05 ноября 2013

Аналитический обзор апартаментов на рынке новостроек Москвы (часть 1)

Апартаменты в новостройках Москвы и области уже, пожалуй, пора перестать называть «новым форматом на рынке недвижимости»: они продаются не первый год и за это время снискали популярность как у девелоперов, так и у покупателей. Портал Novostroy-M предлагает вниманию читателей первую часть полного обзора рынка апартаментов, который подготовили специалисты компании «Сити-XXI век».

Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»

На сегодняшний день рынок апартаментов Москвы, бывший некоторое время назад абсолютно новым и уникальным явлением, как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей, уже сформировался и выделился в отдельный самостоятельный сегмент рынка.

В общем объеме первичного жилья апартаменты составляют уже около 26% от общего предложения на рынке, увеличив свое присутствие на рынке с начала 2013 года на 6%. Таким образом, на сегодняшний день апартаменты на продажу предлагаются уже в 54 комплексах, что составляет порядка 484 тыс. кв.м. Это говорит о том, что формат апартаментов не только вырос в отдельный сегмент, но и занял устойчивые позиции на рынке. Наряду с объектами в ММДЦ «Москва-Сити» предложение апартаментов представлено как в комплексах элит- и бизнес-класса, так и в сегменте эконом и комфорт классов. Кроме того, рынок апартаментов уже достаточно сегментирован как по расположению проектов, так и по концепциям. В условиях растущего уровня конкуренции на рынке апартаментов девелоперы стали уделять внимание социальной инфраструктуре в составе комплекса. Следствие - рост количества апартаментов на рынке, реализуемых в составе многофункциональных комплексов (МФК). 

Распределение предложения по  типу строительства:

44,8 % от общего числа объектов с апартаментами приходится на реконструируемые нежилые здания. Во многих из них историческая составляющая успешно вписана во вновь реализуемую концепцию, а сам проект предусматривает сохранение первоначального облика фасадов. Остальные 56% составляют новостройки. Их большая часть приходится на ММДЦ «Москва-Сити», где реализуются такие масштабные проекты как «ОКО» или «Башня Федерация». Среди новых крупных проектов, вышедших на рынок в 2013 г. (за период 1-3 кварталы) можно отметить следующие:

Кроме того, в октябре 2013 года начались продажи апартаментов в еще двух проектах: апарт-отеле YE’S класса комфорт (ГК «Пионер») и проекте бизнес-класса «Сердце столицы» (компания «Донстрой»).

До конца года также ожидается выход на рынок следующих апарт-комплексов: Bruce Boutique Apartments (KR Properties), The Loft 2 (Red Development), Komsomolsky De Luxe», «Красный Октябрь», МФК «Слава».

Распределение предложения по классам:

Предложение апартаментов на рынке первичной недвижимости по-прежнему представлено преимущественно элитными объектами и объектами бизнес-класса. Но если в течение 1 полугодия 2013 г. их доли находились практически на одном уровне, то по  итогам 3 квартала 2013 г. лидерство на рынке за счет выхода новых объектов захватил сегмент бизнес-класса, сейчас его доля составляет 55,4% от общего числа комплексов. Доля  элитных комплексов составила всего 27,2%. Следует отметить, что резкое сокращение доли элитных комплексов в общей структуре предложения апартаментов относительно доли бизнес-класса связано не только с выходом на рынок масштабных проектов бизнес-класса, но также с сокращением количества элитных апартаментов за счет реализации уже построенных комплексов. Кроме того, на сегодняшний день часть элитных апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» находится в резерве.

Неизменным осталась доля апартаментов комфорт и эконом классов,  на текущий период их доля  составила 12% и 5,4% соответственно. В нижнем ценовом сегменте реализуется всего 9 проектов, из которых 8 проектов относятся к классу комфорт и 1 –  к экономклассу.

Распределение предложения по округам:

На сегодняшний день апартаменты предлагаются во всех округах Москвы, за исключением Зеленограда. Наибольшая доля апартаментных комплексов приходится на САО (42,9%), высокая доля САО обусловлена возведением в округе масштабных проектов: ЖК «Флотилия», «ВТБ Арена парк», «Водный». На втором месте и с большим отрывом расположился ЦАО (31,8%) -  в центральном округе большая часть предложения сформирована за счет апартаментов в башнях ММДЦ «Москва-Сити» и нового ЖК «Сады Пекина». В центральном округе    представлены все возможные варианты проектов – апартаменты в составе МФК, отдельные комплексы,  объекты редевелопмента.

Третье место делят между собой СВАО и ЮАО  -  6,3% и 6,2% соответственно, немногим меньше приходится на ЗАО и СЗАО - 5,4% и 4,1% соответственно.  Доля ЮЗАО составила всего 1,8%, а ВАО – 1,2%.  Меньше всего пришлось на ЮВАО – его доля составила всего 0,2% (предложения представлены незначительным количеством нереализованных остатков в 2-х построенных комплексах).  

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры»

Некоторые специалисты в области строительства высказывают негативное мнение о строительстве апарт–отелей, мотивируя тем, что данный вид строительства является одним из легальных способов ухода от 214 ФЗ.

По моему мнению, говорить об уходе от 214 ФЗ при строительстве апарт-отелей так же неуместно, как и говорить об уклонении от 214 ФЗ при создании ЖСК. В отличие от всевозможных действительно незаконных схем уклонения от соблюдения 214 ФЗ (предварительного договора купли-продажи, договора инвестирования при долевом строительстве, уступки прав требования от подрядчиков) строительство апарт-отелей изначально не предполагает строительство жилой недвижимости и, соответственно, не подпадает под 214 ФЗ. 

Самое главное, чтобы при продаже апарт-отелей добросовестные строительные компании не вводили потенциальных инвесторов в заблуждение относительно будущей категории недвижимости и не рекламировали апартаменты как жилые помещения.

Читайте также:

Вторая часть обзора рынка апартаментов

ЖК «Позитив» в Новой Москве: недорогие квартиры с минимумом инфраструктуры

Всего в 3-х км от МКАД компания Capital Group возводит жилой комплекс «Позитив». Технология строительства панельная, дома строят из современных панелей производства «ГВСУ «Центр». Продажи стартовали...

23 ноября
ЖК «Новокрасково»: квартиры с видом на воду, доехать до которых будет сложно

Новым заданием для Тайного покупателя от редакции Novostroy-M.ru стал ЖК «Новокрасково». Это масштабный проект, который компания «Тройка РЭД» возводит в поселке Красково. Жилой комплекс заинтересует тех, кто...

15 ноября
ЖК «Люберцы 2017»: квартиры на любой вкус, но инфраструктура сильно запаздывает

Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стало «приобретение» квартиры в ЖК «Люберцы 2017», который компания «Самолёт Девелопмент» строит возле Люберец. Наш агент уже...

01 ноября