряду с увеличением объемов нового предложения на рынке новостроек Новой Москвы и Подмосковья растет и стоимость квадратного метра. Цена увеличилась во всех проектах, но по-разному, что обусловлено локальными изменениями рынка, содержанием предложения, стадией строительства конкретного проекта и спросом.
«Средняя цена 1 кв. м в новостройках Новой Москвы – 81 тыс. рублей, в Подмосковье – 76 тыс. рублей, но по большому счету сказать, что Новая Москва дороже, нельзя. По средним показателям Новая Москва выигрывает за счет того, что основная часть ее новостроек расположена не далее 15 км от МКАД. В области же строящихся ЖК на удалении 15-20 км и далее гораздо больше, а цена 1 кв.м. в этой зоне уже не 80-90 тыс. рублей, а 50-55 тыс. рублей, за счет чего средние областные показатели и снижаются. В зоне до 15 км от МКАД цены в Новой Москве и области вполне сопоставимы»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
.JPG "Власти Москвы официально признали проблему с отсутствием инфраструктуры в Новой Москве.")
На стоимость квартир в новостройках большое влияние оказывает степень развитости инфраструктуры. Если говорить о внутренней инфраструктуре объектов, то во всех новых объектах она создается, что называется «с нуля». Наличие развитой внешней инфраструктуры зависит от того населенного пункта, в котором или в непосредственной близости от которого ведется строительство. Но практически во всех случаях массовой застройки инфраструктура не справляется с возникающим давлением. То же касается и транспортных, и коммуникационных магистралей.
«Власти Москвы официально признали проблему с отсутствием инфраструктуры на присоединенной территории – мэр Сергей Собянин назвал ситуацию критичной. При этом сейчас на рынок выводятся только те проекты, которые были одобрены до расширения Москвы и которые по максимуму обеспечены «социалкой»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Согласно планам Правительства Москвы, озвученным на выставке МИПИМ-2014, следующие 30 лет в развитие Новой Москвы вложат порядка 7 трлн рублей. Однако улучшения будут заметны намного раньше. Уже в текущем году в Новой Москве откроются две станции столичного метрополитена, а в 2015 году будет проложена Бутовская линия легкого метро. Также в 2014 году будут построены 13 км новых дорог, а через четыре года улично-дорожная сеть увеличится с 600 до 700 км. Но и в настоящее время некоторые проекты имеют хорошую транспортную доступность. Например, ЖК «Бунинский» расположен всего в 15 минутах ходьбы от метро «Бунинская аллея».
«Даже при удачной реализации всех программ по улучшению транспортной и социальной инфраструктуры, Новая Москва все равно будет ощущать ее нехватку, так как жилье строится довольно быстрыми темпами»
Дарья Третьякова, «Азбука Жилья»
Что касается Подмосковья, то территории там развиваются по другому сценарию, инфраструктура формируется и уже сформирована рядом со многими областными городами. Например, такие города и их окрестности как Мытищи, Химки, Одинцово, Красногорск обеспечивают своих жителей качественной современной инфраструктурой, которая ничуть не уступает московской.
Эксперты отмечают, что в настоящее время в Московской области у застройщиков есть сложности в передаче социальной инфраструктуры, так как местные власти не хотят брать на свой баланс детские сады и школы, а вот Новой Москве таких проблем у девелоперов нет. «В целом, на этапе согласования обсуждается возможность передачи на баланс району, если же такой возможности у района нет, застройщик имеет не меньше года, чтобы решить эту проблему», - говорит коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.
«На уровне Подмосковья с разной степенью активности и, используя различный административный инструментарий (в зависимости от района), поощряется передача социальной инфраструктуры на баланс частных операторов. В Новой Москве этот процесс не столь показателен»
Вениамин Голубицкий, ГК «КОРТРОС»
.JPG "С точки зрения темпов роста нужно выбирать локации с потенциалом роста.")
Для частных инвесторов, покупающих квартиры в новостройках с целью сохранения или приумножения капитала, при выборе направление для инвестирования следует учитывать совокупность таких факторов, как транспортная доступность, наличие собственной инфраструктуры, репутацию застройщика, наличие разрешительной документации и т.д.
