Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, почему в Москве преобладает доля многоэтажных новостроек, и какие шаги предприняты к развитию квартальной застройки.
В США в начале 1970-х власти снесли район Прюит-Игоу в Сент-Луисе, состоявший из 33 одиннадцатиэтажных домов, так как через 10 лет после сдачи микрорайон превратился в криминальное гетто. Есть ли угроза, что в России масштабные микрорайоны станут опасными для жизни?
Угрозы, на мой взгляд, нет. Несмотря на то, что можно вспомнить ситуацию, сложившуюся в Восточном Бирюлеве, где осенью прошлого года разразился скандал и прошли погромы, сравнивать его с районом Прюит-Игоу в Сент-Луисе некорректно. Все-таки дома Прюит-Игоу были социальным жильем, где проживало в основном неблагополучное население. Подобных примеров в Москве, пожалуй, нет, да и социального жилья в давно сформированных микрорайонах практически не осталось – большинство (почти 80%) квартир давно приватизировано, что говорит о более высокой ответственности владельцев жилья.
Главное в случае строительства нового социального, а в перспективе – арендного жилья – не делать проект жилого комплекса или квартала слишком масштабным и обособленным от города. Необходимо вписать его в существующую застройку. Кроме того, если строится социальное жилье, государство должно предусмотреть расходы не только на строительство жилых корпусов, но и на субсидии для оплаты коммунальных платежей малоимущими семьями, которые станут проживать в этих домах. А к неплательщикам и должникам необходимо применять очень строгие меры. По последним данным Минстроя, в России неплательщиками за услуги ЖКХ являются около 6% населения.
Некоторые застройщики утверждают, что они вынуждены строить микрорайоны, чтобы объекты соответствовали градостроительным нормам. Насколько, на ваш взгляд, справедливо такое суждение, ведь нормы существуют и для малоэтажной застройки?
Строительство микрорайонов экономически выгодно, потому что часть необходимых работ, например, подведение коммуникаций, строительство дорог, детсадов и школ при большем количестве домов и квартир, понижает издержки девелопера. Кварталы с меньшим количеством квартир издержки, наоборот, повышают, ведь такие проекты обладают более низкой плотностью застройки, меньшим объемом продаваемых площадей. Однако сегодня комфорт проживания крайне важен для потенциального покупателя жилья – наряду с бюджетом покупки и местоположением объекта.
В то же время, принципиальную роль играет, скорее, не формат застройки – квартал или микрорайон – а наличие концепции. Современный микрорайон тоже может обладать уникальной средой проживания. Поэтому девелоперы в скором времени поменяют принцип застройки. Рынок диктует свои условия, и их невозможно игнорировать.
Развитие квартальной средне- и малоэтажной застройки тормозит существующие градостроительные нормы или же все дело в том, что застройщики хотят получить наибольшую маржу от продажи квартир, что проще всего сделать при строительстве микрорайонов с высокоэтажными домами?
Власти Подмосковья разработали проект новых региональных норм градостроительного проектирования, где достаточно подробно прописали квартальный тип застройки. В Москве о постепенном переходе на квартальный тип застройки еще в прошлом году всем архитектурным бюро объявил главный архитектор Сергей Кузнецов. Это вполне понятно, потому что квартальная застройка действительно более комфортна для человека. Москвичи часто ностальгируют по уютным столичным дворикам, где создавалось ощущение безопасности, где ребенка можно было, не беспокоясь, отпустить гулять. По счастью, сегодня появляются новые кварталы, в которых уже реализуется и концепция «двор без машин», и предусмотрены самые разнообразные спортивные площадки и сооружения, физкультурно-оздоровительные комплексы, развивающие детские центры и так далее.
Тем не менее, сегодня все еще актуальны и масштабные микрорайоны с домами высотой свыше 8 этажей, которые строятся для того, чтобы обеспечить большую плотность застройки, минимизировать затраты и получить максимум прибыли от территории. Кроме того, зачастую именно такие проекты позволяют и сократить бюджет покупки, что крайне важно для огромного количества покупателей жилья.
