«Покупатель инвестиционного жилья берет на себя достаточно высокие риски»

Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ»##

В преддверии второй волны мирового финансового кризиса многие люди задумываются о том, чтобы вложить деньги в недвижимость. Цены на квартирах в новостройках, к тому же «на этапе котлована», особенно привлекают потенциальных инвесторов. Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ», рассказала для читателей Novostroy-M.ru обо всех «подводных камнях» на рынке инвестиций в первичную недвижимость. @@

Насколько в нынешней экономической ситуации инвестиционные квартиры – выгодный инструмент вложения денег? Или сейчас, на фоне разговоров о второй волне кризиса, это скорее инструмент сохранения денег?

Уже не такой выгодный, как несколько лет назад. Если раньше можно было заработать на покупке и последующей перепродаже до 100%, то сейчас доходность сделки вряд ли превысит 30%. Сопоставимую, а в ряде случаев и более существенную доходность можно получить, используя инструменты фондового рынка при меньших рисках вложения капитала. К тому же цены на недвижимость сейчас находятся на высоких уровнях, что формирует вероятность коррекции цен. Поэтому покупка инвестиционного жилья на данном этапе неоправданна, имеет смысл обратить внимание на новостройки, если есть необходимость в жилье, т.к. их стоимость несколько ниже вторички.

Советуете ли Вы сейчас инвестировать в новостройки? 

Я бы не советовала. Во-первых, потому что цены на недвижимость вернулись к своим докризисным значениям и, в условиях возможного сокращения спроса на жилье на фоне сложной макроэкономической конъюнктуры, весьма вероятна коррекция рынка. Во-вторых, разница между покупкой квартиры в доме на стадии котлована и в доме высокой степени готовности за последнее время сильно снизилась и не превышает 10-30%. В-третьих, европейский долговой кризис способствует удорожанию фондирования, и у некоторых девелоперов уже возникли финансовые сложности. Соответственно, покупатель инвестиционного жилья берет на себя достаточно высокие риски.

Как изменилась доля инвестиционных квартир на рынке новостроек Москвы за последние несколько лет? Выросла, уменьшилась? С чем это связано?

Уменьшилась в последние годы, по ряду причин. На это повлиял кризис, в результате которого многие проекты были заморожены, а также отмечалось снижение спроса на фоне сложностей в экономике и «схлопывания» рынка кредитования. По нашим оценкам, доля инвестиционных квартир в настоящий момент не превышает 10% от рынка первичной недвижимости.

Есть ли разница в инвестировании в новостройку в Москве и в области? Какие города МО наиболее привлекательны с этой точки зрения?

Разница есть. В Москве существенно ниже объем предложения на первичном рынке и при этом значительно выше уровень цен, чем в Подмосковье. Наиболее популярна покупка квартир в динамично развивающихся городах ближнего Подмосковья, таких как Химки, Люберцы, Котельники, Мытищи, Красногорск и др., расположенные вблизи МКАДа.

В какие квартиры на первичном рынке Москвы сейчас инвестируют?

Востребованы квартиры в районе станций метро Выхино, Царицино, ВДНХ, Теплый стан. Наиболее популярны однокомнатные квартиры эконом-класса площадью до 40 кв. м свободной планировки.

Какие советы Вы бы дали людям, намеревающимся инвестировать в новостройку? На что нужно обратить внимание в первую очередь?

Нужно тщательно выбирать застройщика, ориентируясь на его деловую репутацию, финансовую устойчивость, новостной фон и отзывы клиентов – всё это можно найти в интернете. Другой момент – оформление сделки по покупке квартиры должно соответствовать требованиям закона о долевом участии в строительстве, а не выполнено различными «кривыми» схемами, к которым часто прибегают застройщики.

Сколько сегодня можно приблизительно заработать на инвестициях в квартиру-новостройку? Как растет цена квадратного метра?

Не более 30%.

Чем опасен такой вид инвестирования, как инвестиции в новостройку?

Тем, что застройщик может «кинуть» покупателя. В условиях дефицита ликвидности многие девелоперы злоупотребляют доверием клиентов, используя вложенные ими средства не на строительство оплаченного объекта, а на закладку новых домов с целью привлечения новых инвесторов.