После кризиса 2014 года почти никто из региональных застройщиков не пытался выйти на столичный рынок недвижимости. Но за последние год-полтора ситуация изменилась: немосковских компаний становится все больше. Чем это обусловлено, о каких девелоперах и проектах идет речь, узнал Новострой-М.
Кто они, новые игроки столичного рынка
Период с 2014 по 2017 год был фактически «пустым»: на московском рынке недвижимости появились только две региональные компании. Зато с начала 2019 года как минимум три застройщика вышли на рынок столицы, а еще у двух проекты находятся на стадии разработки и переговоров – такой информацией поделился Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Сейчас на столичном рынке представлены следующие «иногородние» девелоперы:
- Seven Suns Development, Санкт-Петербург.
Компания активно ведет продажи сразу в трех проектах: ЖК «Сказочный Лес», ЖК «В стремлении к свету» и ЖК «Светлый мир «Станция «Л». Объекты комфорт-класса расположены в Москве, строятся по монолитной технологии и соответствуют всем современным стандартам благоустройства. В данный момент в продаже по трем проектам находится порядка 4 тыс. квартир площадью 191 тыс. кв. м.
«Наиболее активно и ярко проявили себя петербургские застройщики, начав развивать зонтичные бренды. Так, Seven Suns Development предлагает жилые комплексы под общей идеей «Светлый мир» с одними из наиболее доступных цен в Москве — от 3,5 млн руб.»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
- «РСТИ» (ГК «РосСтройИнвест»), Санкт-Петербург.
Осенью прошлого года компания начала строительство своего первого объекта в Москве – дизайнерского дома ELEVEN («11»). Он расположен в Пресненском районе Москвы и состоит из двух башен («Альфа» и «Омега») высотой 16 и 17 этажей, объединенных общим стилобатом, рассказывает Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).
В стилобатной части разместятся фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет. Для жильцов предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 158 мест. В доме будет всего 88 квартир и два пентхауса. Квартиры будут сдаваться с полной отделкой.
Также компания рассматривает варианты приобретения новых земельных участков в Москве.
Дом ELEVEN («11»)
- Группа «Аквилон», Архангельск.
К строительству своего первого объекта в Москве холдинг приступил в 2018 году. Речь идет о жилом комплексе комфорт-класса «Аквилон PARK» общей площадью 83 тыс. кв. м. Срок его сдачи запланирован на 2 квартал 2022 года. «Расширение географии – это естественная необходимость, новый шаг роста. Мы изначально построили стратегию развития так, чтобы стать федеральной компанией, а без Москвы это невозможно.
При этом, мы не стремимся к быстрому масштабированию, а действуем поступательно: выходим на новый рынок, только основательно закрепившись на предыдущем», комментирует Дмитрий Рогатых, директор по развитию Группы «Аквилон» в Москве.
В июне 2020 девелопер приступил к реализации нового масштабного проекта в Москве – ЖК комфорт-класса «Аквилон Митино» общей площадью 110 тыс. кв. м. В составе проекта предусмотрен детский сад, экопарк и пешеходная набережная реки, прилегающей к осваиваемому участку. До конца этого года компания планирует анонсировать еще один проект в столичном регионе.
«Группа «Аквилон» успешно развивает формат инновационных жилых комплексов в рамках концепции 4Э (энергоэффективность, эргономика, экологичность, экономичность)»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
- Группа компаний «Расцветай», Новосибирск.
ЖК «Расцветай в Люблино» находится на юго-востоке Москве. Это дом переменной этажности (12-14 этажей) с подземным паркингом и кладовыми. Срок сдачи намечен на 4 квартал 2021 года.
ЖК «Расцветай в Люблино»
- «Брусника», Тюмень.
Компания сосредоточилась на проекте в Ленинском районе Подмосковья – «Первый квартал». Также ведутся переговоры с девелопером St Michael об участии в проекте «Зорге, 9» на северо-западе Москвы.
ЖК «Первый квартал»
- ООО «Шаболовский», Ульяновск.
Компания принадлежит крупнейшему девелоперу в Ульяновске «Новая жизнь недвижимость». Она реализует в Москве комплекс апартаментов бизнес-класса Residence Hall Шаболовский.
МФК Residence Hall Шаболовский
- «Страна Девелопмент», Тюмень.
Реализует в столице проект бизнес-класса «Донской квартал».
Помимо перечисленных компаний, на рынке новостроек Москвы есть проекты и других «иногородних» девелоперов, сообщает Денис Бобков, генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». Среди них – ГК «Пионер», Группа «Эталон» и «Группа ЛСР» из Петербурга, «Гранель» из Уфы, MODO Group из Кирова, ANT Development из Турции, PPF Real Estate из Чехии и другие.
