10 апреля 2013

Ипотека и материнский капитал: как купить новую квартиру и почему не все застройщики этому рады?

При решении жизненно важных проблем (например, при покупке новой квартиры) россияне все больше привыкают рассчитывать исключительно на собственные силы. Поэтому помощь от государства в подобных вопросах становится приятным бонусом. Будь то льготные кредиты для военных, ипотека со скидкой молодой семье или предоставление на специальных условиях жилья молодым специалистам – федеральные социальные программы находят живой отклик у граждан. Не стал исключением и материнский капитал, о начале выплат которого объявили в 2007 году.

Средства материнского капитала предназначены семьям, в которых с 1 января 2007-го появился второй (третий и т. д.) ребенок, причем не имеет значения, был ли он рожден или усыновлен. Такие семьи имеют право воспользоваться государственной поддержкой и получить финансовую помощь. Она может быть потрачена на улучшение жилищных условий, обучение детей, увеличение пенсионных накоплений матери. В России квартирный вопрос традиционно стоит особенно остро, а потому львиная доля заявок на получение материнского капитала сегодня используется именно для решения жилищных проблем. По данным Пенсионного фонда, из 485 тысяч заявок (на общую сумму 138 млрд рублей), поступивших в организацию с 2010 года, свыше 435 тысяч направлено на участие в долевом строительстве или получение кредита на квартиру. В 2013 году размер материнского капитала составляет 408 960,5 рублей. Получить эти деньги на руки нельзя; право на распоряжение суммой подтверждается специальным сертификатом. Причем у обладателя документа есть несколько вариантов приобретения недвижимости.

Согласно законодательству, покупка квартиры на средства маткапитала возможна только по достижении ребенком (в связи с появлением которого у родителей возникло право на господдержку) трехлетнего возраста. «Исключением из этого правила является погашение уже имеющегося ипотечного кредита или оформление нового по специальной ипотечной программе для получателей материнского капитала, при этом не важно, покупает семья квартиру на вторичном рынке или в новостройке», – рассказывает директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

«Средства материнского капитала можно направлять либо на погашение ипотечного кредита, либо на оплату долевых инвестиций по договорам участия в долевом строительстве, либо на оплату паевых взносов в жилищных кооперативах», – уточняет юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Схема проста: владелец сертификата подает в Пенсионный фонд заявление и пакет документов. После того как будет принято соответствующее решение, средства материнского капитала будут перечисляться со счета Пенсионного фонда на счет застройщика (если речь идет о покупке по ДДУ), жилищного кооператива (если квартиру покупают по ЖСК) или на счет банка (если материнским капиталом погашается ипотека).

В ситуации с выплатой ипотеки, по словам директора департамента ипотечного кредитования «Номос-Банка» Сергея Арзянцева, есть два возможных сценария. «Материнский капитал учитывается банком в качестве части первоначального взноса. В этом случае клиент имеет возможность внести из собственных средств менее 20% от стоимости участия в строительстве. Банк перечисляет застройщику недостающую сумму в полном объеме, а клиент получает СМК и частично гасит задолженность перед банком. Второй вариант: клиент оформляет ипотечный кредит на стандартных условиях, с первоначальным взносом 20% и более, но впоследствии делает досрочное частичное погашение средствами материнского капитала», – объясняет специалист.

В общем-то, разобраться в схеме кредитования покупки жилья с привлечением средств материнского капитала несложно. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин дает расклад с цифрами: «Если квартира стоит 5 млн рублей, а у клиента есть сумма 600 тысяч рублей, то банк выдаст сумму в размере 4,4 млн рублей, из которых 4 млн – это запрашиваемая сумма кредита, а 400 тысяч (материнский капитал) банк запрашивает из Пенсионного фонда». Покупатель выбирает объект, банк принимает решение о сумме кредита (с учетом желания заемщика использовать материнский капитал). Кредит и средства материнского капитала (с возможным добавлением имеющейся у клиента суммы) передаются  застройщику. Покупатель может выбрать любую новостройку из аккредитованных банком при условии, что она находится на территории РФ и оформляться будет в общую собственность родителей и детей.

«Слабое звено» в этой цепочке – компания-застройщик, которая может отказаться продавать квартиру с использованием материнского капитала. Вера Богучарова, заместитель руководителя юридической службы компании Est-a-tet, объясняет: «Не все застройщики согласны сотрудничать с Пенсионным фондом РФ. Причина в том, что фонд перечисляет деньги не сразу, а в течение двух месяцев, после предоставления ему зарегистрированного договора долевого участия или уступки прав требования по договору долевого участия. Такая схема заведомо невыгодна застройщику». Сергей Арзянцев возражает: «Если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, то застройщик в любом случае получает средства в размере полной стоимости участия в строительстве. Соответственно, у него нет причин возражать против использования клиентом средств маткапитала». Тем не менее купить квартиру в новостройке обладатели сертификата на получение материнского капитала могут далеко не всегда. Сложно осуществить эту задачу и в том случае, если покупать недвижимость планируется без привлечения ипотеки. «Дело в том, что в день сделки за квартиру застройщик получает меньше денег (на сумму материнского капитала), а остальное запрашивает в Пенсионном фонде, – рассказывает Андрей Владыкин. – Для этого ему необходимо предоставить пакет документов, установленный законом. После получения документов Пенсионный фонд рассматривает заявление о распоряжении материнским капиталом в пользу застройщика в течение месяца, и, если никаких вопросов не возникает, утверждает перечисление средств. Около двух месяцев тратится на подачу, рассмотрение документов и перевод средств. Не все застройщики готовы ждать и терпеть убытки».

Итак, застройщик может отказать клиенту в покупке недвижимости с применением средств материнского капитала. И обязать его принять другое решение нельзя. «Возможность использования материнского капитала при покупке квартиры – это соглашение между сторонами, которое не является обязательным. Такие сделки предусмотрены законом, как и другие», – говорит Андрей Владыкин. К слову, отказ в выдаче кредита на покупку жилья с использованием материнского капитала может поступить и от банка. Объясняется это тем, что не во всех финансовых учреждениях есть программы, позволяющие засчитать материнский капитал как часть первоначального взноса. А вот отказ в погашении части кредита из средств материнского капитала является прямым нарушением закона, и в этом случае клиент имеет право добиваться справедливости в суде.

Источники: «НДВ-Недвижимость», Est-a-tet, «Сити-XXI век»

Другие материалы с тегом "Est-a-tet"
Другие материалы с тегом "ипотека"
ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября