Иван Богатов, заместитель генерального директора RGI International##

Сегодня в Подмосковье строится много масштабных проектов, но по-настоящему интересных не так уж много. Один из таких – Микрогород «В лесу» от компании RGI International. В чем особенность этого проекта, для кого он строится, и почему детской инфраструктуре в Микрогороде уделяется большое внимание, Novostroy-M беседовал с Иваном Богатовым, заместителем генерального директора RGI International.

Как бы Вы охарактеризовали на сегодняшний день рынок недвижимости Московского региона? Какие основные события произошли в течение первого полугодия 2012 года?

Рынок Московской области достаточно явно делится на географические зоны по мере удаленности от Москвы. Главным элементом, влияющим на спрос и, соответственно, на стоимость квадратного метра, до сих пор остается транспортная доступность Москвы, так как, безусловно, сегодня Москва является центром экономического притяжения для жителей области. Большинство граждан, которые могут себе позволить приобрести квартиру в ближнем Подмосковье, работают в Москве, и время в пути на работу и обратно - один из важнейших критериев оценки.

Следствием расслоения рынка по уровню транспортной доступности является значительная разница в стоимости квадратного метра жилья, находящегося на различном удалении от Москвы. Так, цена квадратного метра в ближайших городах (Красногорск, Одинцово, Реутов, Мытищи) перешагнула за отметку в 100 тысяч рублей. А в городах дальнего Подмосковья (Шатура, Волоколамск) едва превышает в среднем 55 тысяч рублей.

Основные объемы вводимого жилья приходятся на проекты комплексной застройки и освоение территорий ближнего Подмосковья. В таких проектах большую часть составляют серийные типовые панельные дома. До недавнего времени такие микрорайоны сдавались с минимальным количеством инфраструктуры и без отделки.

Главным событием последнего времени стали инициативы команды нового губернатора Московской области Сергея Шойгу, с вступлением в силу которых строительство жилья без объектов социальной инфраструктуры стало просто невозможным, а в большинстве случаев такая инфраструктуры будет создаваться опережающими темпами. Дальнейшим развитием этих инициатив станет появление даже в панельных жилых комплексах значительной части жилья с уже выполненной отделкой. Усилия нового Правительства Московской области направлены на создание комфортных жилых районов, сразу обеспечивающих жителей всем необходимым.

Компания RGI International строила и жилую, и коммерческую недвижимость, однако опыта строительства таких масштабных проектов, как Микрогород «В лесу» не было ранее. Как возникла идея строительства целого города, пусть даже и «микро»?

Когда создается проект нового поселения, то становится понятно, что воплотить полноценную среду из нескольких домов или даже из пары-тройки кварталов невозможно. Требуется значительное пространство с учетом и жилья, и детских садов, и школ, и прогулочных зон, и природного благоустройства. Плюс к этому – нужна возможность разнообразить архитектурную среду.

Очевидно, что такие задачи решаются в масштабе города. Так и возник наш Микрогород. Очень много сил, времени и души было вложено в его проектирование. Мы намеренно сохранили существующий посередине поля небольшой лес, который теперь находится практически в центре Микрогорода. В нем мы будем благоустраивать центральный парк.

Сегодня Микрогород активно возводится, первая очередь строительства, состоящая из трех корпусов, готова на 60%. Получено разрешение на строительство детского сада, проект школы проходит государственную экспертизу. Отдельно замечу, что маленькие микрогорожане – наши самые важные жители. Садик и школу для них проектировало известное архитектурное бюро SPEECH по лучшим международным стандартам. Макеты этих важнейших объектов Микрогорода сегодня можно увидеть в нашем офисе продаж. Можно сказать прямо – так тщательно и грандиозно для детей еще никто не строил.  

Какие квартиры популярны у потенциальных покупателей Микрогорода?

Мы создаем наш Микрогород не как набор квартир – отдельных жилых ячеек, а как среду – комфортное место, куда хочется возвращаться и проводить время с удовольствием. Мы предусмотрели много больших квартир, в противовес основной рыночной тенденции – создавать «муравейники» из «однушек». В первой очереди строительства Микрогорода более половины жилой площади составляют 3-комнатные квартиры.

Коллеги-застройщики говорили нам, что это сумасшествие, и останется неликвидом. Сегодня мы с гордостью можем констатировать, что покупательская аудитория поддержала наше стремление к созданию качественной жилой среды, сейчас в структуре продаж 3-комнатные квартиры составляют 50-60%. И это естественно, так как за 7 млн рублей покупатель получает квартиру с высококлассной отделкой и машиноместом в теплом подземном паркинге. Это осознанный и просчитанный выбор наших новоселов.

Я знаю, что RGI International занимается строительством и элитной недвижимости. Востребован ли у покупателей этот сегмент сегодня?

