Портал Novostroy-M.ru продолжает публиковать цикл видеоинтервью с профессионалами рынка недвижимости Московского региона. Директор департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок рассказал о том, почему элитное жилье лучше приобретать в центре Москвы, а также чем сегодня можно удивить покупателя в данном сегменте.
Сегодня довольно актуален вопрос определения класса жилья. Каждый девелопер самостоятельно решает, как позиционировать свой объект на рынке. Однако этот процесс еще более усложняется, когда возникают новые понятия. Например, на рынке есть элитные новостройки, есть новостройки премиум-класса. Речь об одном и том же, или в дорогом жилье есть какая-то дифференциация?
В последнее время классы жилья размываются. Если раньше на рынке было четкое разделение на элитное жилье и жилье бизнес-класса, то сегодня элитный сегмент имеет насколько типов. Во многом это происходит за счет появления такого нового формата, как апартаменты. Например, есть апартаменты в стиле лофт - это отпределенный узкий сегмент, который изначально присутствовал в элитном классе, но уже встречаются проекты, которые по ценовой категории, скорее, относятся к бизнес-классу.
Таким образом, комплексы апартаментов размывают понятие элитного жилья. Подобные проекты располагаются в хороших районах, но по своему формату немного отличаются от традиционных ЖК – большее количество апартаментов на этаже, соответственно, большее количество соседей; меньшая площадь - в элитном сегменте площадь апартаментов - 40-50 кв. м, а площадь квартир -120-150 кв. м. При этом по основным характеристикам апарт-комплексы соответствуют элитному уровню – локация, качество строительства и отделки, лифтовое оборудование, инженерные системы.
Если не брать во внимание центр Москвы, какие локации, на ваш взгляд, наиболее перспективны с точки зрения развития элитного жилья? Куда в будущем будет перемещаться, а может и уже перемещается «элитка»?
Многие девелоперские компании стали реализовывать элитные проекты в местах возле или даже за МКАД. Например, в Сколково сейчас строится жилой комплекс, фактически соответствующий параметрам элитного дома, при этом его положение удалено от Москвы. Мы сосредоточены больше на работе с проектами, которые находятся в центре столицы, потому что, по нашему мнению, транспортная доступность, инфраструктура и все, что нужно для элитного сегмента, располагается близко к центру. Проекты компании «Галс-Девелопмент» сосредоточены в Хамовниках, в Замоскворечье, есть проект с апартаментами в районе Триумфальной площади. И пока мы не стремимся уходить далеко от центра.
Значит, за Садовым Кольцом элитное жилье может быть?
Оно уже есть, просто все по-разному относятся к таким проектам. Есть покупатели, которым эта локация подходит и удобна. Однако если рассматривать квартиру в элитной новостройке как объект, передающийся из поколения в поколение, который всегда будет в цене, то перспективы есть только у жилых комплексов в центре Москвы. Элитные проекты, удаленные от центра, будут обладать большой конкуренцией, так как в данных локациях есть площадки, которые постепенно застраиваются, и жилье там неизбежно дешевеет. На примере Новой Москвы видно, что цены идут не вверх, а вниз за счет больших объемов строительства.
Каков сегодня размер «входного билета» в элитные жилые комплексы Москвы?
Если взять формат апартаментов, то в наших комплексах «Сады Пекина» и «IQ-квартал» за счет небольших площадей реализуемых объектов входной билет может быт в среднем от 20-25 млн рублей. Стоимость квартир варьируется, как и в среднем по рынку, от 30 млн.
Доля ипотечных кредитов в элитном сегменте действительно очень низкая? Прослеживается ли динамика в сторону увеличения данного показателя?
Изначально было небольшое количество сделок с привлечением ипотечных кредитов, но в последнее время, возможно, потому что мы стали более плотно работать с банками, люди стали очень активно покупать с помощью ипотеки. За последнее время количество таких сделок в наших проектах увеличилось практически в два раза. Можно сказать, что все клиенты сегодня интересуются ипотечными программами, и половина из них прибегают к кредитованию.
При покупке элитной квартиры в ипотеку каким обычно бывает первоначальный взнос?
В среднем он составляет 20-30%, а сейчас у нас есть специальная программа, по которой клиент может и 10% внести. Помимо ипотеки действует новый продукт – лизинг - то, что раньше использовалось юридическими лицами для покупки, например, движимого имущества. Мы сейчас клиентам предлагаем эту услугу как более дешевую альтернативу ипотеке - покупатель получает рассрочку на период строительства дома.
С точки зрения инвестиций элитный сегмент является выгодным для частного инвестора? Какова доля таких сделок на рынке?
С точки зрения инвестиций элитное жилье всегда было понятным и востребованным продуктом, люди понимают, что доходность такой недвижимости выше, чем банковских депозитов. Если выбран надежный застройщик, у него хорошая репутация, в новостройке есть кредитные программы от банков, имеются все разрешительные документы, то это фактически снимает все риски, которые есть при подобных вложениях. Доход, который покупатель может получить, зависит от сроков реализации проекта, но в среднем он составляет – от 30 до 100% от вложенных денег за весь период.
Покупатель в элитной сегменте достаточно пресытившийся. Чем вы удивляете своих потенциальных клиентов?
Мы находимся на конкурентном рынке, где много компаний и жилых комплексов. Первое, чем «Галс-Девелопмент» старается выделяться, – качество сервиса, предоставляемого на этапе покупки квартиры. Мы консультируем клиентов не только по нашим комплексам, а в целом по рынку. У нас есть юристы, которые выступают, скорее, на стороне покупателя – дают информацию по всем возможным рискам. Также мы активно работаем с банками по ипотеке, привлекаем лизинг.
Сотрудничаем с архитекторами и проектировщиками, стараемся услышать наших клиентов – понять, что им необходимо в жилых комплексах, какие планировки квартир и дизайн фасадов востребованы. Кроме того, в каждом проекте закладывается необходимая инфраструктура, в том числе обеспеченность машиноместами. С парковкой в Москве постепенно становится все сложнее и сложнее, мы стараемся сделать паркинг большим - не только для тех, кто покупает квартиру, но и для гостей.
Ну и, конечно, во всех жилых комплексах присутствуют стандартные вещи с точки зрения безопасности, инженерных систем, вентиляции и кондиционирования.
Помимо прочего, в «Садах Пекина», например, мы сделали, эксплуатируемую кровлю, где любой житель комплекса сможет воспользоваться оборудованной там общественной зоной.
Сейчас продумываем интересное для клиентов направление – продажу квартир с отделкой. Люди уже не хотят заниматься ремонтом, им необходимо получить готовый продукт, поэтому мы работаем с известными дизайнерами и будем предлагать квартиры и апартаменты с отделкой.
В сегменте «масс-маркет» покупатели, как правило, сами ищут квартиры, так как нуждаются в жилье, а как этот процесс происходит в элитном сегменте?
По нашему опыту, 50-60% покупателей - люди, которые искали квартиру и нашли ее, остальные – те, кто не слишком задумывались о покупке, но на них вышли брокеры, наши партнеры, и предложили приобрести квартиру. Это те люди, которые, возможно, и не задавались целью купить недвижимость.
Дата публикации 27 августа 2014
