Так ли энергично растет стоимость жилой недвижимости в столице, как мы привыкли об этом думать? Имеет ли смысл сегодня покупать квартиру с расчетом, что через несколько лет ее можно будет продать по гораздо более высокой цене? Ответ на оба вопроса отрицательный. Именно так считает Игорь Бевзенко, советник по управлению коммерческой эффективностью бизнеса. Специально для Новострой-М он объяснил, почему покупка жилья в Москве сегодня точно не является выгодным вложением средств.
Неутешительные факты и распространенные заблуждения
Популярная гипотеза: покупая жилье в столице, я зарабатываю на росте его стоимости в долгосрочном периоде, одновременно пользуясь им и проживая в нем.
Подкрепляющие данные: рекламные сообщения, ангажированные публикации в СМИ, интуитивный опыт.
Условия: Москва, 2000-2021 годы.
Критерий анализа: Сравнительная доходность.
Покупка квартиры, а особенно московской квартиры, исторически считается выгодным вложением средств. Сотни тысяч граждан, совершая сделки с недвижимостью, греют себя мыслью, что не просто покупают квартиру как необходимый для своей семьи продукт, но и обретают статус инвестора, выгодно вложив личные или заемные средства в растущий актив.
Иллюзия собственной правоты подкрепляется заявлениями представителей рынка (зачастую заинтересованных в разогревании ажиотажа на покупку жилья).
Популярны такие способы представления инвестиционной идеи: «цены на жилье только растут и дешевле уже не будет, покупать нужно прямо сейчас», «купившие год (два, три, пять) назад заработали колоссальные премии к первоначальным вложениям». Рекламные сообщения пестрят терминами «инвестиционная привлекательность» и «рост стоимости», а некоторые продавцы даже представляют прогнозы доходности со страниц рекламных буклетов.
Однако в долгосрочном периоде все эти факты оказываются искусно сплетенной сетью заблуждений и статистических уловок, призванных вовлечь в покупку жилья все большее число экономически-неквалифицированных покупателей. Почему это так? Короткий ответ – расчеты эффективности в рубле. Давайте разберемся вместе.
Сравнительная доходность
Потенциальная эффективность вложений оценивается на основе сравнительной доходности. Базой для такого сравнения являются безрисковые депозиты в стабильных (относительно локального рубля) мировых валютах. Это азбука.
Пикантный факт. До 2000 года аналитика рынка недвижимости велась в долларовом исчислении. Это была вынужденная мера. Рубль был слишком нестабилен для любого сколь-нибудь длительного анализа. А валютные стоимости позволяли наблюдать реальные колебания рынка, динамику цен и фактические потери для тех, кто купил слишком рано.
Например, так в долларе выглядела динамика стоимости жилья в Москве за 1997-2000 годы .
Как мы видим, в кризисный 1998 год наблюдается существенное валютное падение стоимости жилья на первичном рынке (практически в два раза) и медленный спад вторички до того же уровня.
Исторический опыт
А теперь к самому интересному – к предмету нашего исследования. Как изменялась стоимость московской недвижимости в валютном исчислении с 2000 года? Для начала посмотрим на рублевую динамику.
Выглядит прекрасно. Кризисы 2008 и 2014 года легко отыгрываются, на графиках прослеживается неуклонный рост. Более того, мы видим, что за весь объем рассматриваемого периода стоимость жилья в Москве выросла практически в 10 раз. Великолепный эффект!
А теперь снимем розовые очки и посмотрим реальную валютную картину на данных из того же источника.
Что мы можем наблюдать? До 2008 года рост стоимости жилья в валюте практически повторяет рублевый вариант. Но потом графики становятся разнонаправленными – стоимость жилья в долларе падает, растет, неуклонно падает и стабилизируется на уровне половины от пика двухтысячных.
