«Застройщики с многолетним опытом смогут успешно реализовать свои проекты»

Филипп Третьяков, генеральный директор компании Galaxy Realty, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, что сейчас происходит на рынке новостроек массового сегмента в Москве и Подмосковье, а также о рисках для покупателей в период экономической нестабильности.

В конце прошлого года мы наблюдали на рынке новостроек ажиотаж со стороны покупателей, а также рост цен на квартиры. Что сейчас происходит на рынке массового жилья Московского региона?

Рынок недвижимости в достаточной степени инерционный. Последний серьезный кризис произошел в 2008 году, тогда очень резко снизился объем предложения. Но потом постепенно рынок набирал обороты, и в 2014 году вышло большое количество проектов, как масштабных, так и мелких.

Сейчас мы находимся внутри определенного процесса, и пока непонятно, каковы дальнейшие перспективы. Как такового кризиса еще нет, но определенная коррекция рынка уже происходит. По крайней мере те проекты, которые планировались к старту, отложены; которые находились на начальной стадии, – строятся не столь активно, как раньше; которые строились – продолжают строиться; которые уже на завершающем этапе – реализуются.

Однако уже сейчас понятно, что те жилые комплексы, которые активно строятся, естественно, будут в выигрыше, потому что их реализация завершится в назначенные сроки. Когда рынок «оживет», и все, кто сейчас выжидают, начнут покупать квартиры, застройщики, не заморозившие стройку, смогут быстро реализовать свои объекты.

Спрос сейчас высокий, как в прошлом году, или наметилось какое-то снижение?

В Московском регионе емкость рынка имеет сезонность. Всегда есть определенное количество людей готовых в настоящий момент купить квартиру, поэтому, когда происходит то, что произошло в декабре (какие-то резкие внешние точки, побуждающие к покупке), спрос либо уходит из будущего (люди, планирующие покупку, скорее совершают ее), либо те, кто находился в процессе покупки, ускоряют сделку.

Действительно, в декабре мы наблюдали ажиотажный спрос, сейчас есть небольшой отток покупателей, часть емкости рынка ушла в декабре. Что будет дальше? Если никакие глобальные события не произойдут, рынок будет развиваться по своим стандартным траекториям – в марте-апреле должен быть пик покупательского спроса. 

Какая недвижимость пользуется наибольшим спросом?

Наибольшим спросом пользуется эконом-класс, а также сегмент, которые многие в маркетинговых целях называют «комфорт». Новостройки эконом-класса – это чаще всего панельные дома современных серий от ведущих домостроительных комбинатов, комфорт-класса –монолитно-кирпичные дома с определенными опциями (огороженной территорией, благоустроенным внутридворовым пространством, подземными паркингами и т.д.).

Что касается локации - популярен ближайший круг Подмосковья, поскольку в Москве традиционно цена квадратного метра очень высока (примерно от 150 тыс. рублей за квадратный метр).

Внутри МКАД подобных проектов на московский спрос относительно немного. Люди, которые нуждаются в решении своего квартирного вопроса, переезжают в ближнее Подмосковье, где квартира в новом доме с той же транспортной доступностью, что и в спальном «примкадном» районе Москвы, стоит на 30-40% дешевле. Данный сегмент бурно развивается, и он имеет огромный потенциал роста, потому что будет удовлетворять непрекращающийся спрос за счет приезжих и жителей столицы.  

В связи с текущей экономической ситуацией появились ли какие-то дополнительные риски у покупателей?

Риски появляются в тех проектах, которые пытаются реализовать новые самостоятельные игроки, недавно пришедшие на рынок, чтобы попробовать свои силы. Таких жилых комплексов достаточно много. Зачастую их выдает локация – застройщики выбирают очень неудачное расположение для проекта, а потом удивляются, почему плохо продаются квартиры.

Таким образом, застройщики с многолетним опытом, которые имеют поддержку госбанка, смогут успешно реализовать свои проекты даже в сложных экономических условиях.

Как определить «безопасный» объект недвижимости?

Если вы покупаете квартиру для инвестиций, то в первую очередь необходимо выбирать ликвидный объект, в котором в случае чего вы бы сами стали жить. Это ближний круг Подмосковья, где нормальная транспортная доступность.