Еще одна из причин, по которой, например, в Московской области продолжается строительство 17-этажных домов, обуславливается необходимостью расселения аварийного и ветхого жилья. Власти по-прежнему вынуждены согласовывать подобные проекты, чтобы закрыть вопрос расселения аварийного жилого фонда, и для того, чтобы экономика проекта, который ведет девелопер, не сильно пострадала.
Какие шаги власти уже предприняли на пути к изменению градостроительных норм?
Власти Подмосковья приняли главный принцип, согласно которому на одного человека в регионе должно приходиться до 28 кв. м жилья, а не 20 кв. м, как в нормативах 2012 года. Это позволит в будущем нивелировать дефицит социальной и транспортной инфраструктуры. Ранее случалось, что подмосковные девелоперы искусственно занижали численность населения и строили инфраструктуру исходя из показателя 35-50 кв. м жилой площади на человека, что привело к дефициту инфраструктуры.
Другие изменения касаются плотности застройки жилого квартала. Если раньше она исчислялась из показателя 19,9 тыс. кв. м на гектар, то теперь нормативы предусматривают плотность жилого района 7,550 тыс. кв. м на гектар. Соответственно, изменилась и плотность многоэтажной жилой застройки с 11,7% до 4,4%.
Собственно разработка новых градостроительных норм проектирования и есть первые шаги властей. Что касается перехода на новые строительные нормы и правила, то их еще предстоит разработать на федеральном уровне. Этим займется научно-исследовательский центр «Строительство», который не так давно возглавил бывший главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Столица же ждет принятия изменений в главный проектный документ города – Генплан Москвы.
Какие из существующих градостроительных норм сегодня уже утратили свою актуальность и требуют доработки?
Строительные нормативы периода СССР уже устарели. Недавно в столице разработали новые проекты архитектурно-технических дошкольных учреждений. Теперь их смогут встраивать в жилые здания. Это повысит и комфорт для семей, проживающих в многоэтажных жилых домах, и поможет решить проблему стесненной застройки. Думаю, в скором времени такие проекты появятся сначала в Подмосковье, а потом и по всей России. Что касается, например, новых норм пешеходной доступности, то им соответствует как раз квартальный тип застройки, при котором идеальный норматив пешеходной доступности до поликлиники или детского сада составляет не более 15 минут. Требует доработки и норматив по озелененным территориям, которые, по идее, должны занимать до 25% площади застройки земельного участка. Сейчас на проживающего в микрорайоне человека приходится менее 5 кв. м озелененных территорий, в то время как должно быть не менее 13 кв. м.
Среди других градостроительных норм, которые необходимо пересмотреть и актуализировать, – общее снижение средней этажности нового строительства жилья, общественные функции первых этажей жилых зданий, введение принципа «Одна квартира – одно машиноместо» (уже существует, но на рекомендательном уровне).
Насколько развита сегодня в Московском регионе квартальная средне- и малоэтажная застройка?
Сегодня свыше 50% рынка загородных проектов составляют мультиформатные жилые комплексы, в которых представлены и малоэтажные дома, и таунхаусы.
Что касается городского жилья в крупных подмосковных городах-сателлитах, а также на территории Новой Москвы, то преобладает пока еще много- и среднеэтажная застройка микрорайонами. Доля среднеэтажного жилья, по данным отдела аналитики «БЕСТ-Новострой», – 18%. Около 30% в общем объеме – малоэтажка. Остальное, свыше 50% – многоэтажные корпуса.
Доля средне- и малоэтажной застройки имеет тенденцию к росту, увеличиваясь год от года. С учетом того, что набирает популярность концепция кварталов, то в ближайшие годы мы увидим больше средне- и малоэтажных проектов квартальной застройки, с меньшей плотностью проживания, с собственной развитой инфраструктурой в шаговой доступности.
Что должно произойти, чтобы доля квартальной застройки увеличилась, а микрорайонов становилось все меньше?
Доля квартальной застройки будет расти, поскольку новые нормативы будут требовать этого. Постепенно девелоперы перестроятся на новый формат работы. Кроме того, спрос также перетекает в малоэтажные проекты, а они в основном застраиваются кварталами.
Читайте также:
«Микрорайоны – спасение для рынка дешевого жилья и результат устаревших строительных норм»
Дата публикации 21 мая 2014
