Недавно состоялся очередной форум РБК «Недвижимость в России», на котором власти в очередной раз встретились с бизнесом. Чиновники и девелоперы обсудили текущие проблемы и успехи рынка недвижимости, ипотеки и, конечно, программу реновации, которая сегодня вызывает так много споров. Novostory-M.ru выступил информационным партнером мероприятия.
О важном: строить по 120 млн кв. метров в год к 2025 году
Глава Минстроя РФ Михаил Мень напомнил, что с 1 июля 2017 года вступает в силу второй этап реформирования 214-ФЗ: требования к финансовой обеспеченности застройщиков. Уставный капитал строительных компаний теперь будет варьироваться от 2,5 млн до 2,5 млрд рублей в зависимости от объема строительства жилья, которое ведет компания. Третий, завершающий этап, модернизации закона о долевом участии в строительстве тоже не за горами – это закон о фонде долевого строительства для застройщиков, который снимет все вопросы относительно страхования.
По словам министра, в прошлом году в России было введено более 80 млн кв. метров. «Это рекордный показатель. Мы делаем акцент на качественной городской среде, хотя задача по цифрам ввода остается, - подчеркнул Мень. - По нашей оценке, 75 млн кв. метров жилья может быть введено в России в этом году». Он также добавил, что поэтапно задача властей – двигаться к 120 млн кв. метрам жилья к 2025 году. Министр надеется, что к 2019-2020 годам застройщики должны адаптироваться и нарастить объемы строительства.
«Защищенность дольщиков – важная задача. Жесткие требования к застройщикам могут отразиться на снижении ввода жилья, им нужно адаптироваться к нововведениям»
Михаил Мень, глава Минстроя РФ
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы, добавил, что сегодня в Москве выдано разрешений на строительство на 36 млн кв. м, при том, что в год вводится около 8 млн кв. метров. «Мы на 4 с лишним года впереди по планированию, - уточнил он. - Каждый год растет предложение по жилью, поэтому цены на недвижимость держатся примерно на одном уровне уже несколько лет, поэтому возможностей для покупки квартиры в Москве становится все больше и больше».
Хуснуллин также отметил, что в Москве утверждены правила землепользования и застройки, которые позволяют инвесторам построить 70 млн кв. метров. «Не надо никуда ходить – в электронном виде отправляете заявку и получаете все необходимые разрешения, - подчеркнул заммэра. Помимо жилья Хуснуллин рассказал о работе по созданию рабочих мест почти во всех промзонах столицы. Согласно ПЗЗ, принято решение сделать плотность 15 тыс. кв. метров на гектар. «А больше в промзоне и не надо, но инвестор может построить в промзоне любой офис, производство, склады и т.д. И мы уже видим активное получение инвесторами градостроительной документации сейчас», - резюмировал он.
Об ипотеке: 11,5% - такой ставки не было последние 5 лет
Генеральный директор АИЖК Александр Плутник в своем выступлении заметил, что рынок уже полгода живет без ипотеки с господдержкой. Тем не менее, ипотеку по-прежнему берут много, она популярна, хотя рынок проходит адаптацию. По данным АИЖК, на государственные банки приходится 80% ипотечного сектора сегодня, банки сегодня существенной понизили ставку.
«Мы видим рост, теперь главное – выдержать качество портфеля»
Александр Плутник, генеральный директор АИЖК
Александр Плутник также резко высказался по поводу ипотеки без первоначального взноса. «С удивлением прочитал о том, что надо развивать ипотеку без первоначального взноса. Делать это категорически нельзя, - подчеркнул он. - Именно это привело к краху ипотечной системы в 2008 году, когда в погоне за новыми заемщиками снижаются к ним требования. В какой-то момент к вам приходят заемщики, которые не готовы обслуживать свой кредит».
