Поэтапное раскрытие эскроу-счетов сдержит рост цен на квартиры – эксперт ГК «А101»

Возможность для девелоперов снимать часть накопленных на эскроу-счетах денег после завершения определенных этапов строительства позволит сдержать рост стоимости первичного жилья, вызванный переходом на проектное финансирование. Такое мнение высказал финансовый директор ГК «А101» Александр Соколюк.

Он пояснил, что поступление даже части денег девелоперу до ввода дома в эксплуатацию снижает риск потери ликвидности, дает возможность активнее заниматься инвестированием, в том числе и в будущие проекты. Для большинства участников рынка это станет действенным стимулом активно привлекать покупателей на всех этапах строительства, тогда как в нынешней конфигурации реформы это может оказаться невыгодным.

«С переходом от долевого финансирования строительства к проектному средняя стоимость квадратного метра вырастет примерно на 10-15% в течение ближайшего года. Отчасти потому, что только высокомаржинальные проекты имеют хорошие шансы на положительное решение от банков на получение кредита. Это уберет с рынка ту часть проектов, где предполагалась наиболее низкая стоимость квартир. Кроме того, новые условия работы заметно поменяют стратегию продаж большинства участников рынка», – отметил Александр Соколюк.

По его словам, механизм эскроу-счетов делает сам процесс строительства независимым от продаж, потому что банковский кредит покрывает все расходы на возведение объекта. Однако девелоперу теперь придется выплачивать проценты по кредиту, поэтому он лишается стимула открывать продажи на ранних стадиях строительства, с наиболее низкой стоимостью квадратного метра.

«Даже при активном наполнении эскроу-счетов на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра будет самой низкой – просто потому, что клиенту придется два года ждать переезда. Ценовая разница окажется несопоставима с эффектом от сниженной процентной ставки. Поэтому самая эффективная стратегия сегодня выглядит так: продажа в пределах 30% объема на ранней стадии, а затем активные продажи по достижении 70% готовности дома, когда цена окажется близка к максимальной. Для сравнения, сейчас на котловане продается до 45% квартир в доме, и еще около 20% – на стадии строительства нижних этажей», – рассказал эксперт ГК «А101».

Он добавил, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов поможет, в первую очередь, девелоперам в регионах с наиболее низкой маржинальностью проектов.

«В условиях сокращения реальных доходов населения повышать конечную стоимость продукта – опасная стратегия, поэтому московские девелоперы просто сокращают собственную маржу. Но во многих городах России девелоперы зарабатывают от силы 3-5%, и это лишает их хоть какого-то пространства для маневра. Вполне вероятно, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов спасет многих из них от банкротства», – подчеркнул Александр Соколюк.

Вместе с тем, внедрение механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов не должно сопровождаться повышением рисков для дольщиков и девелоперов. Для этого, считает эксперт ГК «А101», необходимо на законодательном уровне утвердить единую для всех, понятную и прозрачную методику расчёта строительной готовности. Кроме того, необходимо разработать исчерпывающий порядок взаимодействия банков, девелоперов и покупателей квартир.

«Сейчас дольщик до ввода дома в эксплуатацию в любой момент имеет право расторгнуть сделку и забрать свои деньги без объяснения причин. Если покупатели решат массово воспользоваться этим правом, особенно незадолго до ввода, это создаёт серьезный риск ликвидности для девелопера, который уже распланировал свою деятельность с учетом притока определенных сумм в определенное время. Поэтому рынку нужен механизм защиты, хотя бы и в виде достаточных оснований для расторжения сделки. Например, ее фактическая непригодность к нормальной эксплуатации и т. д.», – рассказал Александр Соколюк.