Вирус не заставил покупателей жилья бизнес-класса стать более экономными

В период наиболее острой фазы пандемии часть экспертов прогнозировала, что спрос на жилищном рынке перераспределится в пользу более компактных и дешевых лотов. Информация о росте безработицы и снижении реальных доходов российских граждан подтверждала высокую вероятность подобного сценария. Однако исследование, проведенное аналитиками Московского территориального управления Группы «Эталон», убедительно показывает: аудитория бизнес-класса не сократила затраты на приобретение недвижимости и не экономит на комфортабельности своего будущего жилья.

Влияние пандемии на строительный комплекс Москвы в целом оказалось не столь масштабным. Так, рынок бизнес-класса по-прежнему развивается в соответствии с закономерностями стандартного девелоперского цикла и сложившейся практикой ценообразования. Цена недвижимости формируется под воздействием трех основных факторов – уровень спроса, степень готовности, а также насыщенность окружающей локации инфраструктурными и рекреационными объектами (прежде всего, станции метро, парки, детские сады, крупные развлекательные центры, различные знаковые точки притяжения).

Аналитики Группы «Эталон» отмечают, что темп восстановления спроса на проекты бизнес-класса после окончания карантинных мер оказался более динамичным, чем на проекты остальных классов – показатель общего количества сделок в сегменте в июле вырос на 15% относительно июня, в то время как весь рынок в целом показал небольшую отрицательную динамику количества ДДУ -4%.

Да и в целом результаты 1 полугодия 2020 г. оказались для новостроек бизнес-класса очень неплохими – за счет 1 квартала, который по реализации был на 36% успешнее аналогичного периода 2019 года, общее количество сделок в 1 и 2 квартале выросло на 4,5%.

Опережающее восстановление сегмента «бизнес» во многом обеспечено ротацией целевой аудитории. Часть покупателей, действительно, вынуждена была покинуть сегмент из-за уменьшения доходов или более пессимистичных прогнозов своего благосостояния в ближайшем будущем. Но этот тренд был во многом компенсирован за счет притока ипотечных покупателей, воспользовавшихся понижением ставок. Доля последних уже в июне увеличилась до 59% – беспрецедентного для бизнес-класса показателя. Помимо формирующейся «новой» аудитории столичный бизнес-класс может по-прежнему рассчитывать на интересантов из регионов.

«В большинстве регионов РФ застройщики, работающие в сегментах «бизнес» и «премиум», либо не смогли пополнить местные рынки достаточным объемом предложения, либо это предложение не соответствует заявленным стандартам. То есть спрос сталкивается либо с количественным недостатком, либо с качественным. Поэтому многие владельцы бюджетов в 12-15 млн рублей ориентируются именно на столичный рынок», – говорит Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон».

Несмотря на карантинную паузу в апреле-мае, строительство жилых комплексов активно продвигается, и вместе с восстанавливающимся спросом тянет вверх цены. Свой вклад в этот тренд вносит и развитие инфраструктурной сети. Например, приближение момента сдачи новой станции метро «Аминьевское шоссе» служит одним из главных драйверов подорожания квартир в ЖК «Крылья» и остальной недвижимости в районе Раменки. Дополнительным фактором, стимулирующим рост цен в новостройках бизнес-класса, является сокращение экспозиции.

По оценкам МосТУ Группы «Эталон», за год предложение потеряло примерно восьмую часть своего объема. Перечисленные обстоятельства предопределили подъем средней стоимости квадратного метра реализованных во 2 квартале квартир бизнес-класса на 6% относительно 1 квартала 2020 года и на 9% относительно аналогичного периода 2019 года. Тренд на дальнейший рост наблюдается и в начале 3 кв. 2020 г. Среднее значение цены реализации за 1 полугодие установилось на отметке в 246 тыс. рублей, а в июле реализация лотов бизнес-класса велась по цене в среднем 258 тыс. рублей за квадратный метр без учета возможных специальных условий (скидок, акций и различных программ лояльности).

Тем не менее, возможные экономические проблемы и повышение стоимости не заставили покупателей экономить. Так, например, средняя площадь покупаемого жилья бизнес-класса в московских проектах Группы «Эталон» увеличилась с 63,7 до 67,4 кв. м (то есть на 5,8%). Средний бюджет квартир и апартаментов, реализуемых в розницу, прибавил 2,6 млн рублей и по итогам первого полугодия 2020-го составил 17,2 млн рублей.

«Рост данных показателей – хорошая новость для бизнес-класса, – уверен Василий Фетисов. – Он подтверждает, что несмотря на кризис, в Москве сохранился спрос на качественные проекты с многоформатным функционалом. Это надежная гарантия того, что сегменту не грозит концептуальная и технологическая деградация. Экономия носила бы однозначно злокачественную природу. Если покупатель отказался от этого пути, то, значит, и строительные компании должны последовать его примеру. Что, впрочем, не снимает задачи по оптимизации производственных, строительных и проектировочных процессов».