По мнению главы АИЖК, важно выдерживать высокие стандарты выдачи ипотеки. Он отметил, что в текущих экономических условиях, когда снижается инфляция, будет снижаться и ключевая ставка, в связи с этим Плутник прогнозирует, что вскоре будут снижаться и ипотечные ставки. «Наш прогноз такой: на границе 2017-2018 годов ипотечная ставка станет однозначной, а дальше еще ниже, как говорил Д.А. Медведев – 6-7%. Я думаю, что это вполне реально», - заключил он.
Глава АИЖК подчеркнул, что сегодня ипотека стала очень доступной для населения, т.к. ипотечная ставка в среднем по рынку составляет меньше 11,5%. «В последние 5 лет такой ставки никогда не было, - сказал Плутник. - Жилье стало очень доступным для населения, но, конечно, создание комфортной среды – это очень важный вопрос, люди в первую очередь выбирают ее, а не квадратные метры». По его словам, сейчас власти прикладывают много сил, чтобы сделать город удобным для жителей, поэтому в других городах люди мечтают, чтобы у них были такие же изменения в парках, на улицах, набережных. Совместно с Минстроем АИЖК как раз сейчас разрабатывают стандарты развития комфортной среды в других городах, опираясь на московский опыт.
О реновации: эта программа неизбежна
14 июня Госдума РФ приняла в третьем, окончательном, чтении закон о реновации. Законопроект поддержали 399 депутатов, двое проголосовали «против», один воздержался. На форуме Марат Хуснуллин сказал, что столичные власти еще раз убедились в правильности выбранной политики в отношении реновации.
«Вот немного цифр: проголосовало 57% жителей пятиэтажек, из них 88% за реновацию. Этот результат подтвердило то, что программу жители поддерживают. Программа реновации неизбежна»
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы
Этой программой Стройкомплекс занимается не первый год, уже 7 лет команда Собянина ведет реновацию, снесено в общей сложности 1,6 млн кв. метров. Законопроект об обновлении города – серьезный шаг в программе реновации, в нее сейчас входит 4,5 тысячи домов. По словам Хуснуллина, по итогам голосования большинство жителей все-таки будут за реновацию, часть против, но это право жителей. Он также отметил, что еще около 300-400 жителей других домов сейчас собирают подписи, чтоб их дома включили в программу реновации. «Принятие закона имеет прямое отношение к скорости программы реновации, как быстро она стартует», - уточнил чиновник.
СПРАВКА
Программа реновации рассчитана на срок 15-20 лет, в нее попадает около 15 млн кв. метров недвижимости. Мэром ставится задача не просто построить новые дома, а создать новую качественно другую городскую среду. Власти выпустили специальный буклет, рассказывающий, в какие дома и квартиры переселят жителей сносимых домов.
Заммэра сказал, что территории, которые попадают под реновацию, будут более благоустроены и обеспечены транспортной инфраструктурой, чем сегодня, а на первых этажах новых домов появится коммерческая недвижимость. «Нам ставится задача – чтобы во дворах не было машин, но при этом мы проектируем несколько микрорайонов и видим, что при комплексной застройке по программе реновации количество машино-мест увеличится минимум в 2 раза», - пообещал чиновник.
Он отметил, что сегодня проблема всех старых микрорайонов заключается в том, что некуда поставить машину, благодаря программе реновации вопрос парковочного пространства будет решен, т.к. уже выделены средства на эти вопросы, власти Москвы планируют программу реновации реализовывать целиком за счет бюджета. Как заметил Хуснуллин, площадки, которые не понадобятся после переселения жителей, чиновники, возможно, выставят на торги.
«Мы видим большие ожидания у жителей с точки зрения приобретения дополнительной площади, очень много обращений: можно ли будет к положенным квадратным метрам по обмену (а из нашего опыта я хочу сказать, что в среднем люди получают на 30% больше жилплощадь, чем у них была до переезда), увеличить метраж. С АИЖК мы сейчас отрабатываем эту программу, готовим предложения по рассрочке, чтобы иметь возможность предложить людям докупить дополнительные квадратные метры», - рассказал Марат Хуснуллин. Он отметил, что вскоре это предложение будет внесено для обсуждения при принятии закона.
