Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости Dream Realty, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как отсудить пени у застройщика за сорванные сроки сдачи дома, на какие пункты в ДДУ стоит обратить особое внимание, чтобы в будущем можно было получить компенсацию, и сколько времени обычно длятся судебные споры.
С какого момента можно считать, что застройщик задерживает сдачу дома: с даты, которая указана как ввод в эксплуатацию, или с даты, когда застройщик должен передать ключи покупателю по акту приема-передачи?
В соответствии с положениями 214-ФЗ пени взыскиваются за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства. Соответственно, просрочка считается с даты, когда застройщик должен был передать объект по акту приема-передачи. Обычно задержки по передаче объекта являются следствием просрочки исполнения обязательства по вводу дома в эксплуатацию.
Необходимо иметь в виду, что четкий размер пени установлен законодателем при привлечении застройщиком денежных средств инвесторов по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). Если инвестирование оформляется договором об участии в ЖСК, инвестиционным договором, предварительным договором и иными формами, не предусмотренными 214-ФЗ, размер неустойки, равно как и гарантированность ее взыскания, гораздо ниже.
Зачастую на передачу ключей отводится полгода, а иногда 2-3 месяца. Чем объясняются эти сроки? Почему у каждого застройщика они свои?
Срок передачи объекта зависит от нескольких факторов.
Во-первых, от объемов строительства. Если строится целый микрорайон, и дома вводятся в эксплуатацию с небольшим временным промежутком, застройщик может не справиться с процедурой подписания актов приема-передачи объектов в короткий срок. Обычно по ДДУ после ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан направить участникам долевого строительства уведомления о готовности подписать акт приема-передачи объекта, после чего принять дольщиков у себя в офисе и подписать документы. Этот объем работы каждый оценивает самостоятельно.
Во-вторых, от работы органов местного самоуправления, государственных структур, местной администрации. К сожалению, в основном сдача дома в эксплуатацию задерживается по причине неудовлетворительной работы государственных и муниципальных структур. Если данный объект – не первый проект застройщика, эта причина может быть напрямую сказываться на сроках передачи объекта.
В-третьих, от условий инвестиционного контракта, заключаемого в самом начале строительства между застройщиком, местной администрацией и инвесторами. Инвестиционный контракт определяет долю участия в проекте строительства всех его сторон и содержит протокол распределения жилых/нежилых помещений после окончания строительства. Подписание акта означает исполнение взаимных обязательств всеми его сторонами. На этом этапе могут возникнуть различные сложности. Например, отказ от подписания акта одной из сторон контракта в связи с претензиями по распределению квартир. Или неисполнение одной из сторон обязательства по оплате своей доли участия в контракте. Если инвестиционный контракт предполагает строительство целого микрорайона со своей инфраструктурой, прокладкой коммуникаций, постройкой специальных строений для обслуживания коммуникаций, в нем может содержаться условие о подписании акта о реализации инвестиционного контракта только после полной его реализации.
Нам в редакцию прислали ДДУ, в котором есть такой пункт: «В случае, если передача Объекта Участнику не может быть осуществлена в предусмотренный Договором срок, Застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику предложение об изменении срока передачи Объекта по Договору путем подписания Дополнительного соглашения. Стороны пришли к соглашению, что в случае не подписания Участником Дополнительного соглашения в течение 30 календарных дней с даты отправки Застройщиком предложения в адрес Участника, изменения Застройщиком срока передачи Объекта Участнику считается согласованным Сторонами». Как бы вы прокомментировали этот пункт? Получается, что застройщик оставляет за собой право отодвигать срок передачи ключей на неопределенное время? Это законно?
В соответствии с законодательством РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон. 214-ФЗ содержит возможность участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в случае задержки застройщиком сроков передачи объекта более, чем на два месяца. Если между сторонами не подписано дополнительное соглашение об изменении условий ДДУ в части переноса сроков сдачи дома и передачи квартиры, наличие подобного пункта в ДДУ не освобождает застройщика от уплаты неустойки за неисполнение обязательства по передаче объекта участнику в сроки, предусмотренные договором.
