Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills Россия, специально для Novostroy-M.ru рассказал о том, какие события января стали ключевыми для рынка недвижимости. Среди них – вступление в силу новых законодательных изменений, значительные колебания курсов валют, подведение итогов года (например, публикация данных Россреестра), а также несколько негативных событий, в том числе воплощение в жизнь решения, связанного с использованием турецких подрядчиков для работы в России и др.
В январе вступили в силу некоторые законодательные акты, которые в ближайшем будущем могут оказать достаточно существенное влияние на рынок жилья. Прежде всего, это относится к изменениям в налоговом законодательстве. Теперь для того, чтобы быть полностью освобожденным от уплаты подоходного налога необходимо ждать пять лет с момента покупки квартиры. Ранее этот срок составлял три года. Сейчас, продавая квартиру раньше пятилетнего срока, можно уменьшить налоговую базу за счет внесенных расходов по покупке. Вместе с тем в этом документе установлена норма, которая не позволяет, как это было раньше, находить всевозможные лазейки для уменьшения налогооблагаемой базы со стороны продавцов, то есть указывать в договоре совсем заниженную эффективную стоимость. Теперь минимальная отметка, с которой будет исчисляться налог, составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Основные изменения, которые нас ждут – это повышение фактической стоимости, указываемой в договорах (если и не до 100% от реальной отметки, то до значений достаточно близких к действительной рыночной стоимости). Это делает рынок более прозрачным, а также снижает риски для обеих стороны сделки, однако в то же время в ряде ситуаций это сопряжено с необходимостью уплаты достаточно высокого налога.
Еще один нормативный акт, который подвергся изменению, – это закон о банкротстве. Теперь предусматривается несколько особый порядок банкротства строительных компаний. В соответствии со вступившими с 1 января поправками может быть найден и назначен другой застройщик, который возьмет на себя обязательства достроить объект. Раньше все эти ситуации решались на административном уровне путем долгосрочных переговоров и затягивания процесса. Сейчас появился нормативный акт, который позволяет в случае возникновения долгостроя достаточно быстро найти другого застройщика. Если девелопер будет заинтересован в завершении данного проекта, то достроит его, и проблема обманутых вкладчиков будет нивелирована.
Еще один документ, подвергшийся изменению, – это закон о приватизации. В очередной раз продлен срок бесплатной приватизации – до 1-го марта 2017 года. В настоящий момент около 20% жилого фонда, которые могли быть приватизированы, еще не прошли данную процедуру. Однако динамика приватизации в последние годы крайне низка, и тот факт, что Правительство в очередной раз продлевает эти сроки, не является неожиданным. Скорее всего, наши власти опасаются создавать еще какой-то дополнительный очаг напряженности в социальной сфере в ближайшее время накануне выборов.
Кроме этого, Федеральное правительство и региональные власти продолжают искать пути стимулирования спроса на жилье. Окончательно было объявлено, что программа субсидирования ипотечной ставки, которая сыграла поистине фундаментальную роль в 2015 году для поддержания спроса, продлеваться не будет. С использованием этой ипотеки было продано 10 млн кв. м жилья. При этом в прошлом году в России было построено 80 млн кв. м жилья. Необходимо также принимать во внимание, что программа действовала не целый год, а по сути дела три квартала. В настоящий момент Правительство, Минстрой и региональные власти говорят о том, что определенная поддержка покупателям жилья будет оказываться и в будущем. Как она будет осуществляться пока до конца непонятно, но поговаривают о субсидировании не процентной ставки по кредиту, а первоначального взноса. Теперь Правительство считает, что в этом направлении возникают основные проблемы у покупателей жилья.
Кроме того, январь ознаменовался подведением всевозможных итогов, в том числе в строительной отрасли, также были опубликованы данные Росреестра по количеству сделок. В целом, эти данные, с одной стороны, вселяют определенный оптимизм, потому что объемы строительства в Москве и в Московской области выросли, а объемы заключенных сделок хоть и упали, но не катастрофически. С другой стороны, становится понятно, что без вмешательства государства и без активного вовлечения банковского сектора подобных результатов достичь было бы невозможно. Соответственно, у профессиональных участников рынка есть определенные сомнения в том, удастся ли повторить успехи 2015 года в новом году.
Из событий экономических – это, конечно же, очередные колебания курса доллара США в начале года. Это было в какой-то мере ожидаемым, но в то же время столь активная динамика была несколько неожиданной для игроков. В целом, учитывая, что значительная доля накоплений, превышающих миллион рублей, у покупателей уже давно конвертирована в доллары, то для сегодняшнего почти на 100% рублевого рынка это, скорее всего, еще один некий стимулирующий спрос фактор. Рост курса доллара в ближайшие месяцы после определенной стабилизации создаст еще одну предпосылку для того, чтобы поддержать спрос на квартиры.
Из негативных факторов, которые также могут служить некими «первыми звоночками», предупреждающими о будущих проблемах, следует отметить тот факт, что в Московской области несколько увеличился объем проектов, сдача которых задерживается застройщиками. При чем сроки задержки – это не месяц-два, а речь идет о значительной доли проектов с просрочкой ввода 8 месяцев и более. Второй негативный фактор – это то, что было практические окончательно сформировано и начало воплощаться решение, касающееся использования турецких подрядчиков для работы в России. Уход таких сильных игроков означает общее снижение уровня конкуренции на рынке и возможно приведет к тому, что стоимость подрядных работ для застройщиков будет постепенно расти, особенно в проектах бизнес- и премиум-класса.
Читайте также:
Какие новостройки Московского региона сдадут в 2016 году
Дата публикации 02 февраля 2016