По словам заммэра, программа реновации не повлияет на рынок недвижимости каким-то существенным образом, во всяком случае, в ближайшие годы. В следующие 5-6 лет будет возводиться жилье для переселения, люди переедут, «на рынок не будет выброшено какого-то дополнительного объема, думаю, что спрос и предложение останутся достаточно стабильными». В целом Марат Хуснуллин надеется, что программа реновации качественно преобразит городскую среду, позволит сделать город более сбалансированным, т.к. у Москвы есть градостроительный дисбаланс. «Хоть это и плотно застроенный город, есть территории, где плотность застройки 9 тысяч на гектар, а есть, где 35 тысяч на гектар», - уточнил чиновник. Транспортные потоки власти уже просчитали и поняли, что программа реновации улучшит ситуацию в этой области.
Бизнес: новые проекты и новое качество
Алена Дерябина, генеральный директор компании «Донстрой», рассказала, что компания до конца этого года планирует выпустить на рынок 5 новых проектов в разных сегментах общей площадью 1,8 млн кв. метров. Самым крупным жилым комплексом станет проект в ЗАО, в районе Раменки. Там на 50 га земли компания «Донстрой» планирует создать несколько кварталов в разных сегментах: комфорт, бизнес и премиум.
«Это достаточно амбициозный проект, в рамках которого мы хотим попытаться создать гармоничный проект между разными социальными слоями, - поделилась планами Алена Дерябина. - Достичь этого мы попытаемся благодаря созданию комфортной среды, которая будет перетекать из квартала в квартал и сгладит между ними ценовую разницу». Жилой комплекс, по ее словам, будет дружественной для человека высотности.
Анатолий Францев, генеральный директор ГК «Инград», сказал, что компания также планирует выпустить на рынок 8 новых жилых комплексов, часть из них, возможно, выйдут в продажу уже до конца этого года. «Быть более эффективными – наша цель. Для покупателя эффективность – это качественный продукт, для властей – создание комфортной среды», - подчеркнул он.
Генеральный директор «А101 Девелопмент» Сергей Качура рассказал присутствующим о жилом комплексе «Скандинавия», который компания строит сейчас в Новой Москве. «Продавать просто квадратные метры – уже недостаточно, у покупателя теперь другие цели, совсем не те, которые были 10-15 лет назад», - отметил Сергей Качура. По его словам, в урбанистике уже давно используется такой термин как «Город 3.0.» - именно такой проект «А 101 Девелопмент» планирует реализовать в Новой Москве на территории 2,5 тыс. га. Масштабы этого проекта сопоставимы со строительством города: там будут жить более 550 тыс. жителей и появится более 30 тысяч рабочих мест.
Игнат Бушухин, модератор сессии, отметил, что сейчас в Москве в продаже находится 3 млн кв. метров в новостройках. Не грозит ли рынку переизбыток, и найдут ли девелоперы своего покупателя? Алена Дерябина ответила, что ментальность россиян такова, что 95% населения Российской федерации мечтает купить квартиру в Москве. «Мы будем предлагать покупателю тот продукт, который ему нужен, тогда покупателя мы всегда найдем и среди москвичей, и среди немосквичей».
По словам генерального директора компании «Донстрой», вопрос не в том, что рынок будет перенасыщен квадратными метрами, а в том, чтобы эти метры были конкурентноспособными. Эксперт считает, что необходимо внедрять различные инновационные и высокотехнологичные методы в свои продукты, отслеживать интересы и ценности целевой аудитории, тогда не произойдет коллапса, перенасыщения, а девелоперская отрасль не испытает серьезного потрясения.
Фото предоставлены РБК Недвижимость
Дата публикации 15 июня 2017
