Первый заместитель генерального директора компании «Мангазея Девелопмент» Анна Урейская в интервью Новострой-М рассказала о том, как меняется рынок новостроек Москвы и Московской области, на что обращают внимание покупатели при выборе жилого комплекса и ожидать ли роста предложения квартир с отделкой от девелопера.
Какие ключевые тренды на рынке новостроек Москвы и Московской области вы можете выделить?
Потенциальные покупатели жилья в новостройках по-прежнему смотрят на цену квартиры. Однако в последнее время они стали более требовательны к инфраструктуре района. Если раньше люди были готовы покупать «голые метры», то теперь ищут проекты с развитой инфраструктурой и комфортными условиями для жизни. Более внимательно оценивают места общего пользования, придомовую территорию, наличие детских садов, школ, спортивных объектов, транспортную доступность.
Отразились ли уже на вашей работе поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу 1 июля 2018 года? И чего вы ожидаете от отмены долевого строительства в следующем году?
Сейчас мы реализуем два проекта: завершаем работу над жилым комплексом «Пикассо» и строим подземную часть комплекса «Ты и я». Причем в первом случае почти все квартиры уже проданы. Для этих проектов мы получили разрешения на строительство и зарегистрировали первый ДДУ до 1 июля 2018 года, поэтому завершим работу над ними по старым правилам долевого финансирования.
Как таковой отмены долевого строительства в следующем году не будет. Квартиры по-прежнему будут продаваться по договорам долевого участия, однако изменится подход к финансированию строительства. Изменения должны повысить надежность инвестиций и минимизировать риски для покупателей квартир в строящихся домах.
Застройщики ускоренными темпами получали разрешения на строительство, чтобы иметь возможность привлечь деньги дольщиков по старым правилам. Только за последние два месяца столичные девелоперы получили разрешение на строительство более шести миллионов квадратных метров жилья. С учетом текущего спроса накопленных объемов новостроек, которые реализуются по старым правилам долевого строительства без принудительного банковского финансирования, хватит примерно на два-три года. Вероятно, цены на квартиры в массовом сегменте вырастут после реализации накопленных объемов, поскольку стоимость банковского финансирования стройки неизбежно отразится на цене квадратного метра.
Отразятся ли изменения на качестве проектов — архитектуре, квартирографии, отделке?
Насколько радикальными будут изменения в архитектуре, квартирографии и отделке новых проектов из-за изменений в законодательстве сложно спрогнозировать. Окончательно механизм долевого участия, при котором дольщики напрямую финансируют строительство, перестанет существовать на рынке примерно в 2024–2025 годах, когда завершится реализация проектов, которые девелоперы успели вывести на рынок по старым правилам долевого строительства. Примерно в это же время ожидается ощутимый рост стоимости жилья, который, вероятно, вынудит застройщиков более скрупулезно подходить к проектированию, максимально эффективно используя те квадратные метры, которые они будут предлагать в массовом сегменте.
Как уже изменилась квартирография в новостройках? Какие новшества в этом направлении вы можете отметить?
Главная и основная тенденция последнего времени — акцент на квартирах средних площадей с функциональными планировками и широкой линейкой вариантов. Под функциональной планировкой мы подразумеваем возможность использовать одно и то же пространство для различных целей. В частности, все однокомнатные квартиры ЖК «Ты и я» имеют очень просторные кухни площадью 12 квадратных метров и более. Такую кухню наши клиенты могут использовать и в качестве гостиной. Проект в целом богат планировочными решениями: от студий до пятикомнатных квартир. Мы считаем, что в массовом сегменте линейка должна быть максимально разнообразной. Особенно это касается крупных жилых комплексов с квартальной застройкой.
Наибольшей популярностью у наших клиентов пользуются многофункциональные квартиры с максимальной полезной площадью жилых помещений. Площадь коридоров и прихожих сведена при этом до комфортного минимума. Например, в однокомнатных квартирах мы предусмотрели варианты с коридором-прихожей площадью 3,85 «квадратов», что позволило добавить полезного пространства в зону кухни и комнаты.
А есть ли креативные решения? Не секрет, что Urban Group увлекался необычными вариантами: были и двухэтажные квартиры, и лофты, и ванные с окнами, и квартиры с отдельным входом с улицы. При этом предложение было бюджетным. Можно ли вообще предлагать такую необычную квартирографию в массовом жилье, или затраты больше отдачи?
Застройщики разрабатывают квартирографию еще на этапе выбора участка под строительство с учетом планируемой целевой аудитории проекта. В проектах класса «стандарт» девелоперы сейчас отдают предпочтение одно-, двух- и трехкомнатным квартирам средних площадей, а также студиям.
Но, к примеру, в комплексе «Марьина Роща», который мы ввели в эксплуатацию в 2017 году, квартиры с окнами в ванных комнатах пользовались повышенным спросом. В жилом комплексе комфорт-класса «Пикассо» мы запроектировали двухуровневые квартиры с отдельным входом. Однако покупатели бюджетного жилья в первую очередь ориентируются на цену, а двухуровневые квартиры априори не могут быть бюджетными из-за большой площади. В целом мы считаем двухуровневые квартиры удачным дополнением к квартирографии домов класса «комфорт» и выше. Для бюджетного жилья это спорный выбор. Целевая аудитория таких проектов более консервативна и предпочитает обычные квартиры.
Прижились ли, на ваш взгляд, планировки евроформата на столичном рынке?
Квартиры евроформата покупателям, безусловно, интересны. Особенно формат актуален для молодой целевой аудитории — людей, у которых пока нет детей. За счет объединения кухни и гостиной они получают открытое гостевое пространство при компактных размерах квартиры, которые позволяют сэкономить на цене.
Востребовано ли жилье с отделкой?
На столичном рынке квартиры представлены в нескольких вариантах. При «черновой» отделке квартиры передаются покупателю с установленными стеклопакетами и радиаторами, без перегородок и стяжки пола. «Предчистовая» отделка подразумевает наличие перегородок, стяжки на полах, выровненных стен, готовых потолков и разведенных коммуникаций. Квартира с «чистовой» отделкой должна быть полностью готова: в нее можно въезжать после установки мебели.
Доля квартир с «чистовой» отделкой в новостройках будет расти, поскольку по программе реновации москвичи будут получать жилье с чистовой отделкой, и это найдет отражение в статистике. Застройщики коммерческого жилья также выводят на рынок такие предложения. Мы полагаем, что у такого продукта есть перспективы и в ближайшее время планируем вывести на рынок квартиры с чистовой отделкой в комплексе «Ты и я». Однако не следует ожидать, что все жилье в Москве будет вводиться с отделкой, поскольку у людей разные вкусы: многие предпочитают делать ремонт самостоятельно, исходя из собственных предпочтений.
Читайте также
«Люди покупают квартиры с отделкой охотнее, так как понимают — за эти деньги лучше и быстрее не сделают»
Ремонт от застройщика: новостройки с отделкой в Москве
Дата публикации 20 августа 2018