Начиная свою историю как ROSE GROUP, наша компания стала известна как девелопер премиальных проектов и создатель московской «Золотой мили». Одно из наиболее авторитетных в мире издательств – британский Phaidon Press включил реализованные проекты жилой недвижимости компании в число самых выдающихся сооружений архитектуры за последнее 10-летие.

Международное экспертное сообщество высоко оценило жилой дом Copper House, жилой дом в Бутиковском переулке, частный дом Villa Roza и жилые дома в Молочном и Зачатьевском переулках. А согласно опросу, проведенному журналом FORBES, созданный компанией Универмаг «Цветной» вошел в список 10 проектов, изменивших Москву к лучшему.

Именно благодаря этим проектам имя компании прочно ассоциируется с высоким качеством, изысканным вкусом, неординарным подходом и вниманием к самым, казалось бы, незначительным деталям. Следствием политики компании создавать только лучшие – уникальные проекты – стала их высокая узнаваемость  и высокий спрос.

На по-настоящему бескомпромиссную элитную недвижимость спрос есть всегда. К примеру, в одном из жилых домов, созданных под руководством Бориса Кузинца, была продана самая дорогая в Москве квартира. А желающие приобрести жилье в новом проекте нашей компании появляются уже тогда, когда возникает только его замысел.

Почему RGI International решила переключиться на строительство жилья комфорт-класса вместо привычной элитной недвижимости?

RGI International умеет создавать по-настоящему качественный продукт. И, кроме того, до сих пор никто не решался создать такой проект – жилье достойного качества для среднего класса в Подмосковье. Мы были уверены, что у нас есть много активных, образованных и предприимчивых людей, которые хотят и имеют возможность приобретать качественное жилье.

Очевидно, что создавать не просто дом, а целый Микрогород со своей развитой средой, возможно сегодня не в Москве, но в ближайшем Подмосковье. Так появилась идея, под которую был подобран земельный участок, и результат вы видите сегодня. Мы можем констатировать, что на высококлассный продукт есть свой заинтересованный потребитель.

Есть мнение, что Подмосковье сегодня слишком активно застраивается. И уже этой осенью на первичном рынке из-за переизбытка предложения может произойти стагнация, и даже падение. Согласны ли Вы с этим прогнозом?

Действительно, сегодня в Московской области строится много жилья. То и дело девелоперы объявляют о новых грандиозных проектах, и каждый не менее чем на миллион квадратных метров. Но судить об объеме предложения правильнее будет не по публичным заявлениям, а по статистическим данным о вводе жилья в эксплуатацию.

За прошедший период 2012 года в Московской области введено около 2-х миллионов квадратных метров жилья, их которых один миллион – это малоэтажное строительство. Существует применяющийся в Европе укрупненный показатель потребности в новом жилье. Для экономически развитого общества он составляет 1 кв. м нового жилья на 1 жителя. В Московской области по официальным данным проживает около 7 миллионов человек. Плюс к этому, жилье ближнего Подмосковья является объектом преимущественно миграционного спроса со стороны московских жителей, не имеющих экономической возможности удовлетворить свою потребность в новом жилье на территории Москвы.

Как мы знаем, с ужесточением градостроительной политики в Москве строится все меньше и меньше жилья, то есть переток спроса в область становится все больше и больше. Таким образом, говорить о насыщении рынка пока рано. Задача девелоперов – постараться сохранить цены на новое жилье доступными, и тогда устойчивый спрос гарантирован.

Что бы Вы посоветовали покупателю, присматривающему сегодня квартиру в ближнем Подмосковье?

В первую очередь, покупателю нужно определить цель приобретения квартиры и запланированный бюджет. При сегодняшнем уровне предложения можно подобрать  квартиру практически под любой запрос. Единственное, что нужно понять и принять – это то, что за низкую стоимость квадратного метра придется заплатить большим временем в пути до работы, возможным отсутствием инфраструктурных объектов и возможной потерей в качестве.

Каким Вам видится развитие рынка новостроек Московского региона в ближайшем будущем? Стоит ли ждать кардинальных перемен?

Основными драйверами, влияющими на развитие рынка новостроек Московского региона, являются:

1. растущий спрос на подмосковное жилье со стороны москвичей, что по идее должно было бы привести к уплотнению жилой застройки.

2. в противовес этому – обновленная градостроительная политика подмосковных властей, направленная на разуплотнение, снижение этажности и создание комфортных районов, обеспеченных социальной инфраструктурой.

В связи с этим, вероятно, следует ожидать изменений (в том числе законодательных) в сфере регулирования инвестиционных/соинвестиционных отношений между муниципалитетами и застройщиками. В будущем это приведет к сокращению количества новых проектов, повышению их качества и, соответственно, продолжению роста цен на жилье в Подмосковье.