Как разделить совместно нажитую ипотеку

Покупают квартиры с помощью ипотеки чаще всего молодые семьи. Однако 65% российских браков распадается, и большая часть из них в первые пять лет совместной жизни. Если пара живет в законном браке, то все совместно нажитое имущество после развода делится пополам, в том числе и совместно нажитые долги. 

По данным аналитиков «Метриум Групп», средний срок ипотечного кредита 15 лет. Большинство заемщиков выплачивают его за 7 лет, но многие пары разводятся до этого момента. Безусловно, когда люди покупаю жилье с помощью кредита, они собираются жить вместе в любви и согласии до старости. Однако лучше заранее предусмотреть негативный ход событий, чтобы потом не кусать себе локти, сожалея о своей беззаботности.

Общая квартира и общий долг

Адвокат Олег Сухов рассказывает, что самый распространенный способ оформления ипотеки, когда супруги являются созаемщиками. Муж и жена вместе платят, вместе становятся собственниками, вместе живут в этой квартире. Но в случае развода они также вместе продолжают нести ответственность перед банком. Именно в этом скрыты основные ипотечные проблемы распавшихся пар.

Олег Сухов разъясняет, развод не является основанием для изменения кредитного договора. Разделить свои обязательства можно лишь с обоюдного согласия супругов и согласия банка, который может его и не дать. Судебная практика подтверждает это. Например, в марте 2013 года Московский городской суд в Апелляционном отделении отказал в удовлетворении подобного иска, когда супруги хотели заключить с банком отдельные кредитные договоры с установлением отдельных прав и обязанностей, а также с отдельным графиком платежей.

Итак, ипотечные созаемщики могут остаться ими и после развода. В этом случае придется вместе платить по кредиту и дальше. По нему придется платить, даже если бывшая половина перестанет это делать. Вернувший кредит супруг может лишь потом через суд потребовать половину выплаченных средств. Но это не означает, что деньги ему вернут, история может быть похожа на историю с алиментами, а вот собственниками бывшей ипотечной квартиры станут оба супруга.

Однако есть и более мирные способы решения проблемы.

Во-первых, один из бывших супругов может самостоятельно выплатить кредит, а другая бывшая половина может письменно отказаться от погашения долга. Тогда после всех выплат квартира достается тому, кто ее и заслуживает. Отказавшейся же половине полагается выплатить деньги в размере ½ от суммы, которая была погашена до развода.

Во-вторых, ипотечную квартиру можно продать под контролем банка. Сумма, оставшаяся после выплаты долга, делится между бывшими супругами пополам.

В-третьих, если бывшими супругами была трижды допущена просрочка по ипотеке за год, то банк имеет право продать квартиру с публичных торгов.

Общая квартира и раздельные долги

Второй, более разумный, способ оформления ипотеки – заключение соглашения между супругами о разделе закладываемого имущества. Однако раздел этот возможен только в том случае, если можно точно определить доли каждого. Доля же по закону – это одна или несколько изолированных комнат. Поэтому этот договор невозможно заключить при покупке «однушки» или квартиры со смежными комнатами. При таком оформлении ипотеки все равно оба супруга отвечают за долг. Но, как обращают внимание аналитики ГК «Премьер», именно выделение доли каждого помогает определить, кто и сколько должен заплатить.

Если же быть совсем предусмотрительным, то желательно каждому созаемщику платить за себя самостоятельно через кассу банка или перечислять деньги на счет. Не стоит платить через терминал, так как в этом случае приходит обезличенная оплата. Кроме того, надо хранить все чеки. Все это может пригодиться в судебных спорах, так как не всегда расставание проходит мирно.

Моя квартира и мой долг

Аналитики ГК «Премьер» отмечают, что ипотеку можно оформить только на одного супруга. При этом банк обязательно потребует нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку квартиры и взятие кредита. Но чаще банки настаивают, чтобы второй супруг был созаемщиком или поручителем. Если квартира покупается в кредит одним супругом, то первоначальный взнос и последующие платежи должны быть оплачены исключительно деньгами этого супруга. Например, на первоначальный взнос могут идти деньги от продажи квартиры бабушки или родителей. Причем происхождение денег должно быть подтверждено документами. В противном случае в процессе развода вторая половина может заявить свои права на квартиру, аргументируя, что покупка была оплачена общими деньгами.

Ипотеку на одного можно оформить и при наличии брачного контракта, с помощью которого при расставании легко разделить всю собственность. Специалисты «Метриум Групп» сообщают, что брачные договоры можно заключить и в браке, например, перед оформлением кредита. Обычно это делают пары, где уже есть общая собственность, а один из супругов хочет купить квартиру только для себя или для детей от первого брака. Заместитель руководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин рассказывает, что банки могут попытаться повлиять на пункты брачного договора, мешающие супругам быть созаемщиками, так как два должника уменьшают риски невозврата. Однако в договоре можно предусмотреть условие, что супруги платят вместе, а потом квартира является собственностью лишь одного. А, если один супруг полностью удовлетворяет требованиям банка, то режим раздельной собственности никого не должен волновать.

Итак, ипотека после развода может стать предметом больших споров, поэтому лучше предусмотреть все нюансы до взятия кредита.