Что это значит? Все, кто купил квартиру до 2005-2006 года сегодня ничего не потеряли, и даже заработали в валюте. Все, кто совершил приобретение после – либо отыграли (но не выиграли), либо ушли в существенный минус. Всего с 2008 года средняя стоимость квартиры в валюте упала в два с лишним раза.
Для удобства визуального представления точки расхождения трендов – наложим оба графика друг на друга.
Как мы видим, игра в недвижимость на длинных периодах в последнее десятилетие – плохая игра. А вот игра в доллар – хорошая.
Дотошный читатель отметит, что доллар вырос всего в 3 раза, а стоимость квартиры в рубле за 20 лет подскочила практически в десять раз! Да, это так. И инвестировать в жилье хоть в рубле, хоть в долларе было действительно интересно до 2008 года. Однако после этого знакового рубежа рублевая стоимость квартиры увеличилась всего в полтора-два раза, а доллар вырос с 25 рублей в 2008 году до 75 рублей в 2020 году.
Добавим сюда: упущенную выгоду от процентов по валютному депозиту (при альтернативном использовании средств), обслуживание кредитов на приобретение недвижимости (если квартира была приобретена в ипотеку), общую реальную инфляцию. Картинка становится совсем непривлекательной.
Получается, квартира – актив с потерей стоимости в два раза за 10 лет? Именно так. Все рассказы о том, что на долгосрочном владении жильем в Москве можно хорошо заработать – сказки, за некоторыми существенными исключениями.
Исключения из правил
Для любой закономерности есть свои исключения. Предупрежу порывы благодарных критиков и сам сообщу о них.
1. Краткосрочные спекуляции. Купить дешево – продать дорого, подобная модель не связана с долгосрочным владением. Спекулятивных предложений все меньше. Поэтому игра требует значимой квалификации, понимания структуры рынка и использования инсайдов относительно текущих нерыночных условий продажи объектов.
2. Уникальные локации. Например, Остоженка или Хамовники – уникальные территории, демонстрирующие действительный рост стоимости новостроек в валютном выражении.
3. Уникальные категории объектов. Первые башни «Москва-Сити» или первые качественные лофт-объекты – по статусу не являясь жильем, демонстрируют стабильный рост стоимости, скорее, связанный с наращиванием популярности категории.
Выводы
Гипотеза безусловного роста реальной стоимости квартир в Москве несостоятельна и используется продавцами недвижимости как манипулятивный аргумент для разогрева рынка.
Покупатель должен трезво принимать решение о приобретении квартиры, в первую очередь руководствуясь степенью ее полезности для себя и своей семьи, не рассчитывая на инвестиционный эффект.
Инвестиционный критерий может рассматриваться только в терминах минимальных и неизбежных потерь – сколько я потеряю на этом объекте за период владения в сравнении с консервативной, и, как показывает опыт, беспроигрышной альтернативой сбережения средств в валюте.
Близкий аналог – покупка автомобиля. Я покупаю его, потому что он необходимо моей семье. Я не рассчитываю, что смогу продать его дороже, чем купил. С точки зрения потенциала продажи, я выбираю из тех марок, которые со временем наименее теряют в стоимости. Покупка авто для собственного использования не является альтернативой банковскому депозиту или иным способам наращивания капитала.
И в финале… Почему мы об этом говорим. Сегодняшний рынок недвижимости (второй квартал 2021 года) необъясним. Люди скупают жилье по максимальным ценам, рассчитывая, тем не менее, на этом заработать. Ситуация складывается так, что большая часть этих «инвесторов» не просто не сможет извлечь прибыль из своих вложений – они не смогут выйти из проектов без значительных потерь.
Помните, сейчас инвестировать может только профессионал, обладающий квалификацией и инсайдами рынка.
Читайте также
Названы новостройки Москвы, наиболее подорожавшие в I квартале 2021 года
Инвесторы снова стали вкладываться в элитную недвижимость Москвы
Автор: Игорь Бевзенко специально для Новострой-М
Дата публикации 29 апреля 2021
