Сегодня в Москве открылись три новых станции метро Калининско-Солнцевской линии. Портал Novostroy-M.ru узнал у экспертов, как открытие станций метро отразится на стоимости недвижимости в целом и на ценах на новостройки, а также стоит ли ожидать строительства новых проектов в этой локации?
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Открытие станций метро «Минская», «Раменки» и «Ломоносовский проспект» практически не окажут влияния на стоимость новостроек. Вблизи станции «Минская» строятся: ЖК премиум-класса «Квартал Триумфальный», «Снегири Эко», «Долина Сетунь», а также проект бизнес-класса «Штаб-квартира на Мосфильмовской». У метро «Раменки» строится проект сегмента low бизнес «Лобачевский». Рядом с метро «Ломоносовский проспект» ЖК бизнес-класса «Мосфильмовский» и «Мичуринский».
С учетом того, что все вышеперечисленные проекты относятся к высокому бюджету, для их покупателей наличие метро не столь важно, поскольку данная категория клиентов пользуется преимущественно личным транспортом.
По нашим прогнозам, рост максимум в 3-5% может наблюдаться в ЖК «Лобачевский», поскольку на сегодняшний день данная новостройка находится в худшей транспортной доступности относительно остальных новостроек.
Что касается вторичного рынка, то в связи с открытием станций метро роста цен тоже не стоит ждать, потому что он уже произошел. Как показывает практика, увеличение цены «квадрата» происходит не одномоментно, а где-то за полгода до официального открытия метро, то есть основное увеличение стоимости на «вторичке» уже случилось.
Сегодня известно о двух перспективных проектах. Причем оба они расположены вблизи станции метро «Раменки». Первый объект общей площадью 1,15 млн кв. м недвижимости, из которых 930 тыс. – жилье, появится у долины реки Раменки. Девелопером выступит «Дон-Строй Инвест».
Второй проект на 127 тыс. кв. м квартир, 122 тыс. кв. м апартаментов и 6 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, будет построен по адресу Лобачевского, 120. Девелопер проекта – «Лидер Инвест».
Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»
Строительство и ввод станций метро положительно влияет на привлекательность района для проживания. Улучшение транспортной доступности позволяет сэкономить время в дороге и быстрее добраться до нужного места. Подобное улучшение способствует укреплению спроса в той локации, в которой открылось метро. Сроки экспозиции квартир уменьшаются, и у собственников появляется возможность быстрее и с большей выгодой реализовать собственное жилье.
Рост стоимости зависит от того, насколько сильно ввод метро может улучшить транспортную доступность района. Наиболее существенные скачки цен наблюдались, например, в локациях за МКАД. То есть в тех местах, где никогда не было метро, и людям приходилось тратить много времени на то, чтобы дойти до остановки общественного транспорта и уже на нем добраться до «подземки» (как вариант сесть на электричку и ехать до метро).
Также имеет значение статус самой локации. В данном случае мы говорим о престижном районе на западе Москвы со сформированной инфраструктурой, в котором многие предпочитают передвигаться на машине. Столь резкого увеличения, как в территориях за МКАД, не будет, но можно ожидать роста в локациях, транспортная доступность которых существенно выросла после открытия метро.
Что касается новостроек, то вблизи открывшихся станций есть реализуемые жилые комплексы. Здесь нужно отметить, что данного рода преимущество уже было заложено в стоимость квадратного, ведь застройщики (как и покупатели) прекрасно понимали, что планы столичных властей претворятся в жизнь.
Резюмируя, можно сказать, что повышение цен в этой локации будет локальным и неоднородным, учитывая и так довольно высокие цены в этой локации, её престижный статус и особенности целевой аудитории.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Вообще, рядом с планирующимися к открытию станциями метро на первичном рынке представлены проекты исключительно бизнес- и премиум-класса, на цену в которых открытие станции метро не влияет очень сильно.
Фактор скорого открытия станции метро поблизости обычно учитывается застройщиками и закладывается в цену еще при начальном ценообразовании в проектах. А непосредственно открытие станции метро может увеличить темпы роста цен в проектах.
Между станциями «Ломоносовский проспект» и «Минская» расположены два проекта премиум-класса «Снегири Эко» и «Долина Сетунь»,. Так как проекты расположены не совсем рядом со станцией, да и учитывая сегмент, повышения цен именно в связи с открытием метро не произойдет.
В 800 метрах от станции «Ломоносовский проспект» находится проект апартаментов бизнес-класса «Штаб-квартира на Мосфильмовской». Проект уже ближе к завершающей стадии – идет отделка фасада. В данном случае некоторая коррекция в сторону повышения в связи с открытием станции метро возможна, примерно на 4-5%. Опять-таки учитывая сегмент и бюджет покупки (диапазон цен в проекте – от 9,5 до 30 млн рублей), не факт, что всем жителям принципиально наличие метро и все будут им пользоваться.
Жилой комплекс бизнес-класса «Мичуринский» расположен рядом со станцией «Раменки», но проект уже достроен и осталось всего несколько квартир от застройщика, так что влияния на цену в данном случае точно не будет.
Еще в 1 км от станции «Раменки» возводится проект бизнес-класса «Мосфильмовский», большинство корпусов уже или сданы, или находятся в завершающей стадии строительства. Влияния на цену в данных корпусах не будет. Но есть один корпус на котловане, который только вышел на рынок, вот именно в этом случае возможен рост цены, но небольшой. Фактор открытия метро уже был заложен в цену при выходе корпуса в продажу.
На данный момент есть три перспективные площадки в данной локации. Во-первых, есть участок по ул. Минская, ограниченный Киевской линией железной дороги, на котором компания ИНТЕКО, скорее всего, будет возводить проект массовой застройки. Расстояние до метро «Ломоносовский проспект» составит примерно 1,5 км. Заявленный объем строительства – 295 тыс. кв. м.
Еще один участок, на котором строительство будет вести также ИНТЕКО – ул. Винницкая, вл. 8, что всего в 200 метрах от метро «Раменки». Площадь участка 2,4 га.
На пересечении Мичуринского проспекта и ул. Лобачевского есть участок площадью 58 га, где также будет проект массовой застройки. До метро «Раменки» будет порядка 1-1,2 км.
Дата публикации 16 марта 2017