Также реализовывать свои проекты в Москве в пределах МКАД планирует Glorax Development. О планах выйти в столицу заявляла и Setl Group — девелопер №3 по объемам строительства в России. Кроме того, в столицу могли бы выйти такие компании, как «Талан» или ГК «Девелопмент-Юг», добавляет Сергей Ковров.
МФК «Донской квартал»
Почему именно Москва?
Москва – самый высококонкурентный регион, сравниться с ним может лишь отчасти юг России. Тем не менее, девелоперы все равно стремятся выйти на столичный рынок, хотя это не каждому под силу. Почему?
Экспансия в столицу – явление закономерное, уверен Дмитрий Рогатых. По его мнению, успешные игроки рынка, которые строят долгосрочные планы развития, как правило, рассматривают возможность выхода на московский рынок. Столица привлекает девелоперов по ряду причин: более высокая емкость рынка, стабильный спрос, быстрыми темпами развиваются инфраструктура и транспортная сеть.
То, что в последнее время региональные застройщики особенно активно потянулись в Москву, связано не с геополитическими изменениями на рынке недвижимости и не с глобальным переделом сфер влияния, а с экономическими соображениями, полагает Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ».
Маржинальность строительного бизнеса в регионах заметно ниже, чем в обеих столицах. И, если раньше особых проблем с прибылью не было, то с переходом на проектное финансирование с использованием счетов эскроу у многих «регионалов» маржинальность строительства снизилась до критической.
А в Москве вполне можно подзаработать. «Конечно, «подвинуть» таких монстров как ПИК, «Самолет» или КРОСТ, региональным застройщикам с их одиночными жилыми комплексами вряд ли удастся. Но компании вполне довольствуют тем куском пирога, что им удается ухватить», – считает спикер.
Большинство экспертов согласны с этой точкой зрения. И это вовсе не удивительно, ведь московский рынок новостроек действительно более маржинальный. При средней себестоимости строительства порядка 90-100 тыс. руб. за кв. м рыночная стоимость квадратного метра в зависимости от сегмента составляет 190-250 тыс. руб.
А в регионах разница между стоимостью строительства и рыночной ценой «квадрата» в новостройке может достигать 2-10 тыс. рублей. Такие цифры приводит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
«В целом на рынке сложилась ситуация, которую можно называть «ножницы цен». Это когда застройщики почти не имеют возможности повышать расценки из-за беднеющего покупателя (а реальные доходы населения сокращаются уже 6 лет подряд), но в то же время не могут этого не делать из-за роста себестоимости строительства. В эти «ножницы» попадает рентабельность, которая в строительстве в среднем составляет порядка 7%, что крайне мало. В регионах эти проблемы стоят острее, чем в Москве, поэтому застройщики предпочитают пробить себе дорогу на тех рынках, где есть две основных составляющих: свободные деньги и много покупателей», поясняет эксперт.
«Если говорить о холдинге «РСТИ», то мы пришли в Москву, чтобы встать в один ряд с лучшими столичными проектами, в которых применен мировой опыт и передовые технологии. Состоятельные москвичи очень требовательные и избирательные, поэтому жилье премиум-класса в столице должно как минимум соответствовать мировому уровню, но лучше — превосходить его»
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Финансовая составляющая в строительстве крайне важна, но это не единственная причина экспансии. Выход на столичный рынок – еще и колоссальная практика. На пути его освоения девелоперу неизбежно придется столкнуться с различными трудностями: нужно будет наладить связи с местными властями и бизнесом, узнать особенности рынка, освоить новые технологии продвижения проекта.
Несмотря на все сложности, для любого регионального девелопера включить в свое портфолио проект в Москве – это признак успеха. Поэтому можно говорить о том, что побудительные причины кроются не только в стремлении побольше заработать, но и в амбициях, полагает Денис Бобков.
«Освоение столичного региона требует значительных вложений – в инфраструктуру, производственные мощности, маркетинг, обучение персонала и т.д. Необходимо разбираться в правилах игры московского рынка, соответствовать высоким требованиям покупателей и быть готовым привнести нечто новое. С одной стороны – это трудности и риски, с другой – диверсификация портфеля и новые возможности. Это возможность перенять новый опыт и привнести на рынок недвижимости собственные разработки и инновации»
Дмитрий Рогатых, директор по развитию Группы «Аквилон» в Москве
Плюсы прихода регионалов на московский рынок
«Разбавление» московского рынка недвижимости «регионалами» эксперты оценивают исключительно положительно.
