Олег Куринной, заместитель генерального директора по девелопменту компании «МД Групп», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, что происходит со спросом на рынке новостроек, есть ли избыток предложения и какую квартиру можно купить за 5 миллионов рублей.
Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке строящегося жилья?
Рынок диктует свои условия. Основное влияние в текущий период оказывают изменения, внесенные в 214-ФЗ. Соответствовать этим требованиям не всем под силу, поэтому идет отсев слабых игроков. Плотность рынка меньше не становится, однако проекты, попадая к более опытам девелоперам, становятся более продуманными и приобретают новую жизнь. «Модернизированные» новостройки отличаются от прежних объектов более внимательным отношением к архитектуре, концепции создания общественных зон, инфраструктурному наполнению и общественной жизни комплекса. Мы обновили линейку предложений в рамках текущего проекта, и клиенты это сразу оценили.
Есть мнение, что сегодня на рынке новостроек Москвы наблюдается переизбыток предложения. Вы согласны с этим мнением?
Да, увеличение объема предложения и рост конкуренции на рынке можно назвать одной из ключевых тенденций последнего времени. Играть на понижении цен уже недостаточно. Покупателю жизненно важно предложить качественный и продуманный продукт, иначе его выбор останется за другим проектом. Планируя новую очередь в ЖК «Новое Бутово», а это 14 и 15 корпуса, мы отталкивались от современных потребностей рынка. Реализуемые дома кардинально отличаются от прежней застройки улучшенной архитектурой, оформлением входных групп, планировочными решениями и концепцией общественных зон.
Что сегодня происходит со спросом на квартиры в новостройках Москвы? Прошлый год показал рост зарегистрированных ДДУ на 81%. Можно ли говорить об оживлении на рынке?
По итогам зимних месяцев мы наблюдаем укрепление позитивных тенденций и постепенное оживление рынка. Основной спрос в старых границах столицы сосредоточен в проектах комфорт-класса, в сегменте эконом-класса смещен в сторону перспективных районов Новой Москвы (недалеко от МКАД и вблизи линий метро, в том числе запланированных). Предложений, способных удовлетворить этот спрос, более чем достаточно. В этих сегментах экспонируется около 60 проектов – в общей сложности порядка 1 130 000 кв. м жилья.
На фоне изобилия новостроек спрос очень избирателен, поэтому проекты в зависимости от своих характеристик показывают разные темпы продаж.
Что сегодня интересует покупателей в первую очередь? По-прежнему ли самыми востребованными являются 1-комнатные квартиры или покупают и более просторное жилье?
Структура предложения варьируется в зависимости от класса проекта и предпочтений целевой аудитории. Как правило, среди покупателей, рассматривающих недорогие новостройки, наиболее популярны студии и однокомнатные квартиры (55% спроса), а также небольшие двухкомнатные квартиры (35% спроса). Например, в корпусах, составляющих новый квартал в ЖК «Новое Бутово», стоимость предложения начинается от 2,8 млн рублей.
ЖК «Новое Бутово»
Как бы вы охарактеризовали структуру сделок – много ли ипотечных покупателей или рассрочка не уступает ипотеке? Какая доля сделок со 100% оплатой?
Несмотря на отмену господдержки, спрос на ипотеку достаточно высок. В нашем проекте – жилом комплексе «Новое Бутово» - порядка 45% сделок проходит с участием ипотеки, при этом условия для заемщиков весьма привлекательны. Для покупателей квартир действует программа от «ВТБ 24», в рамках которой можно получить заемные средства под 10,9%.
С привлечением собственных накоплений проходит около 43% сделок. Остальные 12% покупателей используют рассрочку (3%) и средства, полученные от продажи вторичного жилья (9%).
Многие люди, присматривающие сегодня квартиры в новостройках, ждут, не снизятся ли цены? Как вы считаете – нужно ли ждать их снижения?
Интерес покупателей к новым проектам вполне понятен и очевиден. Зачем покупать видавшую виды и более дорогую «вторичку», если можно приобрести современное жилье на выгодных условиях. Сегодня царит эра покупателя. В условиях жесткой конкуренции застройщики улучшили качество своих проектов, однако такая модернизация произошла не в ущерб ценам. Сегодня мы наблюдаем отличное время для приобретения квартир: рынок новостроек предлагает перспективные проекты с продуманной средой, при этом цена предложения весьма привлекательна.
Поправки к 214-ФЗ – горячая тема сегодня. Как вы относитесь к этим нововведениям?
Реформа 214-ФЗ – это огромный комплекс поправок, из которых одна часть уже реализована, а другая вступит в силу несколько позже. Повышение уставного капитала и прочие новые требования к застройщикам, предусмотренные новой редакцией закона, безусловно, являются проверкой участников рынка на прочность. Мы готовы к нововведениям, понимая, что финансовая устойчивость компании – это гарантия для наших дольщиков, приобретающих квартиры на этапе строительства на очень выгодных условиях. Текущая рыночная ситуация обязывает вести строительство новых корпусов не только за счет дольщиков, но и на собственные средства, деньги инвесторов и кредиты.
Квартиры с отделкой – тренд последних лет. Власти хотят узаконить тенденцию и сделать так, чтобы в масс-маркете все квартиры сдавались с минимальным ремонтом. Что вы думаете об этом?
Желание покупателей получить квартиру «под ключ» понятно, но на сегодня только 25% проектов пошли по такому пути в связи с тем, что качественная отделка, учитывающая индивидуальные пожелания каждой семьи, не может быть массовым продуктом. Зачастую, получая в итоге ключи от готовой квартиры, дольщик вынужден вносить не менее затратные корректировки и доработки. На мой взгляд, ремонт следует предлагать как опцию за рамками ДДУ. Только в этом случае будет возможность учесть все потребности покупателя.
Что бы вы посоветовали человеку с 5-6 миллионами рублей? Что купить можно сегодня в рамках этого бюджета?
С бюджетом в 5-6 миллионов рублей можно рассмотреть широкий спектр предложений. Это будут и просторные варианты в области, и перспективные проекты со столичным статусом. Здесь, прежде всего, нужно понимать, какую позицию занимает покупатель – приобрести поближе к центру, но меньшей площади, либо выбрать комфортную и большую квартиру с более удаленным месторасположением. Если говорить о нашем проекте, то 5-6 млн рублей хватит для приобретения двухкомнатной квартиры в пешей доступности от станции метро «Бунинская аллея». Кроме того, отдельные варианты площадью от 54 кв.м можно купить за меньшую сумму (по акции). Речь идет о 14 и 15 корпусах проекта, в которых идет активный монтаж монолитных конструкций.
Каким Вам видится развитие рынка новостроек в ближайшее время? Нужно ли покупателям и участникам рынка ждать каких-то потрясений?
На сегодняшний день мы придерживаемся осторожных оптимистичных прогнозов, учитывая постепенное улучшение покупательских настроений на рынке. Сложные времена удалось пережить благодаря госсубсидированию, а сейчас – уже вне действия программы – ставки по кредитам все равно остались оптимальными для заемщиков, крупнейшие игроки предлагают ипотеку под 10,9% годовых. В краткосрочной перспективе возможные изменения на рынке будут связаны с «подстройкой» застройщиков под новые правила 214- ФЗ, очередные изменения к которому вступят в силу после 01.07.2017.
Дата публикации 16 марта 2017
