Переуступка прав на квартиру в новостройке: как это работает?

Далеко не всегда покупка новой квартиры подразумевает схему «от застройщика – к покупателю». Нередко недвижимость (точнее – право на ее приобретение) переходит от одного инвестора к другому, то есть жилье перепродается. Такая схема возможна, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, и правоустанавливающие документы на квартиру не получены. Первоначальный инвестор (тот, кто приобрел квартиру у застройщика) за определенную плату передает другому человеку свое право на получение жилья после окончания строительства. Эту схему называют переуступкой права требования.

Переуступка и с чем ее едят

По договору о переуступке, по разным данным, заключается до трети всех сделок с первичной недвижимостью Москвы. Есть проекты, в которых частные инвесторы выкупают на старте продаж целые блоки квартир, и по мере готовности дома (и роста цен) фиксируют прибыль, переуступая свои права на будущие квартиры другим покупателям. Жилье может перепродаваться и в силу личных обстоятельств, но в любом случае схема переуступки вполне легитимна, если осуществляется на основании одной из законных схем продажи недвижимости (ДДУ, ПДКП, ЖСК). Квартиры, которые продают по переуступке, как правило, дешевле недвижимости от застройщика и жилья, на которое уже оформлено право собственности.

Заместитель генерального директора ГК «Пионер» Марина Маловик предупреждает: «Лицо, которому уступается право, полностью принимает на себя все права, обязанности и риски участника долевого строительства, в том числе связанные с нарушением со стороны застройщика. Поэтому покупателю необходимо ознакомиться со всеми условиями договора и особое внимание уделить сопоставлению сроков ввода объекта в эксплуатацию с реальной ситуацией на строительной площадке». Иными словами, приобретая квартиру по переуступке, следует объективно оценивать обстоятельства и быть готовым к возможными рискам.

Что следует знать покупателю

1. При оформлении переуступки необходимо указать, на основании какого именно типа первоначального договора уступается право требования собственности.

2. В документе обязательно фиксируют сумму и порядок расчетов (в противном случае сделка может быть признана незаконной).

3. Покупатель должен убедиться в том, что у застройщика есть все разрешительные документы на проведение работ.

4. Во избежание неприятных последствий договор уступки необходимо заверить у нотариуса.

5. Даже если в первоначальном договоре нет обязательного условия о согласовании переуступки с застройщиком, покупателю лучше поставить его в известность о своих действиях.

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов уточняет: «Официально согласовывать переуступку с застройщиком не нужно, но на практике необходимо иметь документ или иное доказательство, подтверждающее согласие застройщика. Стоит отметить, что если застройщик запрещает подобного рода продажи на своих объектах, то таким образом он нарушает закон». Юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова добавляет: «Любой участник долевого строительства вправе с момента государственной регистрации ДДУ до момента подписания передаточного акта заключить с любым лицом договор уступки права требования. Законодательством Российской Федерации не установлено право застройщика по ограничению свободы клиента в заключении договора уступки». Однако в реальной жизни все обстоит несколько иначе.

Почему застройщик против

На деле многие застройщики при заключении договора с первичным инвестором вносят в документ пункт об обязательном уведомлении компании в случае продажи по переуступке. Обычно застройщик требует письменно сообщать о факте переуступки в течение 5-10 дней после того, как новый договор пройдет государственную регистрацию (она, к слову, при переуступке обязательна). А некоторые компании в договоре с первичным покупателем и вовсе прописывают невозможность переуступки. Это позволяет исключить демпинг со стороны временных инвесторов, провести своеобразный «фейсконтроль» при продажах недвижимости премиум-класса, избежать путаницы и ошибок при оформлении документов – словом, избавляет компанию от множества проблем.

Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев уточнил, что необходимость согласовывать переуступку с застройщиком, как правило, прописывается сегодня во всех договорах долевого участия.

«Застройщики редко отказывают своим дольщикам в праве продавать свои квартиры на этапе строительства, но обязательным требованием является оплата полной стоимости договора. Если застройщик хочет ограничить количество переуступок, то он увеличивает стоимость данной услуги».

Арсений Васильев

Оптимально, если застройщик выступает третьей стороной при сделке переуступки. Но покупателю все же обязательно нужно проверить, на какой стадии находятся расчеты за квартиру между застройщиком и первичным инвестором.

Финансовые вопросы

К слову о расчетах. Сделка по переуступке облагается налогом, который, согласно закону, должен уплатить первый инвестор, причем не с разницы между суммой инвестиции и уступки, а со всей суммы сделки. Но нередко первый покупатель старается переложить финансовые обязательства на нового дольщика. Этот вопрос становится предметом торга, и чаще всего стороны приходят к соглашению разделить расходы поровну. Что касается реальной цены сделки, то ее отражение в договоре уступки является крайне важным моментом. «Для лица, принимающего на себя обязанности по договору долевого участия в строительстве, это сыграет важную роль в случае предъявления претензий к участнику долевого строительства, а также при оформлении налогового вычета при покупке квартиры», – комментирует Марина Маловик.

Вообще именно в материальных отношениях сторон кроются подводные камни сделок по переуступке. Проблемы могут возникнуть, если оплата по ДДУ не была произведена в полном объеме, и первичный инвестор скрыл этот факт, или же если объект договора находится в залоге у банка, и чтобы зарегистрировать переуступку, обременение необходимо снять (хотя как вариант – долг по кредиту может быть переведен на нового инвестора). Эксперты отмечают, что самый безопасный вариант – вносить полную стоимость по договору переуступки только после его государственной регистрации.

После подписания договора и его государственной регистрации у покупателя должны быть на руках следующие документы

• основной договор, на основании которого произошла уступка
• подтверждение расчетов по основному договору
• акт передачи упомянутых документов
• подтверждение согласия второй стороны на переуступку
• договор уступки

Покупка квартир по переуступке, по всей вероятности, будет актуальна и в перспективе. В компании «НДВ-Недвижимость» объясняют это большим числом инвесторов, которым выгодно вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, а также наличием немалого процента покупателей, которые в процессе возведения дома передумывают приобретать в нем квартиру по причинам частного характера.