Практически все современные новостройки Москвы и Подмосковья выходят на рынок постепенно, очередями. При этом некоторые квартиры девелоперы приберегают на последний момент. Так называемый «золотой резерв» формируется из наиболее ликвидных объектов, продать которые не составит труда даже после сдачи дома в эксплуатацию.
Формирование «золотого резерва» как правило осуществляется еще на начальном этапе строительства. В него входят 10-20%, а то и больше, наиболее ликвидных квартир. Их продают в последнюю очередь, когда стоимость квадратного метра достигает пиковой отметки.
«Наиболее ликвидные квартиры опытный застройщик определяет исходя из наилучших видовых характеристик, планировочных решений, удачного расположения внутри дома и пр. Чаще всего данный процесс происходит именно на начальном этапе, до открытия продаж»
Екатерина Фонарева, Корпорация «Баркли»
«Если масштабный микрорайон возводится рядом с лесным массивом, рекой, то наиболее ликвидными будут квартиры в домах, расположенных ближе всех к этим природным объектам. Если же комплекс находится рядом с дорогой, то ликвидными будут квартиры, окна которых выходят в тихий двор»
Александр Зубец, «Новые Ватутинки»
Очень часто в «золотой резерв» входят видовые квартиры с высокими потолками и интересными планировками. При этом значение имеет класс, к которому относится проект (ведь каждый из них рассчитан на своих покупателей). В сегменте «бизнес» «золотой резерв» формируется из 2- и 3-комнатных квартир, в сегменте «эконом» из небольших по площади квартир.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», есть объективные критерии ликвидности (такие как оптимальная площадь квартиры, видовые характеристики, планировка). Но, в то же время, наиболее интересные и востребованные варианты могут быть установлены и «опытным путем»: застройщик может выделить ограниченный пул самых разных квартир и провести анализ, какие из них будут продаваться наиболее быстро, а какие «зависнут» на реализации. При этом на начальном этапе продаж с такими объемами еще можно поработать: например, изменить квартирографию, перепланировать слишком просторные квартиры в более компактные, если на них сформировался высокий спрос.
.jpg "Квартиры из «золотого резерва» приобретают покупатели, для которых в большей степени важен не бюджет, а именно те характеристики жилья")
Вовсе необязательно, чтобы «золотой резерв» был в каждом жилом комплексе. Есть девелоперы, которые сразу выставляют весь объем на реализацию, и лишь с течением времени на фоне повышенного спроса часть квартир убирают в резерв. «Они понимают, что могут продать их позже по более высокой стоимости», - говорит коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.
София Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», считает, что «золотой резерв» создают в основном в проектах комфорт и бизнес-класса, поскольку планировки в таких домах более разнообразны, а на цены в них большое влияние оказывает множество факторов. «Подход к реализации квартир здесь более продуман, что позволяет управлять продажами эффективнее, минимизируя риски, которые у дорогих проектов в разы выше», - отмечает Софья Лебедева.
В случае, если застройщик имеет достаточное количество собственных средств для строительства, он вообще может начать продажи накануне ввода дома в эксплуатацию, и тогда в качестве «золотого резерва» выступят все квартиры в новостройке. Однако сегодня подобные примеры встречаются на рынке крайне редко. В элитном сегменте в середине 2000 годов были нередки «закрытые» продажи, которые не анонсировались широкому кругу покупателей. Таким образом, целый клубный дом, особенно если в нем всего 15-20 квартир, мог выступать «золотым резервом» для застройщика.
«Одинаковых объектов быть не может, все равно квартиры будут отличаться по высоте, видовым характеристикам, а также планировкам. Какие-либо квартиры, имеющие особенно удачные планировки, могут быть в дефиците (небольшое количество в секции). Все это способствует тому, чтобы такие объекты включили в «золотой резерв»
Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»
Говоря о «золотом резерве», коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева подчеркивает, что застройщик пытается до завершающего этапа реализации (в первые 8 месяцев) избавиться от неликвида, регулируя спрос на подобные объекты акциями, специальными ценами. Но если стоит основная задача – получить финансирование для обеспечения строительства, он не будет экспериментировать с продажами, выставляя неликвид. «Есть вероятность, что некоторые низколиквидные квартиры, купленные на раннем этапе, могут опять вернуться к застройщику. Например, такие квартиры приобретет покупатель с неблагоприятной финансовой ситуацией, которая может измениться, тогда договор расторгается, вплоть до судебного порядка, и квартиры вновь поступают в продажу», - говорит Ольга Гусева.
Таким образом, в первую очередь на рынок выводятся менее популярные квартиры, чтобы было достаточно времени для их реализации. Например, в МФК «Савеловский Сити» сначала выводили на продажу апартаменты, расположенные на первых этажах, а в ЖК «Люберцы 2015» на первом этапе придерживали однокомнатные квартиры.
В ЖК «Менделеев» в «золотом резерве» находятся целые этажи (кроме первого и последнего), которые девелопер выводит на рынок за 2-3 месяца до сдачи дома в эксплуатацию. «Оставляя напоследок весь этаж, мы обеспечиваем широкий выбор квартир – одно-, двух- и трехкомнатных. При этом доля «золотого резерва» в наших проектах может достигать 35% от общего объема квартир в новостройке», - говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
.jpg "В «золотой резерв» входят видовые квартиры с высокими потолками и интересными планировками")
В ЖК «Новые Ватутинки» в Центральном микрорайоне в «золотой резерв» попало всего несколько квартир, в Южном – восемь корпусов, наиболее близко расположенных к лесу и реке.
Квартиры из «золотого резерва» обычно выводят на продажу на высокой стадии строительства. После того, как дом готов примерно на 3/4. К этому времени стоимость жилья во всем комплексе уже достигает высокого уровня.
«Поскольку вырастает строительная готовность объекта, разница в цене между квартирой из «золотого резерва» и обычной может достигать 15-20% и более (зависит от объекта). Но если сравнивать, например, квартиры «с видом» и без в рамках одного проекта, то цена может различаться процентов на 5-10»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
«Цены на квартиры из «золотого резерва» в проектах ГК «Лидер Групп» на 35-40% выше, чем были установлены на старте продаж. Однако ввиду того, что реализуются они буквально накануне сдачи объекта в эксплуатацию, когда стоимость квадратного метра максимальная, разница в цене уже воспринимается адекватно»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
По мнению экспертов, квартиры из «золотого резерва» приобретают покупатели, для которых в большей степени важен не бюджет, а именно те характеристики жилья, благодаря которым оно как раз и попадают в «золотой резерв» - хорошие видовые характеристики, удачные планировки и прочее. Также «резервные» квартиры интересны тем, кто боится вкладывать деньги в объекты на раннем этапе строительной готовности, ведь тогда выше риски.
«Квартиры с повышенной ликвидностью пользуются спросом у всех - и у инвесторов, и у конечных покупателей. Если квартира приобретается для собственного проживания, и у покупателя есть средства на покупку объекта недвижимости с лучшими потребительскими характеристиками, то он обязательно выберет его. Для инвесторов вложение средств в более ликвидный товар тоже очевидно предпочтительнее»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
Софья Лебедева разделяет покупателей «золотого резерва» на две категории: первые – те, кто не успел купить квартиру в первом пуле, вторые – те, кто целенаправленно выбирает такую ликвидную квартиру для инвестиций или для своей семьи.
Дата публикации 09 октября 2014