Если покупатель подписал ДДУ с таким пунктом, понадеявшись на благонадежность застройщика, но потом получил допсоглашение – реально ли отсудить пени за просрочку?
Да, в данном случае участник долевого строительства имеет все шансы на взыскание неустойки с застройщика. Во-первых, положения ДДУ не должны противоречить действующему законодательству или ухудшать положение сторон, во-вторых, правоотношения, возникающие из ДДУ, также попадают под действие закона о защите прав потребителя.
Если мне очень понравился ЖК, и я хочу купить в нем квартиру, но меня не устраивает ДДУ, можно ли «торговаться» с застройщиком и просить убрать или изменить некоторые пункты в договоре? Идут ли на это застройщики??
Законодатель предъявляет достаточно жесткие требования к форме и содержанию ДДУ. Положения ДДУ не могут нарушать права участника долевого строительства. Например, иногда застройщик в ДДУ предусматривает возможность разрешения споров, возникающих в рамках действия ДДУ только в каком-то конкретном суде. Однако, даже при наличии такого условия в ДДУ, застройщик не может ограничить вас в подаче искового заявления в суд по месту жительства. Или, например, навязать услугу по оформлению права собственности на построенный объект. Заниматься согласованием изменений к ДДУ можно, вопрос в том, нужно ли.
Как действовать дольщику, чтобы отсудить пени? С какими документами ему нужно идти в суд и в каком порядке действовать?
Во-первых, необходимо составить исковое заявление, в котором следует изложить суть дела и основные требования. К иску прилагаются документы, на основании которых возникло право требования на квартиру в строящемся доме, документы, подтверждающие оплату объекта по договору. Также в исковом заявлении нужно рассчитать сумму пени/неустойки, взыскиваемой с застройщика, определив сумму иска и уплатить госпошлину за рассмотрение судом искового заявления. В исключительных случаях суд может предоставить отсрочку в уплате госпошлины (например, в случае тяжелого материального положения истца) до момента вынесения решения, а потом уже все издержки несет проигравшая сторона.
Сколько длится такое судебное разбирательство? К каким издержкам надо быть готовым дольщику?
Сроки рассмотрения зависят от нескольких факторов. Гражданское процессуальное законодательство содержит определенные сроки рассмотрения дел. В частности, гражданское дело в суде общей юрисдикции должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления искового заявления в суд. Однако, возможны переносы дела в связи с неявкой сторон, отпуском или болезнью судьи, загруженности самого суда. С момента вынесения решения до его вступления в законную силу проходит в среднем полтора месяца (от нескольких дней до двух недель на написание судьей мотивировочной части и 30 дней на вступление решения суда в законную силу). Если же решение обжалуется, срок вступления решения в силу переносится еще на пару месяцев.
Судебные издержки – это госпошлина и затраты на представителя. Здесь сложно назвать четкую сумму, т.к. госпошлина рассчитывается исходя из суммы иска, представители за свои услуги просят разные суммы.
Если застройщик в процессе судебного разбирательства предлагает примириться, надо ли дольщику соглашаться или идти до конца? Что бы вы посоветовали?
Если предложение, сделанное застройщиком, вас устраивает, я бы рекомендовала подписать мировое соглашение. К сожалению, пени и неустойку суды зачастую снижают по заявлению ответчика (застройщика), и вы не всегда можете рассчитывать на получение заявленной в иске суммы денег. Более того, получение решения суда не означает 100% получение денежных средств. Если у застройщика на счетах нет денег, исполнительное производство может длиться годами.
Как бы вы охарактеризовали судебную практику в этой области в России – на чью сторону чаще становится суд?
Безусловно на сторону потребителя – дольщика. Однако, интересы застройщика суды также учитывают, снижая несоразмерную неустойку.
В вашей практике часто ли встречаются ДДУ, включающие пункты, ущемляющие дольщиков? Или это скорее исключение, чем правило сегодня?
Таких договоров все меньше и меньше. Сложившаяся судебная практика часто не оставляет застройщику возможности ущемлять дольщика в правах, и некоторые пункты, включенные им в ДДУ, в рамках применения судами норм права просто не работают.
Читате также:
С какими рисками связана покупка квартиры по ДДУ
Дата публикации 09 марта 2016
