Доля «чистых» альтернативных сделок на вторичном рынке возросла до 35% против 5% годом ранее

Специалисты Департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» проанализировали один из трендов, развивающихся на вторичном рынке жилья столицы, – заметное увеличение доли т.н. чистых альтернативных сделок, когда продажа собственниками одной квартиры и покупка другой проходят практически одновременно. При этом раньше такие сделки не были столь многочисленными – для сравнения, в прошлом апреле доля быстрых «альтернатив» не превышала 5% от общего объема операций по купле-продаже жилья. На данный момент, по наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», больше трети сделок на вторичном рынке относится к категории т.н. чистых «альтернатив».

Формат альтернативных сделок привычен для вторичного рынка жилья – чаще всего после продажи одной квартиры собственники подбирают себе другой вариант, в этом же сегменте или на рынке новостроек. При этом обычно участники альтернативных сделок не боялись их разрывать – то есть сначала они продавали квартиру, а потом какое-то время исследовали рынок, ходили на просмотры и в итоге приобретали подходящий объект. Случаи, когда продажа и покупка квартир происходила, условно говоря, день в день, были редкими, а в альтернативной цепочке участвовало в основном 2-3 объекта.

Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Если проводить сравнение с предыдущим апрелем, то, по нашему опыту проведения сделок, тогда доля “чистых” альтернативных сделок не превышала 5%. Люди не спешили с покупкой квартиры после продажи предыдущего объекта, они могли какое-то время ходить на просмотры и выбирать между несколькими вариантами. В нашей практике бывали случаи, когда предыдущие собственники договаривались с новыми владельцами о том, что освободят жилплощадь не сразу, а после того, как найдут и купят другую квартиру – они были готовы ради этого предоставить скидку или оплачивать аренду жилья. Причем подбор альтернативного варианта мог занимать до 3-4 месяцев».

К настоящему моменту конъюнктура на вторичном рынке столицы изменилась. В условиях политической и экономической нестабильности люди не хотят даже на короткое время оставаться с крупной суммой на руках, полученной после продажи квартиры, – они стремятся как можно скорее «сохранить» средства и вложить их в недвижимость.

Помимо этого, на «вторичке» серьезно сократился объем предложения, в особенности качественных объектов в масс‑маркете. По оценкам специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», база предложений вторичного жилья с начала этого года уменьшилась примерно на 40%. В период общей нестабильности собственники временно снимают квартиры с продажи и либо переходят в сегмент аренды (чаще всего краткосрочной), либо откладывают сделку. Стоит учитывать и то, что из-за активизации покупателей в феврале-марте часть лотов была быстро реализована. В итоге сейчас люди опасаются, что после продажи квартиры вообще не найдут подходящую «альтернативу».

По оценкам экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», в силу этих причин доля «чистых» альтернативных сделок на вторичном рынке жилья, когда продажа одного объекта и покупка следующего проходят практически одновременно, к настоящему моменту увеличилась до 35%.

Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Ситуация на вторичном рынке недвижимости сейчас такова, что его участники стараются по возможности не разрывать альтернативные сделки. Во-первых, из-за скачков курсов валют они опасаются обесценивания тех средств, которые получат после реализации квартиры, особенно если не понимают, куда лучше их вложить. Боязнь, что деньги превратятся в “фантики”, по словам наших клиентов, заставляет их спешить с покупкой альтернативной квартиры.

Во-вторых, раньше люди понимали, что времени для просмотров разных объектов у них много, а выбор большой. Сейчас же экспозиция на “вторичке” уменьшилась, и зачастую клиентам приходится выбирать из вариантов, которые устраивают их не по всем параметрам, – с точки зрения характеристик квартир, их стоимости, расположения и т. д. А если они все же находят подходящую жилплощадь, то ее собственники, скорее всего, тоже продают и покупают другой объект, и приходится встраиваться в альтернативную цепочку. Так что сейчас ради получения квартиры, подходящей по всем условиям, люди готовы чуть ли не одномоментно заключать сделки.

В-третьих, мы сталкиваемся и с другими опасениями участников рынка. Например, покупатели боятся, что бывшие собственники вывезут с собой всю мебель, даже если между ними есть договоренность о сохранении обстановки в квартире. Поэтому они настаивают на том, чтобы поскорее продать свою жилплощадь, а после покупки новой заехать туда сразу же в день заключения сделки».

Также в нынешних условиях альтернативные цепочки сделок заметно удлиняются. Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что самая большая цепочка операций по купле-продаже жилья, которую они сопровождали в нынешнем году, состояла из 7 объектов (причем в нее входили как городские квартиры, так и загородные объекты).

Основная сложность работы с длинным рядом «альтернатив» состоит в том, что при отказе даже одного участника от сделки развалиться может вся цепочка – либо остальным людям придется ждать, пока его место не займет другой человек. Кроме того, риелторам необходимо учитывать мнения и пожелания всех продавцов и покупателей, которые могут сильно различаться. Это касается разных факторов – условий сделок, вариантов взаиморасчетов, даже выбора свободных дней, когда участники альтернативной цепочки смогут собраться вместе и подписать необходимые документы. Именно риелторы чаще всего помогают им достичь компромисса и завершить все сделки по купле-продаже квартир.