Второй фактор - стадия строительства. Понятно, что чем меньше стадия, тем цена ниже, но и тем больше рисков. Если вы покупаете квартиру в новостройке на этапе котлована у неизвестной компании, которая ни один объект еще не построила, конечно, рискуете больше, нежели чем при покупке квартиры у компании, успешно реализующей подобные проекты.

Третий фактор – ипотека от ведущих банков, которые для аккредитации объекта тоже оценивают собственные риски.

Четвертый фактор – покупка квартиры по договору долевого участия, никаких других вариантов, которые бы могли защитить покупателя, сейчас нет.

Сегодня какую недвижимость выгоднее покупать готовую или строящуюся? На каком этапе?

Объект с максимальной готовностью будет строить дороже, на этапе активного строительства – дешевле, на стадии котлована – еще дешевле, но риски здесь наиболее высокие. С другой стороны, если застройщик – крупная компания, беспокоиться вряд ли стоит. В каждом конкретном случае найдется определенное количество плюсов и минусов, и, руководствуясь даже этими параметрами, можно сделать правильный выбор.

Сегодня можно купить готовую «однушку» в новостройке на расстоянии 30-40 км от МКАД за 1,5 млн рублей, а можно внести эти 1,5 млн рублей как первоначальный взнос 50%, например, и купить 1-комнатную квартиру в строящемся доме в 2 км от МКАД в центре Химок. Разница в итоговой стоимости квартир огромная, но более ликвидный – второй вариант.

В эконом-классе доля ипотечных сделок традиционно была очень высокой. В связи с повышением ставок по кредитам и более жестким отсеиванием заемщиков как будут обстоять дела у застройщиков в данном сегменте?

Как мы видим из заявлений руководства страны, доступная ипотека – это приоритетное направление. И государство готово стимулировать низкие ставки именно для эконом-класса. Поэтому вполне вероятно, что ключевая ставка ЦБ в ближайшее время будет опять скорректирована. Соответственно, мы рассчитываем, что после столь сильного потрясения, которое было связано с определенными внешними факторами, рынок все равно вернется обратно к плавному развитию.

Пока Москва является главным экономическим, финансовым, мозговым центром нашей страны, здесь всегда будет востребовано жилье. Учитывая, что в городе до сих пор не удовлетворен спрос – обеспеченность жильем всего 12-13 кв. м на душу населения. С большой долей уверенности можно утверждать, что будет дальнейшее развитие этого рынка, насыщение и, возможно, рост цен.

В случае снижения спроса что могут предпринять девелоперы, чтобы данная ситуация не отразилась на процессе строительства объекта?   Могут ли они придумать альтернативу ипотеке?

Не могут, потому что застройщик - это не кредитная организация. У него нет скоринга, андеррайтинга, он не будет заниматься выбиванием долгов из покупателей. Коротким инструментом является рассрочка. Мы даем беспроцентную рассрочку на 3 месяца, а также рассрочку до конца строительства под 1,5% на остаток. Понятно, что полноценной заменой ипотеки рассрочка стать не может. Этот вариант подходит в случае, когда покупателю не хватает небольшой суммы денег.

Чаще всего ипотеку берут люди, имеющие лишь 20-30% от стоимости квартиры, морально готовые к владению собственностью и прописывающие свою стратегию на 20-30 лет. Соответственно, сейчас, если ставки по ипотеке не будет снижены, застройщики будут предлагать субпродукты, но в любом случае они не смогут заменить ипотеку от госбанков под 13-14% годовых.

Что будет с рынком новостроек массового сегмента в ближайшие 6 месяцев?

Если внешние факторы будут продолжать влиять, то рынок будет продолжать сужаться. Это неминуемо приведет в ближайшем будущем к резкому сокращению предложения, к росту спроса и повышению цен. Произойдет это в ближайшие полгода или в течение года – пока непонятно. По крайней мере в 2008 г., когда был настоящий кризис, уже через три месяца появился мега-проект ЖК «Марфино», где продавалось по 100 квартир в день и т.д. Мы предполагаем, что к концу года, если вдруг произойдет резкое сокращение факторов, оказывающих воздействие на рынок, будет опять скачок цен и, соответственно, повышение спроса.