«Транспортная доступность объекта должна быть достаточно высокой, плюсом будет наличие альтернативных дорог и видов транспорта. Так, сравнивая Новую Москву и Подмосковье, при прочих равных условиях, покупатель предпочтет купить квартиру в подмосковном городе, где хорошо развита транспортная система (есть метро, электрички, автобусы)»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
«Если клиент не ограничен размером бюджета, то стоит все-таки отдать предпочтение недвижимости в Новой Москве. На этой территории по-прежнему реализуется несколько крупных проектов, которые при общем градостроительном развитии локации будут гарантированно дорожать. В качестве примера можно привести ЖК «Переделкино Ближнее», «Бутовские аллеи», «Николин Парк», «Татьянин парк», «Первый Московский». Во всех этих проектах рост цен также обусловлен и повышением строительной готовности – порядка 12-20% в течение года. В пользу покупки жилья в Новой Москве говорят и планы по развитию сети метрополитена в этом районе»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
«С точки зрения темпов роста нужно выбирать локации с потенциалом, лучше недооценные на сегодняшний день. Например, в МО можно назвать «точки роста», в которые планируют развивать в ближайшие 3-5 лет. Это и создание новых рабочих мест, и развитие внешней инфраструктуры. Например, локации до 10 км от МКАД, имеющие высокий потенциал спекулятивного роста: Химки, Красногорск, Видное, Балашиха. В среднесрочной перспективе от 10 до 30 км от МКАД: Подольск, Апрелевка, Лобня, Пушкино, Щелково»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
.JPG "Портрет покупателей жилых комплексах, расположенных в Подмосковье и на территории Новой Москвы, во многом схож.")
Квартиры в Новой Москве и Подмосковье покупают те, кому, как правило, не хватает денежных средств на покупку квартиры в границах старой Москвы. При этом гендерный, демографический, социальный и экономический портрет покупателей жилых комплексах, расположенных в Подмосковье и на территории Новой Москвы, во многом схож.
Разница в тарифах на коммунальные услуги в Новой Москве и Московской области в первую очередь определяется за счет компании, которая предоставляет эту услугу. Самые низкие тарифы зафиксированы у крупных московских предприятий. Они предоставляют услуги на большинстве территорий Новой Москвы и Московской области. В некоторых районах предприятия, которые покупают услуги у московских монополистов, завышают цены на тарифы.
|
Тарифы |
Московская область |
Новая Москва |
Старая Москва |
|
Тарифы потребления электроэнергии предоставляемые ОАО «Мосэнергосбыт», руб./к.Вт |
ночная зона |
1,6 |
1,5 |
1,2 |
|
полупиковая зона |
4,0 |
4,1 |
3,8 |
|
пиковая зона |
5,7 |
4,5 |
4,5 |
|
Тарифы на горячую воду предоставляемые ОАО «МОЭК», руб./ Гкал |
горячая вода |
1732,2 |
1143,5 |
1235,7 |
|
Тарифы на холодную воду и водоотведение предоставляемые МГУП «Мосводоканал», руб./куб. м |
холодная вода |
31,1 |
32,3 |
28,4 |
|
водоотведение |
29,3 |
30,2 |
20,2 |
Для сравнения в Новой Москве взяты тарифы г. Московский, а в Московской области - г. Видное.
Источник: «Азбука Жилья»
«Эти 2 рынка идут параллельно, тем более что уже сейчас наличие прописки уходит на второй план при выборе жилья. Экология, транспортная доступность, комфорт проживания и бюджет покупки являются определяющими факторами выбора. Сопоставимые по объему показатели предложения на первичном рынке жилья и спроса, сопоставимые по качеству и цене проекты, перспективное освоение земель и развитие инфраструктуры и Московской области и Новой Москвы – все это свидетельствует скорее о том, что на текущий момент их основное отличие заключается в юридическом статусе»
Наталья Саакянц, Rose Group
Дата публикации 03 апреля 2014
