Вслед за снижением процентных ставок и упрощением процедуры оформления ипотеки банки стали предоставлять клиентам новую услугу — рефинансирование ипотечного кредита. Об особенностях этой сделки, а также о том, как грамотно использовать такую возможность порталу Novostroy-M рассказала директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.
Что такое рефинансирование ипотечного кредита? В каких случаях покупатели жилья прибегают к этой услуге?
Возникают ситуации, когда заемщику необходимо погасить имеющийся ипотечный кредит в силу различных обстоятельств. Тогда банк идет навстречу клиенту и предлагает рефинансирование, то есть перекредитование. Иными словами суть рефинансирования заключается в получении одного кредита для погашения задолженности по другому. Зачастую к рефинансированию прибегают с целью уменьшить процентную ставку по кредиту или реализовать имущество, находящееся в залоге. Кроме того, новый кредит позволяет сократить размер ежемесячных платежей, увеличив срок погашения долга, а также изменить валюту и процентную ставку — с плавающей на фиксированную и наоборот. При этом в качестве залогового обязательства по кредиту на рефинансирование банк примет ту же недвижимость, которая находилась в залоге по прошлому ипотечному кредиту, а если у заемщика возникает необходимость продать ее, обменять, подарить и т. д., то в замен он вправе предоставить находящийся у него в собственности эквивалентный объект.
Какие дополнительные расходы связаны с перекредитованием? Какая разница в ставке должна быть, чтобы рефинансирование оказалось выгодным для заемщика?
Так как кредит на рефинансирование — это по сути обычный ипотечный кредит, то при его оформлении заемщик несет те же самые расходы, что и обычно. В частности, придется заплатить за проведение независимой оценки объекта недвижимости, который будет предоставлен банку в качестве залога, а также пошлину за регистрацию договора ипотеки.
Единственное, за что платить, возможно, не придется, так это за страховку — ее достаточно будет просто переоформить. Однако могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с требованиями, установленными самим кредитором.
Кстати, заемщику предстоит снова собрать комплект документов, подтверждающий его платежеспособность. Исключением является перекредитование в своем банке – там история платежей по кредиту служит своего рода гарантией кредитоспособности заемщика.
Таким образом, ввиду того, что оформление кредита на рефинансирование несет за собой довольно большие расходы и предполагает сбор документов, оно имеет смысл тогда, когда до погашения прошлого займа остается не менее трех лет, а ставка по новому кредиту ниже минимум на 2%.
Какова процедура оформления этого кредита, сколько времени она занимает и какие документы нужны заявителю?
Обычно схема оформления кредита на рефинансирование предельно проста: сначала клиент идет в свой банк и просит разрешение на последующую ипотеку, затем получает новый займ (в этом же либо в другом банке) и гасит долг по прошлому кредиту. С этого момента он продолжает выплачивать ежемесячные взносы по кредиту, но уже на новых условиях. В случае, если по каким-либо причинам банк отказывается выдавать разрешение на последующую ипотеку, можно воспользоваться кредитом на короткий срок под поручительство или залог иного имущества. То есть речь идет о небольшом сроке в 1-2 месяца, когда необходимо обеспечение для нового кредита, пока гасится предыдущая ипотека. Затем снова оформляется стандартная ипотека, но уже на новых, более выгодных для заемщика условиях.
Пакет необходимых документов для кредитной заявки и сроки ее рассмотрения зависят от конкретной кредитной организации, в которую планирует обратиться заемщик. Следует отметить, что оформить новый кредит в банке, где был получен прошлый - гораздо проще.
Насколько востребовано рефинансирование кредитов? Выросло ли число сделок в связи с общим снижением средних ставок в прошлом году?
Доля сделок по перекредитованию невелика и составляет не более 1% от объема рынка. Чаще всего заемщики просто не знают о рефинансировании. С другой стороны, банку-кредитору тоже невыгодно упускать заемщика, снижать ставку по кредиту, а соответственно и доходность своего портфеля. Однако в условиях снижения ставок или роста валютного курса при кредите в валюте перекредитование может быть хорошим инструментом снижения долгового бремени и фиксации расходов по кредиту.
Рефинансирование со временем становится проще в силу того, что государственные и рыночные институты, задействованные в сделке, такие как Росреестр или Бюро кредитных историй стали гораздо удобнее и проще в отношении предоставления своих услуг. Во многих случаях появились электронные услуги (скажем, выписка из ЕГРП), сократились очереди благодаря электронной записи, поэтому сама процедура становится более привлекательной.
На каких условиях АИЖК предоставляет рефинансирование ипотеки?
АИЖК ввело в свою линейку программу «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» в апреле прошлого года. Такая возможность была в нашей линейке и раньше, однако сейчас мы систематизировали условия и значительно расширили возможности продукта. Например, перекредитованию подлежат займы в валюте, а при расчете максимальной суммы кредита учитывается стоимость залогового имущества на момент подписания кредитного договора, а не та, что была когда-то указана в договоре купли-продажи. Это позволяет еще больше снизить процентную ставку по кредиту, так как с течением времени изменяется соотношение суммы кредита и стоимости залога (стоимость объекта недвижимости, являющейся предметом залога, как правило, растет). Также мы предлагаем применять механизм последующей ипотеки, как опцию, что дает возможность новому кредитору минимизировать свои риски, а заемщику — избежать потребительских кредитов и искать дополнительное залоговое обеспечение.
Сейчас ставка по программе АИЖК «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» составляет от 9,2%, минимальный первоначальный взнос – 10%. На сегодня процентные ставки по этому продукту АИЖК являются одними из наиболее привлекательных на рынке ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, если предыдущий кредит обслуживался более 18 месяцев и по нему не было допущено просрочек, ставка может быть дополнительно снижена.
С какими подводными камнями может столкнуться заявитель? Кому бы Вы не рекомендовали оформлять рефинансирование ипотеки?
Некоторые заемщики прибегают к рефинансированию ипотечного кредита, так как хотят уменьшить размер ежемесячного платежа, увеличив срок кредитования. Однако если до завершения выплаты долга остается менее трех лет, имеет смысл сократить срок с помощью перекредитования, увеличив ежемесячные выплаты. В конечном итоге это скажется на общей сумме переплаты по кредиту.
Кроме того, при перекредитовании возможна потеря права на имущественный налоговый вычет, предоставляемый один раз в жизни согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ в размере 13% от суммы уплаченных процентов по кредитам и займам при приобретении или строительстве жилого помещения. Продолжать пользоваться вычетом смогут только те заемщики, которые кредит погасили кредитом, а те, кто хочет погасить заем новым кредитом или хочет получить заем на погашение кредита или займа, право на вычет с суммы уплаченных процентов теряют. Кредиты предоставляют банки, займы – иные организации. Поэтому нужно с математической точностью просчитывать экономическую выгоду от рефинансирования с учетом, в том числе, и этого фактора.
Между прочим
Блиц-опрос: новые ставки по ипотеке банка «ВТБ24» и «Банка Москвы»
Дата публикации 07 февраля 2014