Основной плюс для покупателей заключается в том, что они получают за свои деньги более качественный продукт. Чем больше застройщиков, тем выше конкуренция, а значит, «схалтурить» при всем желании не получится. Столичный рынок уже пришел к тому, что проекты комфорт-класса по многим параметрам уже практически не отличаются от бизнес-класса. И все это – следствие высоких требований к качеству и конкуренции, комментирует Ирина Доброхотова.
Одним из первых региональных девелоперов в Москве еще в 2000 году стал Mirax Сергея Полонского (тогда называвшийся «Строймонтаж») из Санкт-Петербурга. Он вывел девелопмент в Москве на новый уровень, реализуя проекты такого класса, что они надолго стали эталонами для бизнес-сегмента, рассказывает Денис Бобков.
Так и сейчас, те компании, которые давно закрепились на рынке, входят в лидеры рынка в том числе благодаря интересным концепциям проектов, ноу-хау, качеству. «Любая конкуренция идет на пользу рынку, поэтому для покупателей здесь только плюсы», – считает эксперт.
«Москва привлекает девелоперов большими возможностями для развития и высокой покупательской активностью. Компании из регионов, выходя на столичный рынок, стараются запомниться, уделяют особое внимание разработке проектов, поэтому появление новых игроков способствует усилению конкуренции и расширению ассортимента для покупателей»
Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
Надежда Коркка тоже уверена в том, что экспансия региональных застройщиков полезна столичному рынку жилья. Во-первых, она обеспечивает дополнительный приток капитала. Во-вторых, такие девелоперы в силу ограниченных финансовых возможностей и связей часто берут в оборот сложные участки, на которых крупные местные игроки работать не стали бы.
Таким образом, на карте города остается меньше неблагоустроенных «белых» пятен. Наконец, они поддерживают высокий уровень конкуренции, что не позволяет монополизировать рынок отдельным компаниям.
Как экспансия отразится на ценах
Считается, что, чем выше конкуренция, тем ниже цены на товары. Но в случае с недвижимостью это правило работает не совсем так. Да, игроков становится больше, равно как расширяется предлагаемый ими ассортимент, но стоимость ниже не становится. Заходя в новый регион, застройщики проводят заранее исследования и предложения, и спроса — как в регионе в целом, так и в выбранной для застройки локации.
Новое предложение должно соответствовать локальному ценообразованию: завышение цен будет препятствовать хорошим продажам, а бездумный демпинг может обрушить экономику всего проекта. Поэтому все проекты от региональных застройщиков реализуются по московским «правилам игры», комментирует Ирина Доброхотова. В зависимости от стратегии, компании могут выделить небольшой объем квартир по супернизкой цене.
Однако в целом ценообразование в проекте будет среднерыночным. Так, в новом проекте «Светлый мир Станция Л» от Seven Suns Development в продаже есть студии по очень привлекательной цене от 3,6 млн руб. Однако средняя цена 1 кв. метра в этом проекте – 133 тыс. руб., что является нормальным для комфорт-класса при условии того, что строительство еще не начато.
«Цены определяются не географическим происхождением застройщика, а конкурентной средой и наличием платежеспособного спроса. Вне зависимости от того, откуда тот или иной девелопер, цены на схожее по качеству и локации жилье будут примерно одинаковыми»
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»
Москва и Россия – отдельные государства?
Почему именно в период кризиса регионы начинают «вливаться» в столицу?
Москва и вся остальная Россия – это разные жилищно-строительные рынки. Они различаются главным образом уровнем цен и платежеспособностью спроса, что и обуславливает все прочие различия, в том числе и в качественном уровне. Это связано с неправильной межрегиональной бюджетной и налоговой политикой, которая построена на изъятии ренты, производимой в России, концентрации средств в Москве и на последующем распределении этих капиталов из центра, считает Надежда Коркка.
И пока не удается сбалансировать развитие страны так, чтобы регионы во время кризиса чувствовали себя неплохо. Поэтому «иногородние» строители и потянулись в Москву в поисках лучше доли.
«Доходность работы в Москве может доходить до 80%, а в регионах редко превышает 15%. Но в целом немногие застройщики рискуют выходить за пределы домашних регионов, так как это всегда сопряжено с рисками, ведь для успешной реализации проектов необходимо хорошо знать местный рынок и понимать целевую аудиторию»
Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Читайте также
Самую дешевую квартиру в новостройке в Москве можно купить за 3,57 млн рублей
Количество сделок на первичном рынке Москвы снизилось на 25%
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 02 июля 2020
