17 сентября 2013

Инвестиционные покупки: отчего дорожают новостройки в Москве?

Количество инвестиционных покупок на рынке новостроек Москвы и области остается стабильно высоким всегда, когда уровень благосостояния покупателей позволяет это. В сегодняшнем аналитическом обзоре эксперты строительного рынка расскажут, насколько увеличивается стоимость «квадрата» в ходе строительства дома и от чего это зависит.

Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект»

В первую очередь рост цены квадратного метра связан с повышением стадии готовности объекта. Этот фактор можно разделить на этап строительства самого жилого дома и общую капитализацию района. У тех покупателей, кто инвестирует в строительство самого первого корпуса, в чистом поле на этапе котлована, безусловно, будут самые низкие цены. В последующих новостройках даже на этапе котлована цена будет выше.

Во-вторых, фактор объема продаж. Если продаж нет, то и повышаться цены будут минимально. И в обратной зависимости, большое количество продаж повлечет за собой и увеличение стоимости метра. То есть рост цен зависит от всех тех причин, которые определяют удачность и привлекательность проекта.

В-третьих, инфляция и повышение цен на строительные материалы и услуги также приводят к повышению расценок.

За 1-1,5 года реализации проекта цена квадратного метра может вырасти на 15-20%. После сдачи жилого комплекса госкомиссии и получения права собственности прибыль может составить 20-25%. В данном случае эти 20% окупают риски инвестора. А если речь идет о районах с дополнительными преимуществами в будущем, например: развитие социальной или дорожно-транспортной инфраструктуры, появление новых станций метро, то здесь инвестиционная прибыль может составить и 30%.

К примеру, в жилом комплексе «Прибрежный» компании «Кама-Проект» старт продаж первого корпуса начался с цены 55 тысяч рублей за квадратный метр в однокомнатной квартире. На сегодняшний день дом почти построен, а стоимость «квадрата» начинается от 63 тысяч рублей за квадратный метр. За год цены поднялись на 12%. После завершения строительства и получения собственности цена квартиры ещё увеличится, и разница от стартовой составит порядка 20%.

Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга ГК «Грас».

Без учета инфляции и роста рынка средний монолитный жилой комплекс в Москве дорожает за время строительства примерно на 40%. Возьмем для примера наш квартал «Флотилия». При сроке строительства в 3 года дополнительный рост цены за счет инфляции составит от 15%, а за счет роста рынка – от 5%. Таким образом, через 3 года, когда квартал будет полностью готов, можно ожидать совокупного увеличения стоимости от 60%. Естественно, подобный сценарий возможен при условии стабильной макроэкономики.

Но из этого правила есть и исключения. Так, к примеру, объект «Утесов» компании «Грас», рассчитанный на три года строительства, вырос в цене на 30% за первый год продаж. Это связано с популярностью проекта у покупателей, которая объясняется достоинствами конкретного проекта.

В панельных новостройках рост цены составляет около 30-35% при реализации объекта в течение года-полутора. Очевидно, что часто панель является более выгодным вложением для коротких инвестиций.

Основной рост цены объекта приходится на возведение самой коробки объекта. Самые главные вехи в ходе строительства объекта, которые ведут к повышению цены – это установка башенных кранов, выход из котлована, начало облицовки фасада, завершение фасада и благоустройство территории, сдача объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность.

Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»

Коэффициент роста квадратного метра в новостройках зависит от многих факторов: качественных характеристик дома, класса проекта, местоположения, рыночной конъюнктуры, скорости возведения дома, инфляционной составляющей и поведения рынка, репутации застройщика.

 

Коэффициент роста цены квадратного метра в зависимости от класса жилья

Класс, технология Эконом-класс, панель Комфорт-класс, монолит Бизнес-класс, монолит/кирпич Элит-класс, монолит/кирпич
Коэффициент прироста 19-25% 20-30% 25-30% 25-35%

 

Немаловажный фактор – это конкурентные преимущества объекта. Грамотный девелопер всегда держит руку на пульсе, отслеживая цены конкурентов для того, чтобы в нужный момент скорректировать стоимость с учетом рыночной конъюнктуры. Удачно расположенный участок под строительство дома в сочетании с высокой репутацией застройщика и неординарным проектом может спровоцировать высокий спрос еще на начальных стадиях строительства. В таких случаях девелопер вполне закономерно повышает цену за квадратный метр. 

Примером такого удачного проекта может служить жилой комплекс комфорт-класса «Самоцветы» компании «Сити-XXI век» в Люберцах. Яркий, продуманный архитектурный облик домов в сочетании с удачным расположением (рядом уже этой осенью откроют станцию метро «Жулебино») обусловил довольно высокий спрос на квартиры. Это позволило увеличить доходность проекта, прирост цен в котором составил 33%, хотя комплекс еще не введен в эксплуатацию. 

 

Название цена метра, тыс. руб. цена квартиры, млн руб. срок ГК Локация/метро
ЖК «Флотилия» от 106,1 от 7,5 3 кв. 2016 метро Речной вокзал
ЖК «Утесов» от 158,9 от 10,1 3 кв. 2015 метро Полежаевская
ЖК «Прибрежный» от 52,6 от 2,3 4 кв. 2013 Лыткарино
ЖК «Самоцветы» от 109,8 от 4,8 4 кв. 2014 Люберцы

 

ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября